借換と贈与

[匿名さん]

自宅を建て替えた時の住宅ローン（住宅金融公庫）の借換を考えています。
当時住宅金融公庫で以下のように組みました。
・連帯債務者　私　（土地１００％所有、家屋８０％所有）
・連帯債務者　妻　（収入合算）
・連帯保証人　長男（家屋２０％所有）
銀行から以下のように組むことを提案されました。
・連帯債務者　私　（土地１００％所有、家屋８０％所有）
・連帯債務者　長男（家屋２０％所有）
銀行では所有分のないものは連帯債務者とすることはできないため、
以上のような形になるとのこと。
住宅ローン控除は終了しています。
この場合、長男から妻への贈与という形となるのでしょうか？
どうぞよろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

長男は収入がありますか？

[3: 匿名さん]

ありがとうございます。
長男は住宅金融公庫で借入れた時から収入があります。

[4: スレ主]

すいません03は02さんへのレスです。

[5: 匿名さん]

そもそも、当初のローンの組み方に問題があります。
指摘されるとすれば「過去のローンと所有権の配分」でしょう。

今後組み換えるローンのほうが正当だともいますよ。

[6: スレ主]

>05
おっしゃるとおりです。当時は勉強不足でした。
借り換えをして、正当な形にしようかと思いますが、
すでにローン控除を受けてしまってますから、
過去のローンに対する指摘は免れないでしょうかね。

[7: 匿名さん]

とはいえ、当初の頭金の配分・返済の配分をどのように行ってきたかにもよります。
まあ、ローンを組んだ時が５年以上前なら既に時効。
今後は、所有権の割合と返済の割合の整合性の取れたローンにしたほうが無難です。

[8: 匿名さん]

正直申し上げれば、組んだ当初に指摘を受けていなければ
今頃さかのぼって指摘されるケースはほとんどないです。
（あなたが、相当な資産家でない限り。）

今後、５年以内に退職金等の確定申告をするような大きな
所得が発生しないならあまり気にすることなく組み替えたほうが
良いと思われます。

[9: スレ主]

>07、08
ご指導いただきまして、どうもありがとうございます。
借換をする方向で動きたいと思います。

[10: 匿名さん]

>>09
今から財産構成を変更すると、今までの分はそのまま有効とされ、持分変更をした時点で贈与税が本則で課税されます。
長男の分をあなたの配偶者の持分に変更したいのですね。優遇処置は無し。
あなたの分を配偶者の持分に変更するなら結婚して２０年以上なら無税なのにね。

[11: １０]

>>09
資産家でなくとも、所得に関係なく贈与税は課税されます。
本則では１年間（１月１日から１２月３１日まで）で１１０万円を超えた分が課税対象となります。
08が言っているのは、調査をするかどうかの基準です。
07が言っている時効は話が逆で、現状が追認されるため「財産関係を５年前以前に戻して、税金を払わないですむ。」というノー天気な主張になり、認められません。

[12: 匿名さん]

まあ、正当にはそうですね。正当には。。。
そりゃ、まじめにさかのぼって納税したいならすればいい。

この場合、問題になるのは長男の分。これは完全に贈与になります。
でも、これに対して相当な資産家や確定申告を行っている人以外は
さかのぼって調査が入ることはありません。
それなのに、わざわざ遡って申告しろとでも言うのでしょうか？

私から言わせれば、「昨日、公道で５ｋｍオーバーのスピード違反をしました。」
と警察に自分から行くようなものです。

まあ、ローンを借り換えて正当な形にしておけば問題ないでしょう。
当然ながら、過去に対する指摘がされるかもしれませんがそれは事故と思って諦めましょう。

[13: 匿名さん]

もう既に現在の財産状態は次のようになっています。

スレ主さん本人：土地は８０％が完全所有権で２０％は底地権。但し長男が建物の一部を使用貸借する旨税務署に届けを出している場合は１００％完全所有権。
建物は８０％持分で、建物評価額は減価償却を考慮して現在価値をはじき出す。
長男さん：土地は２０％分の法定地上権。建物は２０％持分。但し使用貸借の届けが出ている場合は法定地上権の発生は無し。

実質は使用貸借の届出がされていなければ物件全体価値の約１／５近くが既に長男の持分になっている。
借換時に銀行が言って来たローンの割合は、このことを考慮しての発言。

ローンの支払割合を夫婦だけに変更すると、最終的に妻の持分が増加することになるから、物件の持分割合を借換時に変更しないと、現時点で贈与と認定されることになる。
税務署から「お尋ね」が来たら、事実を書かないとまずいので、翌年に税務署に贈与税申告が必要。

[14: 匿名さん]

早く銀行提案のローンに替えたほうがいいよ。
そして、返済の２０％は長男から返済してもらおう。

＞税務署から「お尋ね」が来たら、事実を書かないとまずいので、翌年に税務署に贈与税申告が必要。

お尋ねなんて、新築時や大きな所得が発生した時以外は来ないよ。
それに、一般庶民なら相続となってもまず、調査には入りませんね。
とりあえず、一刻も早く銀行ローンに乗り換えましょう。