競売で落札した不動産業者（競落人）の遅延損害金の支払義務について

[理事会A]

はじめまして。私のマンションは長期滞納者がおり、競売にて落札した業者がいます。
しかし、落札業者へ遅延損害金を請求しても払わないと断られました。
また、「判例でも遅延損害金を特定承継人が負担すべきである」といったものは無いと言われました。
規約や区分所有法等では「前区分所有者の債権等は特定承継人にも請求できる」と記載されておりますが、実際落札業者は遅延損害金の支払義務はあるのでしょうか？
どなたか教えていただけたらと思います。

[2: 匿名さん]

なにの長期滞納者なのかがわからない。管理費や修繕積立金だろうか。
それならば、おそらく特定承継人に支払い義務が生じる法律構成ができると思う。
駐車場や駐輪場は、厳しいかも。いずれにしろ厳しい態度で挑むべき。

[3: 書記官]

区分所有法のコンメンタールを見れば載っています（区分所有法７条のあたりだったと思います。）
参照：　www.nippyo.co.jp/book/2913.html
（マンション法となっていますが，区分所有法等のマンションに関係する法律が複数掲載されています。）

同条の解釈になるのですが，一般的に「管理費と修繕積立金及びこの２つの遅延損害金」は承継人にに請求していくことが可能です。（※　以下「請求できる」等というのは，裁判でも認められる可能性が高いと読んでください。「根拠無くても請求自体は可能」ですという意味で書くと読みにくいでしょ。）
これは規約になくても可能です。

また，水道料金や駐車場料金等の専有部分の使用料とこれらの遅延損害金については，請求できる根拠が必要です（規約に明記されている必要がある。）。※２

ただし，よく使われている規約では「管理費等」の定義を「管理費と修繕積立金」としている為，水道料金や駐車場料金等については，たとえこれらの料金の使い道が管理費等と同様の使い道と規約に定められていても，請求できません。

※２：但し，管理規約等で定めがあっても，法律の解釈として，駐車場料金等の請求（損害金ではなく駐車場料金等そのもの自体）が認められるかは争いがあります（説が分かれており，下級審の裁判例でも判断が分かれています。認められるという説のが有力だと理解しています。どの程度といわれると７〜８割方でしょうか・・・。もっとも管理費や修繕積立金及びこれらの遅延損害金については上記のとおり解釈上の争いはないといっていいです。）。

私個人の認識としては，元本程度の支払いで話し合いがついているケースが多いという感じです。
ちなみに近時，個人情報保護を理由に執行官からの問い合わせに非常に非協力的な管理（受託）会社が多いですが，自分の首を絞めているようなモノです。執行官の問い合わせに答えるのは法的義務であり，個人情報保護等の法律の適用外です（争いのない解釈です。執行裁判所としては種々の理由からスルーするケースが多いですが。）。管理（受託）会社としては，回答しないことによって，かえって責任追及を受けてもおかしくはないと思われます（この場合はマンション管理団体の損害金の算出根拠が難しいですが・・・。）。

[4: 競合物件企業さん]

>管理規約等で定めがあっても，法律の解釈として，駐車場料金等の請求（損害金ではなく駐車場料金等そのもの自体）が認められるかは争いがあります（説が分かれており，下級審の裁判例でも判断が分かれています。認められるという説のが有力だと理解しています。どの程度といわれると７〜８割方でしょうか・・・。もっとも管理費や修繕積立金及びこれらの遅延損害金については上記のとおり解釈上の争いはないといっていいです。）。

下級審の裁判例で、判断が分かれているとありますが、どういった事実が判断の決め手となるか教えて頂けないでしょうか？

駐車場は、ほとんどのマンションで個人と管理組合の契約とされています。そういったことからも個人的な債権であり、使用料であるものをマンションの特定承継人という理由で引き継がせるのはどうも腑に落ちません。

また、駐車場は引き継げていないのに、滞納金額だけ請求される場合もあり、その場合はなおさらです。

通常、債権の効力は、当事者間に留まります。しかし、それを例外的にその特定承継人に及ばせるのであれば、及ばせる範囲は限定すべきであり、その点で、区分所有法7条、8条は悪法であると考えています。

[5: 匿名さん]

せこい

[6: 匿名]

破産者の競売物件には当たり前の付きものです。
管理組合は前所有者の滞納額を全て購入者に取り立てできます。

[7: こけおとし]

駐車場使用料については規約に記載があるかどうかで
下級審は判断しているケースが多いです
規約の改正を伴わないケース
つまり管理費等に駐車場使用料を明記していない場合は
訴訟を提起しても敗訴となるでしょう

では上告審でどのような判断が下るのか想像してみます

万一駐車場使用料をすべて特定承継人が引き継ぐとなると
旧区分所有権者に対して回収努力を怠る管理組合が増える
そうなると管理費修繕費に加えて駐車場使用料も滞納が増え
競売売却価格が下がり抵当権者に相当の不利益が蒙る

