年収300万では?

[とくめい]

年収300万で25年ローンだったらいくらまでが妥当でしょう?

[16: とくめい]

スレ主です。現在分譲マンションに住んでいて、ローンはありません。どうしても立地に慣れなくて、引越ししたいのです。今のマンションは事情があり売却はできないので、賃貸にしようと思ってます。予想賃料は17万くらいです。引越し先を賃貸にするか、新たに買うか迷ってます。年収がひくいので、借りるにしても買うにしても年収が低いので、今のとこよりかなりグレードダウンしてしまうでしょう。年齢は３７歳なのでもし買うなら早いほうがいいのか、いろいろ迷ってます。

[17: 匿名さん]

資産があるなら最初から書いてほしかったです。
真剣にレスした方たちに失礼だと思いますよ！
マンションを担保にいくら借りられるかなんて　ここにいる誰にもわかりませんから
スレ主さんが直接銀行に行き　相談されたらいかがでしょうか？
それともマンションに抵当権を設定しないのでしょうか？

[18: 匿名さん]

今のところが17万で貸せるなら15万くらいのところを借りて住めばいいんじゃないの？
15万も出せばそれなりのところ借りれるでしょ。

[19: 匿名さん]

空き家のリスクがあるから不安なんでしょ。
親の名義かもしれませんし、ここはスレ主の登場を待ちましょう。

[20: とくめい]

スレ主です。名義は自分ですが。そうですね、空室リスク、

[21: 匿名さん]

、で終わり？

[22: 匿名さん]

マンションに抵当権設定しないの？←これが分からないとレスできないよ！

[23: スレ主]

スレ主です。↑　つづきです。空室リスク、他人に貸すことの抵抗感、リフォーム費用７０万くらいなど、心配ですね。空室期間は家賃プラス、持ちマンションの管理費、駐車場代も負担になりますし。空室期間は、月の生活費はかなりの赤字?

[24: スレ主]

抵当権は設定しないですね。抵当権て、ローンが払えなかったときに売却されるってことですよね

[25: 匿名さん]

>>23
分譲マンションを賃貸に出すのは、かなりリスクがありますよ。
元々賃貸用に作ったものと、分譲用は仕様が違うんです。

自分は現在分譲マンションに住んでいますが、
１５年くらい前から貸家や賃貸アパートを自力で建てて
貸している大家です。

現在の住宅は住宅ローンは残っていないんですよね。
あると、アパートローンへの変更が必要になります。
ただローンが無いと、賃料から減価償却費と固定資産・都市計画税と管理費・修繕積立金を控除したら、黒字になるんではないですか？
不動産所得の申告が必要になりますよ。
減価償却の計算は、チャント出来ますか？
土地分と建物分を購入した時から分離して、
建物の耐用年数と残存価格から計算します。
中古で購入した場合は、耐用年数の計算が多少複雑です。
数年前に建物の耐用年数が変更されていますから、
これも考慮して計算する必要があります。

賃貸借契約は、どちらの方式にするんですか？
定期借家契約と一般の借家契約で、かなり異なりますし、
定期借家契約は手続きで法定要件を満たす必要があります。

お客さんはどんな方をターゲットにするんですか？
建物の広さや構造、立地条件で考慮する必要があります。
不動産屋任せにするのは、美味しい所を持っていかれてしまいますよ。
いかがでしょうか？

[26: スレ主]

３LDKなのでファミリー層ですね。駅からは１０分弱で立地はまあまあなので借り手はつくような気がします。賃貸用マンションとちがうのは原状回復費が大きいということですか?

