繰上げ返済と住宅ローン減税

[匿名]

２年前に１０年固定（2.2％）の２５年ローンを組みました。借り入れ金額は２千万円です。昨年４００万繰上げ返済し、返済期間を約６年短縮しました。今回、昨今の金利上昇傾向に対する不安から、親から一部借金をして８００万を繰り上げ返済しようと考えているのですが、これをすると返済期間が１０年以下になってしまい、住宅ローン減税が適用されなくなってしまいます。ローン減税を放棄してでもやはり繰り上げた返済した方がトータル的にみたら得だと思うのですが、正しいでしょうか。何かのコラムで「３％未満の固定で借り入れしているのであれば、住宅ローン減税期間１０年は確保した方がいい」という意見があり、迷っています。

[2: 匿名さん]

10年以下になっても、その間は住宅ローン減税受けられます。
＞３％未満の固定で借り入れしているのであれば
これは、高利率で運用できればの話です。

[3: 匿名さん]

短縮じゃなくて軽減はどうでしょ？

[4: 匿名さん]

もったいない。私なら毎月の返済額を減額ます。

[5: 匿名さん]

借入日から起算して最終返済日が１０年を切ってしまえば
減税は受けられなくなりますよ

[6: 匿名さん]

>>05
遡って減税額を納税しろとは、税務署は言わないです．

[7: 05]

そりゃそうでしょうね

[8: 匿名さん]

そんなにポンポン繰り上げできるなら、
軽減をくり返して、最後に総額繰り上げすればいい。

[9: 匿名さん]

つうかまだ十分な固定期間あるうちに焦って繰り上げる必要あるの？
特にこれから金利上げようかって局面で、2.2%なんて低利確保してて。
固定期間終了間際に悩めばいいんじゃないの？

[10: 匿名さん]

>>09
＞つうかまだ十分な固定期間あるうちに焦って繰り上げる必要あるの？
＞固定期間終了間際に悩めばいいんじゃないの？
それは言えてますね。

>>01
>>09さんの言うことを度外視して、単に繰り上げを取るか住宅減税かなら、
私はこう思います。
住宅借入金特別控除の控除額は、住宅ローンの年末残高で決まりますよね。
控除率は段階的に減っていきますが、当初は年末残高の1％が還付、
（定率減税半減で今年は実質0.9％、廃止で来年から1％の還付）
ただ、その年払った所得税額が上限になるので、
その還付金と800万円を繰り上げた時の利息の差（減り）を計算すれば、
どちらか得か分かると思います。
ローン償還表を見れば一目瞭然かと思いますが、短縮された分の利息の方が
還付金よりも上回るのでは？
仮に、軽減を選んだとして、（2000万−400万）−月々返済−繰り上げ800万で、
年末残高は800万以下になりますよね？
となると、還付金は8万以下、かつ毎年徐々に小額になっていってしまうので、
ローン控除（10年）の確保に拘らない方がいいように思います。
ただ、月々の返済が減った分を貯金し、また繰り上げに回すことも可能なので、
軽減型もやり方次第だとは思いますが。

[11: 匿名さん]

固定期間が8年残ってるのであれば、こんな金融商品を買っとけば？
http://www.shinseibank.com/powerflex/pys/index.html

元本保証なのでリスクはないですし、
5年ものが税引後1.2%だから住宅ローン減税と合わせて2.2%でしょう。
3ヶ月の4.4%分は儲けになります。

[12: 匿名さん]

>>11
期間延長特約がリスクだから、あんまり突っ込むのはまずいけどね。

[13: 匿名さん]

>>11
スレ主さんは、繰り上げ返済のために、
＞親から一部借金をして
と言っているのだから、金融商品を勧めるのはどうだろう？

[14: 匿名さん]

私も概ね１０さんのご意見に賛成です。

何故ならば、私も単純に次の計算で判断できると考えるからです。
とりあえず
１　８００万円を繰上げしない場合の利息分−８００万円を繰上げした
　場合の利息分＝８００万円を繰上げ返済の純粋な効果
２　８００万円を繰上げしない場合の税控除−８００万円を繰上げした
　場合の税控除＝８００万円を繰上げ返済の税控除の減額分
を計算して、

こちらも計算して
３　８００万円を８年物の定期等に入れた場合の利息

その上で、
１項の「８００万円を繰上げ返済の純粋な効果」から
２項の「８００万円を繰上げ返済の税控除の減額分」を引いた金額と

３項の８００万円を８年物の定期等に入れた場合の利息

のどちらの金額が大きいか確認するのが良いと考えます。

[15: 匿名さん]

ちょっと小耳にしたんですけど・・・小泉改革の影響でこれからは国から地方へと
税源移譲していくので
　所得税＜住民税になり、その年の所得税がマックスであるローン控除の還付金は
金額が少なくなってしまうのですか？何か救済策があるのかな？

[16: 匿名さん]

そうですね。
何パターンか返済方法を想定してシミュレーションしてみれば良さそうに思えますが。

①直ぐに８００万全額を繰り上げした場合
②残期間が８年(１０−２)になるだけの繰上げ返済をした場合
③１０年経過後に繰り上げ返済した場合

ただ、私なら、10年固定2.2%ということなの、800万を投資に回して、全額返済できる
時期に返済するかな。どう投資するかは問題ですけど。

金利が上昇してもあと8年は今の2.2%で固定しているのですし、不確定要因の多いこの
時期にあせることもないようにも感じますが。

[17: 匿名さん]

>>15
すでに住宅ローン控除の適用を受けている人には、救済措置があるようです。
http://www.mlit.go.jp/yosan/yosan06/zeisei06g/images/03.pdf

関連スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30213/

[18: 匿名さん]

>>17さん
平成18年に入居した人は従来通りの控除額が確保される
平成19年以降に入居した人については今後検討
という理解であってる？

[19: 匿名さん]

>>17さん
なるほどね・・・申告者のみの救済策。まだ申告の方法などは決まってなさそうですね。
しかしお上も、税金を取るのは一生懸命ですね。

[20: 匿名さん]

>>18さん

先日、税理士の人に聞いた話だと18年度までの人は、今までと同様になるように
所得税から住民税に移譲された分からも控除できるようになるとの事でした。
ただ、何か地方自治体に対して手続きは必要になるらしいです。
どのような手続きで住民税から控除してもらうかは検討中のように言ってました。

[21: 匿名さん]

>>20さん
18です。情報ありがとうございます。
どのような手続きが必要になるか気をつけてチェックする必要がありそうですね。