すべては管理組合が権利の上に眠って回収を怠っていることから
出発しているわけです

これを社会正義の視点から考慮するならば
当然に上告審が特定承継を認めるはずはないと思われます。

最高裁で管理費修繕費の時効を５年として判決も
このようなことまでも想定しての重たい判断だったわけですから

[9: 匿名さん]

３点セットに、遅延損害金の額まで（合計して）記載ありましたっけ？

[10: 匿名はん]

> また、「判例でも遅延損害金を特定承継人が負担すべきである」といったものは無いと言われました。

管理費や修繕積立金の遅延損害金は、管理費および修繕積立金そのものですので、請求できますよ。

簡単にいうと、借金を肩代わりした人が、元金しか払わないといっているようなものです。
金利が法定金利内であれば、そのまま請求できます。法定金利以上だと法定金利になる可能性はあります。
判例がないのは、当たり前すぎるからではないでしょうか。

[11: 匿名さん]

そんな杓子定規な事を言ってても話が進まないと思うのだが。。。
どなたかの仰るとおり、元本だけで帰結してるのではないか。
最近見てないが遅延損害金まで３点セットに書いてたかな？
もし書いてないのなら落札者側も払いにくいでしょう。
執行官が調べた資料に書いてない金額になるから。

[12: 匿名はん]

> 最近見てないが遅延損害金まで３点セットに書いてたかな？

だから、遅延損害金としてわけて書く必要がないだけですよ。
管理費/修繕金の滞納金として含めて記載すればよいだけですよ。

[13: 匿名さん]

競売屋がそんなもの払うはずが無いよ。

へんな所有者がでるマンションって困るね。

[14: 匿名さん]

結局、競売屋が払うように仕向ければいいだけじゃないかな。通常管理規約には滞納者には駐車場契約しないと記載されているので そんなマンションは転売しても価値がない。

[15: 匿名]

>>4
駐車場を管理組合との賃貸契約とするか、住戸の付属として管理費等として使用料を徴収するかはマンションにより違うと思う。
前者であれば、賃貸契約は理事会・総会決議等規約で定める方法で解約可能。
後者の場合、住戸と一体管理になるので、管理組合で駐車場だけ別扱いにはできない。

[16: 匿名はん]

> また、「判例でも遅延損害金を特定承継人が負担すべきである」といったものは無いと言われました。

「判例でも遅延損害金を特定承継人が負担しなくてもよい」といった物はありません
常識的に考えて、遅延損害金は、滞納金の一部にあたります。

No.12さんのように、管理費/修繕金の滞納金として含めて記載すればよいだけですよ。
そもそも記載がなく、競売後で請求となると、おそらく請求できない可能性が高いと思います。

記載がない場合は、おそらく元々の持ち主に競売で入ったお金で払ったもらう必要があると思います
ただし、破産などの場合は、請求できないと思います。

[17: サラリーマンさん]

区分所有者が破産しても請求できるよ。
競売後、延滞損害金も、請求すれば業者は払います。
区分所有に付随するので、
管理組合は、業者が払わなければ、差し押さえの手続きをする。
差し押さえの恐れのあるマンションは売れないので、支払いされます。

[18: 匿名さん]

> 管理組合は、業者が払わなければ、差し押さえの手続きをする。
> 差し押さえの恐れのあるマンションは売れないので、支払いされます。

実際、差し押さえは、難しいので、まず支払いがされないのであれば、理事会としては、共有設備（駐車場、駐輪場など）の使用許可は一切出せないという旨の連絡をするところからだと思います。その上で、裁判については見当すると言えばよいと思います。裁判をすれば、ほぼ勝てると思いますが、費用と時間がもったいないと思いますので。

[19: サラリーマンさん]

>>18さんと同様で
目的は、業者の転売を妨害することです。
ですので、差し押さえするよ。共有設備（駐車場、駐輪場など）の使用許可は一切出せない、払わなければ裁判にするよって、管理会社を通して業者に言っておけば通常は支払われます。
だって、こんなマンション売れないからね。

[20: ご近所さん]

遅延損害金の定めは損害賠償の予定、すなわち罰則規定なんですよね。
確かに相手が言うように「債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」と書いていない。
標準管理規約を見ても罰則規定は「違約金としての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。」
とあるけど「特定承継人に対しても行うことができる」とは無いんですよね。
管理会社は請求できると言いたいんでしょうけど・・・

[21: 匿名]

>>20
区分所有法８条では、
「・・・債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」と、
規程されており、当然請求できると考えるのが常識ではないのかな。
基本的な対処方法は、１８さんや１９さんのおっしゃるスタンスで良いと
考えます。