[27: 匿名さん]

>>25
＞賃貸用マンションとちがうのは原状回復費が大きいということですか?
単純には言えませんが、現状回復費は賃貸並みの金額しかもらえないのです。
そういう意味では不利な面であります。

建物の減価償却費はチャント計算されていますか？
現状で住宅ローンはありますか？
こちらの２点の質問の方はいかがでしょうか？

[28: 匿名さん]

↑ローンはないと１６で書いてるよ。

[29: スレ主]

ローンはないです。減価償却費の計算は分かりません。
不動産屋は保証金5ヶ月で敷引きで4ヶ月分償却とあらかじめ決めておけばいいといってましたが

[30: 匿名さん]

＞年収300万で25年ローンだったらいくらまでが妥当でしょう?
では、本題に戻りましょう。
不動産屋には相談された様子ですから、次は肝心の銀行ですね。
資産があることを言うと、担保提供してほしいといわれますが、それは拒否なさるのですね？
あくまで収入だけで借り入れすることをご希望なら、それなりの物件になりますよ。
それなりの環境ではたして我慢できるのでしょうか？
スレ主さん次第ですが・・・

[31: ２５]

賃貸に回す場合、自分の建物の帳簿価格を把握して、それを減価償却することになります。
不動産所得の経費になります。
申告で計上しなくとも、売却時には「減価償却したものと見做す」ので
申告しないと経費が減りますから損しますよ。
建物価格は毎年減価償却して減りますが、売却時にはその建物価格で譲渡所得の計算をすることになります。
ですから、賃貸に回しても売却するにも、建物価格は把握しておく必要があるんですよ。

購入が新築だった場合は、購入時に建物と土地の価格を分離します。
消費税が課税されていれば、
建物だけに課税されていますから逆算すれば求められます。
住宅取得時にローン控除を受ける際に計算してある場合は、
その金額で分離出来ます。
中古の購入だと、分離後に耐用年数を２割増で計算することになります。
中古でも耐用年数を超過している場合は、本来の耐用年数の１／５が耐用年数になります。

耐用年数と建物の取得価格が決まったら、
残存価格を１割残して定額法で償却してください。
最終残存価格が取得価格の５％まで償却することが出来ます。

但し、ここ数年で取得した場合は上記の方法でよいのですが、
平成９年以前の取得の場合は耐用年数の見直しが行われていますので計算方法が複雑になります。

当時の耐用年数で平成９年まで計算し、平成１０年からは今の耐用年数で計算するのです。
不動産を賃貸で貸す人なら、このくらいはお勉強してください。

[32: ２５]

>>30
砕いて言えば、初めての住宅ローンと同じ扱いだということですね。

既に事業としてアパート経営している場合だと、
そのローンは無関係で、他に住宅ローンなどがあると、それと返済計画で合算という審査になります。

一昨年自宅用の住宅ローンを初めて借りましたが、
アパートローン２本は全く無関係で、
既存の住宅ローン（建物無しの更地に対するローン）だけを含めた返済額での審査となりました。

[33: 匿名さん]

＞一昨年自宅用の住宅ローンを初めて借りましたが、
アパートローン２本は全く無関係で、
既存の住宅ローン（建物無しの更地に対するローン）だけを含めた返済額での審査となりました。

貴方はスレ主さんなの？

[34: 匿名さん]

>>31
スレ主ではありませんが,耐用年数の計算方法，賃貸のノウハウを教えてくれるハウツー本などの
推薦がありましたら,教えてもらえませんか。

[35: ２５]

>>33
いえいえ、違いますよ。

>>34
耐用年数の計算方法は、
税務署出身の税理士が発行している最新の本を読むのが最善です。
でも本代が高いから、税務署に行って聞く方が経済的です。
どのみち確定申告するんだったら、
自分の住所地を管轄する税務署で確認するのが間違い無いです。

基本は建物構造で決まっている耐用年数。

中古だと、その耐用年数から築年数を引いて、
プラスだった場合は２割増し、
ゼロかマイナスだったら本来の耐用年数の１／５が基本。
ボロ屋でその耐用年数でも長過ぎる場合だと、固定資産課税価格を５年償却。
新築以外は、数パターンあります。
どの方法を適用したら妥当かは、
管轄税務署で相談されるのがよろしいですよ。

耐用年数が決定したら、
建物の減価償却は現在では定額法しか選べませんから、
一般の減価償却方法でやっていただければよろしいです。

インターネットで検索しても、そこそこの知識は得られます。