購入即貸し出し

[m]

購入に当たって、次の方法を考えましたが、不動産屋からは、事業用不動産となり、住宅ローンがくめないと
いわれました。お詳しい方いかがでしょうか。

物件（中古）を購入し、即貸し出しにまわす。
自分は今と同様、安い社宅に住む。
賃貸収入をそのままローン返済にあてて、自分の収入は繰り上げ返済に充てる。

もともと転勤の可能性があり、そうなったら貸し出しせざる終えないことから、新築は
あきらめて、かつ現状の社宅に住むのであれば、はじめから転勤を想定して貸してしまおうと
考えました。でも不動産屋からは、それであれば、実際に住民票を写して、本当に転勤するのを
待たないといけない。実際の住民票の変動なしでは、銀行からジュウタクローンがおりない
といわれました。

[2: 匿名さん]

詳しくは分からないのですが、ご近所で購入したばかりで急に移動となりった方がいて、
帰ってくる予定なので、その物件を賃貸に出されました。
私もスレ主さんが不動産屋から言われたとおりだと思っていたので、
ローンがどうなるのか気になり聞いたところ、「公庫ではないので、大丈夫。家賃でローンを払う」
とおっしゃっていました。ただ、住んでいないので住宅ローン控除は受けられないそうです。
最初から、貸し出すつもりだったかという点で、スレ主さんと状況が違いますが、ご参考までに。

[3: 匿名さん]

>>01
＞賃貸収入をそのままローン返済にあてて、自分の収入は繰り上げ返済に充てる。
賃貸にしたら、ローンは返済しない方がいいですよ。
その分を手元に残して、他で運用しています。
不動産所得をわざわざ増やすような資金移動はしないことです。

自分は土地のみを２５年程前に取得し、１５年前にアパートを全額ローンで建てました。
最近まで３０年近く家賃１万円弱の社宅に住んでいました。
その後も別に一箇所取得し、今では借家２棟とアパート１棟を持っています。
資金的には借家やアパートの上がりで問題ありません。
最近、殆ど借金せずに、分譲マンションを買いました。
自宅は利益を生みません。税額控除くらいしか戻りません。

アパートローンの借金は現在２５００万円くらい残っていますが、それと同等くらいの動産を持っています。

[4: ０３]

>>01
最初から賃貸に回す計画なら、中古住宅の立地や建物構造等、物件選択についての考え方は持家用とは異なります。
アパートローンの組み方も、有力な住宅メーカーをうまく使うのがコツです。金利を安く抑えられます。
一元の人が賃貸用に中古住宅を買うのは、ローンを組むのも、資産運用するのも、そう簡単ではありません。
人気の間取りは、時代と共に大きく変化しています。
空家の発生とかも考えないと、資産はかえって目減りします。

[5: m]

皆さん、ご回答いただきありがとうございます。

賃貸にしたら、ローンは返済しない方がいいですよ。
その分を手元に残して、他で運用しています。
不動産所得をわざわざ増やすような資金移動はしないことです。

ほかでの運用というのは、借り入れ金利を上回る運用益をあげられることが前提と理解できますが、
不動産所得をわざわざ増やすとは、所得税の点でデメリットがあるのでしょうか。

あとは、当方の問題ですが、会社が社宅を提供し続けてくれるか、銀行がジュウタクローンを
融資してくれるかですね。

銀行のジュウタクローン

[6: 匿名さん]

住宅ローンは　居住用の住宅に対してのサービスローンです
その為　金利も安めに設定してあります
ですので　投資用の資産運用に関しては利率の高いローンが適用されます

もし　転勤などで　住めなくなって　人に貸す
これは　転勤が　自己都合ではない為です
会社の指示で転勤なので　住めない　だから人に貸して　ローンをまかなう
これは　銀行も認めています
ある程度の証明は必要ですが

ローンの際　銀行と金銭消費貸借契約という契約をします
この契約書の中の約款にも書かれていますが
自己居住用ではないと発覚した場合　一括返済を求められます
ましてや　一部の銀行はローンが実行された後　訪宅するところもありますので
発覚する可能性は高いです

素直に購入したところに住んで　転勤になったら貸す
当たり前の考えでいったほうがいいですよ

[7: 匿名さん]

ありがとうございました。
やはりそううまくはいきませんね。

[8: ０３]

>>07
自己住宅用のローンであっても、事情から賃貸にまわさざるを得ないようなケースは、銀行の場合はＯＫです。
フラット３５や公庫では一括全額返済です。

最初からアパートローンを組む場合は、有力な建設会社や大手住宅メーカーの伝があれば、安い金利で借りられます。
自分でアパートを建てた人（自分もそうだが）に紹介してもらうことです。
大体、生命保険の固定金利が３％台の下で受けられます。
フラットより多少高めですが、公庫金利と同等か安く借りられます。

資金運用ですが、借入金利×（１−（所得税の自分の最高適用税率＋翌年の住民税の自分の最高適用税率））以上で運用すれば問題無し。
所得が多いほど、節税効果が大きくなります。
最近までは、低位の株式で高い配当利回りがありました。
１００円台の株式で年６円配当など。
今は、株価も高くなりましたが、全体相場が高くなっているので、年間で数％から数倍まで、運用の仕方でかなり取ることができます。
リスクを嫌うならＲＥＩＴ等もあります。