お得なローンの組み方

[匿名]

元金均等で25年と元利均等で20年と月返済額が同じくらいです。（総支払いは元利20年が少ないです。）
どちらにするか迷っています。
よきアドバイスお願いします。

[2: 匿名さん]

最低、借入金額と金利ぐらい書かないと比べようがない。
それと、年々支払い金額が減る元金均等と、支払い金額の変わらない元利金等を初めの支払い金額を同じくらいにして比べる意味も分からない？
それぐらいの支払能力があれば、元金均等にして、元利均等との将来の差額分を繰上げ返済して支払い年数を２０年にすれば支払い総額は元金均等の方が安くなる。

なんか方向性が間違っているような…
各種住宅ローンの違いを調べた方がいいよ。

[3: 匿名]

ありがとうございます。
そうですね・・方向性というか、基本的なことを忘れていました。
ローンを申し込むにあたって、支払い総額が少ない方がお得なように感じていました。
繰上げ返済もガンガンしていきたいと思っています。総額を無くしていくのが大前提ですよね。
やっぱり、元金均等の方向で考えたいと思います。
ちなみに借り入れ額は2500万円くらい、フラット35（11月実行予定）各銀行の平均金利2.6％で計算してみました。
金利が上がらないことを祈りつつ、、、
フラット35を考えていますが、他にいい案がありましたらアドバイス願います。

[4: 匿名さん]

>それぐらいの支払能力があれば、元金均等にして、元利均等との将来の差額分を繰上げ返済して支払い年数を
>２０年にすれば支払い総額は元金均等の方が安くなる。

本当かな・・？
繰り上げでは、保証料とか手数料の分は確実に損すると思うけど。

このケースなら、20年の元利均等にしておいて、繰り上げして更に年数を短縮していくのが
正解なんじゃ？

[5: 04]

って、ついレスしてしまったけど、これは完全に重複スレじゃん。
「元金均等or元利均等　どっち？」スレをご覧あれ。荒れてるけど。

[6: 02]

>>3
ちょっと当たり前の事を書きます。
支払い総額を下げるには、単純に借入金額を減らす。次に返済期間を短くする。
この２点が一番効果的です。
今の低金利時代では元金均等も元利金等もあまり差が出ないのが現状です。それよりもあなたのライフプラン（年数ごとの返済できる金額）にあった返済方法に合う、少しでも金利や手数料の安いローンをがんばって探してください。

[7: 02]

>>4
元金均等でも元利金等でもその人のライフプランと合うのなら私はどちらでも良いと思います。ただ、この二つの特徴を知らずに議論する事は不毛でしょうね。

>繰り上げでは、保証料とか手数料の分は確実に損すると思うけど。
繰上げする金額や回数によっては手数料は高くなる可能性があります。そういう人は繰り上げ手数料が安いローンを選びましょう。
保証料ですが、基本的に元金均等の方が元利金等より安いですよ。
三井住友で2500万円借りる場合、元金均等25年は347,700円、元利均等20年は370,850円ですね。

>このケースなら、20年の元利均等にしておいて、繰り上げして更に年数を短縮していくのが正解なんじゃ？
スレ主さんの書き込みから、どんなケースが想像できたのですか？
私はスレ主さんが2500万円の借入を希望しており、20年間毎月約134,000円の支払能力があることしかわかりません。
これ以上に繰上げ返済の能力があり、詳しくわかるのなら返済方法はいくらでもあります。
例えば繰上げ返済できる資金が、定期的な貯蓄によるものなら初めの返済計画に入れ、返済期間を減らす方が総額が下がります。

[8: 02]

>>5
そのスレは変な方向に行き過ぎてあまり参考にならないような…
本来、元金均等と元利金等の差が出る場合とは、以前のように金利の高い場合か、変動金利を選択している場合の金利上昇面です。
今の低金利時代のローン選択に於いては、支払える能力が同じなら違いなどあまりないのに…

[9: 匿名さん]

フラットをご希望であれば、25年の元金均等を選んで、徐々に返済額が減る分を繰上げ返済していけばいいのでは？
フラットなら、繰上げ返済手数料か借りませんから。
団信の保険料が掛かりますが、保険料は借り入れ残高に対してなので、大きく損をするとは思えません。
それに、今後どんな経済状態に変わっていくかわかりませんので、返済額が減っていくのはいいと思います。

あと、これからのことをシミュレーションするのに、２．６％で試算するのはよくないと思いますよ。
現に、来月のフラットは軒並み金利上昇しています。
１１月実行であれば、もう少し慎重に３％くらいで試算された方がよろしいかと。グッドローンなどを
使われるのでしたら、２．６％での試算でも構わないと思いますが。

[10: 匿名さん]

フラットと短期固定で組み合わせた方がお得だと思いますよ。
期間や金額をいろいろ変えてシミュレーションして、
いちばんお得なローンを組んでみては？

[11: 匿名さん]

フラットだから繰上手数料は無料。
繰上げ返済をガンガンするのなら、同一人物が月々返済できる元金額は、元金均等でも元利均等でも同じ。
残債額が同じなのだから、それにかかる支払利息額も同じ。

[12: 匿名さん]

