最適提案をお願いします。駄目だし、アドバイス歓迎！

[匿名さん]

３３歳、年収６５０万、自己資金１８００万で４５００万の物件を購入を検討しています。

１．２７００万円の借入れ方法
①フラット３５
②民間金融機関の１〜１０年の低利をチョイスと長期固定をミックス

２．自己資金上積
５５０万づつ双方の両親から借金して返済もしくは生前贈与して
金融機関の借入れを１６００万円にする。

３．私のような境遇の場合、今の金利状況で長期ローンを組んで繰り上げ返済をする方が良いのでしょうか？
それとも、短期で返す（１５〜２５年）で方法を取った方が良いのでしょうか？
現在は賃貸マンションで家賃が月１３万円、ボーナス月に２５万円住宅資金貯金しています。
これ以上払うと日々の生活が苦しくなります。

４．性格的には長期金利が納得できれば、残金勤続年数２７年以内で払い終えたいと思います。
長期金利のポイントを上げるには、バブル期なみの好況がこなければ日本では難しいと思います。
仮に、中国やアジア特需みたいなことが起きて、１０年後に高金利時代が到来すれば、フラット３５とかを選択した人が高笑い
できるということなんでしょうね。
インフレが到来したらどうなるのでしょうか？
銀行のキャンペーンローンをみているとこれ以上下げようがないと感じるくる位借入れしやすい環境になっていると思うのですが、
これは誤解でしょうか？
まだまだ低金利になると思われる方のご意見をお聞きしたいものです。

[2: 匿名さん]

ローンの金額と年収を考慮すると、フラット35で借りられるならそれがベスト
でしょう。基本的に短期固定で借りても問題ないのは、固定期間中にほとんど
全額払い終えられる人だけです。

長期金利は１０年国債の価格に連動しているので、景気が良くならなくても
国債価格が暴落すれば上昇します。専門家でも予想に失敗するのだから、
素人の予想を元にローンを組むのは危険です。

まぁ家のローンで破産してもよい覚悟があるなら短期で組んでも良いでしょう。
個人的にはたかが住むところのために破産して一家離散はごめんなので、長期
固定を勧めます。

[3: 匿名さん]

>>01
５５０万円の贈与は、今年のうちに贈与を受けて来年中に入居することと来年３月の申告期限までに確定申告をすることが必要条件です。
この条件が満たせないと、相続精算方式での当面の軽減処置しか受けられません。

[4: 匿名さん]

550万までは、
親又は祖父母→子
の贈与税は、かからないんではないですか？

[5: 匿名さん]

>>01
２．余談だが双方から貰うのであれば、持分に気をつけましょう。
下手すると妻→夫への贈与とみなされます。知ってたらごめんなさい。

>>04
正解。

[6: ０３]

５５０万円までの暦年課税の住宅資金特例は時限立法で、当初は平成１５年末までの適用でした。
相続税精算課税方式が出来た後、この特例は２年間だけ延長されて両方式の選択となっていますが、平成１７年末までで廃止となります。

暦年課税の住宅資金特例では５５０万円まで非課税ですが、翌年から毎年１１０万円の非課税枠は５年間使えなくなります。
資金の贈与は５５０万円を超えても１５００万円まで５分５乗方式で税が軽減されます。

今年のうちに住宅資金を現金で受けて、来年３月までには建物の外観がほぼ出来ていることが条件になります。
来年以降は相続精算方式しか利用出来なくなります。

[7: 05]

>来年３月までには建物の外観がほぼ出来ていることが条件になります
そそ。これ知らない人意外に多いんですよね。
おいらは３末までに上棟が済んでたらいいですよ〜と
税務署のお姉さんに言われますた。

ちなみにスレからズレたな。。スマソ

[8: 匿名さん]