ここに住宅費用として１年間に200万円を支払い可能なＡさんがいたとする。

住宅ローンとして、1000万円を35年ローン、当初5年固定金利1％で借りた。

期間短縮繰上を毎年繰り返した場合、約5年で完済。
年間200万円ｘ5年間＝1000万円

返済軽減繰上を毎年繰り返した場合、約5年で完済。
年間200万円ｘ5年間＝1000万円

中には、期間短縮繰上をすると返済期間が短くなって、支払利息額が少なくなると思っている人がいるかもだが、
どちらでも返済期間は同じ。当然、支払利息額もほとんど同じ。

[13: 匿名さん]

>>11
＞繰上げ返済をガンガンするのなら、同一人物が月々返済できる元金額は、元金均等でも元利均等でも同じ。
金利２．５％、期間３５年。
１０００万円を今年の１２月に借入すると、
最初の月の支払額が、元金均等では４４６４３円、元利均等では３５７５０円
約９０００円違う。
１年経って、約１０万円の残債額差となり、２年で約２０万円の差。
この時点で繰り上げ返済をすると、元金均等では手持ちが２０万円少ないからその分返済額は少なくしたとしよう。
元金均等では残債額の毎月の差の合計２０万円を、２年の半分の約１年間、金利２．５％で運用したのと同じになる。２５００円の得。
元利均等では残債の差は翌年が１０万円、翌々年が２０万円だから、ローン減税の上乗せ分が約３０００円。
最初の頃の繰上げ返済ではローン減税適用物件の場合、殆ど差が出ないというより、２．５％３５年という条件の金利・期間では元利均等が少し得。

[14: １３]

>>13　の続き。
ただし、２年丁度の１２月に繰上げ返済すると、残高が同額になってしまうから元金均等の方が１５００円得となってしまう。
繰上げ返済は１月以降に。
来年に借入すると、住宅ローン減税の上限金額と１％適用の期間が短縮されてしまいます。

[15: 匿名さん]

>>13-14
２年に１回が「ガンガン繰上げ」というのか・・。どっちでもいいが。
フラットや新生銀行等、繰上返済手数料無料格安が増える中、ローン控除を考えて
毎年１回１月に繰り上げる人が多いかな。
自動繰上機能を使って、毎月繰り上げる人もいるようだし。

毎月の元金返済額が同じなら、元金均等でも元利均等でも総支払額は同じ、というのはそりゃそうだが、
自動繰上機能が無いと、毎月繰上げるのはメンドーだな。あ、今はネットで一発なのかな？。

[16: 匿名さん]

借入額2500万円、年利2.6％、フラットで25年返済、元金均等と元利均等ですか。

毎年１月に１回の繰上として、元金均等が年間約3000円おトク。
毎年1・7月に２回の繰上として、元金均等が年間約1500円おトク。
毎月繰上げると、同じ。

皆さん千円・二千円の差を必死に考えるんですね。

学生さんはヒマでうらやましいかぎりです。
でも、もう夏休みは終わりですよ。

[17: １３]

>>16
繰上げ返済しないでどのくらいの運用成績をあげればいいかも検討されるのも選択肢の一つです。
ケーススタディをしたからって、学生ではありません。実業も持っている経営者兼給与所得者です。
こういう問題では、実際にどうなるかを検証するのが大切なことです。
今回のケーススタディでは最初の二年間に限って計算しました。

実はこの問題は奥が深いんですよ。
繰上げ返済を期間短縮で行った場合は、元利均等払いの方が元金均等払いより、最初のうちは短縮されます。
皆さん、概念的に簡単に考えておりますが、色々とパターンを変えてシミュレーションしてみると、面白い結果が得られます。

[18: 匿名さん]

>>17
実業も持っている経営者が年間2000円程度の差ことを、あーでもこーでもと考えてんの？。他にすることないの？。

ガンガン繰上げるってことは、銀行が送ってくる「償還表」を全く無視して返済するってことだからね。

例えば、毎月毎月、ムチャクチャに繰上げられた返済は、元利均等なの？元金均等なの？。
10年後に完済したとして、毎月のムチャクチャな返済の元が元利均等でも元金均等でも関係ないでしょ。

「ま、返済はこんな感じでいかがでしょ？」って銀行が言ってるだけの元利均等や元金均等の償還計画に何の意味もないね。

だからガンガン繰上げる場合には、元金均等・元利均等・期間繰上・返済軽減繰上のどれをどう組み合わせてもほとんど変わらないんだよ。

[19: 匿名さん]

>18は、少しモノの言い方に気をつけた方が良い。
>17は、休日にちょっとシミュレーションして遊んだだけか、自分が家を買う時に
色々やった時の結果を述べているだけでしょう。
あーでもこーでもなんてやってないと思われ。

ところで、「ガンガン」が具体的にどの程度の頻度と額を想定しているのか不明だが、
繰り上げをアラシのようにできる人なんて、どんだけいるんだ？
言いたいことはわからなくもないが、極端な例をあげても議論のベースにならない。

[20: 18]

>>19
スマソ。ちょっと他の掲示板と同じ気分でカキコした。悪気はない。
>>18　は条件が同一なら変わらんと言ってるだけで、金額の帳尻を合わすためだけに繰上げられればよい。
金額は関係ないのでいくらでもいい。

[21: 匿名さん]

>>20
実際にどのくらい返せるのか、どういう時期に返すのが効率がいいのか。
「条件が同一」では無いから、色々と考えを巡らすの。
単純な頭で、「何でも同じ」で片付けるのを戒めて、実際に計算してみろ。