今、20年くらいの固定というローンもありませんでしたっけ？
三菱？三井？どっちかにあったような。
借金が1600でしたら、20年固定で返済できそうに思うのですが。
※既に出ていますが、3月までの期限と持ち分と、ローン減税の計算は気を付けてくださいね。

うちは、カミさんが今は働いているので2300を20年です。スレ主さんよりは年上なのと
このご時世、カミさんがいつまで働けるかわからないので、前倒しはしていくつもりです。

自分の時はフラット35が名前も決まっていない時だったので、よくわからなかったのと、
民間は変動か、短期固定か、35年固定くらいで、金利もそんなには得では無い印象だったため、
中間策で公庫の財形住宅を選択しました。ま、微妙な感じです・・・

[9: 匿名さん]

>06様、07様
　マンションの場合は、「平成18年の3/15までに入居」することが条件と税務署で言われました。
　マンションの場合でも「上棟が済む」でよよいとのことでしょうか。
　もう少し詳しく教えてもらえないでしょうか。
　お願いいたします。

[10: ０３＝インコのチル]

必要書類から言うと、入居して所得税の確定申告の期限までが条件です。
それが原則ですが、贈与を年内に受けても必ずしも確定申告の期限までに入居できるかどうかは、施工業者の工事工程や天候によって狂いますよね。

そこで、例外的な運用が行われるのです。
建物を作る状況からいくと、主要構造部（柱、壁、屋根）が一応出来上がっていることで、住める状況にあると判定されます。
工事の状況でそんな段階では住めるとは思われないと判断されれば、年内くらいの遅滞無い時期に入居が明らかだという状況が認定されれば、適用されます。

単に「上棟式が終わればいい。」というだけでは不十分です。
上棟式が終わっても、主要構造部が出来あがっていると言えますか？
言えて、相手が承認すればＯＫですよ。但し、自分勝手な解釈をしないでね。

[11: 07]

>マンションの場合でも「上棟が済む」でよよいとのことでしょうか
マンションは知らぬ・・・。
マンションでも上棟って言うのか？(^^;

[12: 匿名さん]

言うわけが無いですね。
09さんは、ちょっとは辞書を使いませう。

[13: 09]

>インコのチル様、07様
　ありがとうございました。マンションでは、「上棟が済む」とはいいませんよね。私が税務署で聞いてきた内容だと、マンションの場合、「3/15までに入居（＝引渡し日（登記の日）が3/15以前）とならないと適用できないと言われました。
　インコのチルさんのいわれる、「例外的な運用」なされるか否か、もう少し調べてみたいと思います。
　

[14: インコのチル]

>>13
マンションの場合は、例外適用は殆どありません。
ただ、趣旨を理解してもらえば、元々の完成予定と実際の工事完成がかなり変わって、ギリギリ滑り込みのような状態になった場合、例外的に認められるかもしれません。
遅延の理由を税務担当者が理解すれば適用されることも考えられます。

でも今の時点で明らかに来年３月１５日までに入居が出来ないようでは、アウトです。

[15: ＦＰ]

所得税の減税制度もあるし　妻が専業なら家族構成にもよるけど２０万以上は税金も
支払ってるでしょう。　それならその恩恵を受けられる金額でローン組むのも一案です。
つい利息が無駄に思えて手持ち資金をつぎ込みたくなる気持ちはわかりますが　手元に
お話の感じだとあまり預貯金が残るようではありませんよね？　万一の事があなたに
あった場合困ることになりますよ。　ローンも保険ですから天国行きの時はローンは
精算されますが　死亡の手前の状態で費用がかかることもリスクとして考えた方が良い
と思います。　どちらにしても親からの援助が約束されているならそれなりの恩返しも
視野に入れてご検討されるべきでは・・・と思います。

[16: 匿名さんこん]

>>12
建築業界じゃ、マンションでも躯体が打ちあがった時を上棟と呼んでいますよ。
その時に上棟式をすることもあるぐらいですから。辞書上は知らないが、通常使用します。