年収４００万で３０００万の借り入れはどうでしょう？

[匿名さん]

新築マンション購入を検討中です。
自分＝年収400　妻（派遣社員）＝年収180〜200で共に３４歳です。
自己資金500万（頭金350・諸費用150）で3400万の物件は買えるでしょうか？
銀行の事前審査は通りましたが、それは当初２年固定の期間固定型です。
ご意見お待ちしております。

[111: 匿名さん]

全額フラットに出来ず、ミックスでローンを組んでいる者です。
まだはじまったばかりなので全額変動でいけば月々の払いが
少し減っていたはずなので、ちょっと後悔してます。
初めに払う諸経費も高かったし、安心を買ったと思っていましたが
実感がありません。
ただ、友人は目先の楽より老後の余裕をといつも言います。
私もいま３８なので確かにいま頑張っておけば後で少しは
ミックスにして良かったと思えるのでしょうか？
大体ローンってのはホントに払いきれるのか常に心配に
なりますね。　

[112: 匿名さん]

>>108
保守的に見て固定金利にする（同時に固定金利で借りられる残高に抑える）というのは
理屈はわかりますし、私もそうしましたが、
それ以外の部分はかなりめちゃくちゃで煽りに聞こえますよ。

金利が上昇しても35年固定を上回らなければいいわけですし、
そもそも金利が上がって35年固定金利を上回ったとしても、
それがどういうことなのかもあわせて考える必要があるともいます。
そこまで金利が上がるということは、デフレから脱却してインフレになっている可能性が
かなり高く、その場合平均すると収入も上がっていますよね。
（この場合、実質経済も順調の場合が多く、ここも収入上昇要因です）
もちろん収入が上がるかどうかは、ご本人の能力や職種、会社の状況等様々な条件が
絡んできますが、平均はほぼ間違えなく上昇することになります。
収入が増えると、支払が増えても特に問題ないわけです。

現状は金利が上がったといってもまだ十分金利が低いので固定がよいという意見が多いように
思いますが、基本的に35年固定は金利や将来の収入に対し、
相当なスペキュレーションをしていると認識すべきだと思います。

ちなみに、この種の賭博はゼロサムですので胴元がもうけるわけではありません。
35年固定（加重平均残存年数は11〜12年と言われている）は、10年債＋100bp程度
2年固定は、2年債＋40bp程度ですので、
構造的な問題として2年の方がよいという意見もあると思いますし・・・

[113: 108]

胴元(銀行)が儲からない商品売るわけないでしょ。変動金利の場合、金利が上昇(多少調達コストは上がるが)すれば貸出金利が上がり利ざやが多くなるので儲かる。低下すれば調達コストが下がり(今はゼロ金利だからこれ以上下がらないが)やはり儲かる。なぜ旧住宅金融公庫がRMBS発行して集めた資金を市中銀行に供給しているのか考えて見たら。
10年債＋100bp程度はかなりイールドカーブの形状がフラットニングが進んでいる状態です。
元銀行員より

[114: 112]

>>113=108

大変失礼いたしました。
私の知識が足りないようです。
後学のために教えていただきたいのですが

> 変動金利の場合、金利が上昇(多少調達コストは
> 上がるが)すれば貸出金利が上がり利ざやが多くなるので儲かる。
> 低下すれば調達コストが下がり(今はゼロ金利だからこれ以上下がらないが)
> やはり儲かる。

これは銀行側の論理であって、借り手としては市中の金利水準と共に金利が変動すれば
損をすることはないのではないでしょうか？
そもそも、

> 変動金利の場合、金利が上昇(多少調達コストは
> 上がるが)すれば貸出金利が上がり利ざやが多くなるので儲かる。

は、調達金利が貸出金利ほど上がらないことを前提にしていますが、
実際にそうなるとしても、調達金利を低く抑えられた預金者が損するだけで
あって借り手が損をするわけではないのでは？
それとも、市場の金利上昇幅より貸出金利の上昇幅を高く設定できるということですか？


> 10年債＋100bp程度はかなりイールドカーブの形状がフラットニングが進んでいる状態です。

の意味についてもご教示いただければ幸甚に存じます。
現状、フラット35の金利は10年債+100bpくらいですが、
これは、現状のイールドカーブがフラットニングしているということですか？
少なくても1年前の10年金利は1.2％で超短期がほぼ0ですから、長短金利差は1.2％
現状は、10年金利が1.9％ですので長短金利は1.9％です。
むしろスティープ化していますが、スティープ化するとフラット35金利はどうなるのでしょうか？
また、世界的の先進国金利を見ても日本の長短金利差1.9％は現状世界有数の水準です。


> なぜ旧住宅金融公庫がRMBS発行して集めた資金を市中銀行に供給しているのか考えて見たら。

これにいたっては勉強不足のためか、私にはまったくわかりません。
住宅ローンの有力な出してである銀行の短い負債側デュレーションの関係で
住宅購入者に超長期の資金は十分に供給されてきませんでした。
その環境を改善するための国策と認識しておりましたが・・・

[115: 匿名さん]

すいません
なんか難しい話になってきてついていけないのですが・・・
【１００bq】とはなんですか？
【イールドカーブ】とはなんですか？
すれぬしさんも理解できますか？
私、ぜんぜんわからないので教えてください。すいません・・

[116: 匿名さん]

つ【google】

[117: 108]

何を言いたいのか良く分かりかねますが
要は35年3000万借りた場合総返済額は金利1%で3600万円位、金利2%で4200万円位、金利3%で4900万円位、金利6%で7200万円位になります。つまり、2年固定で借り入れした場合、2年後に金利上昇いた時には総返済額が倍になるかも知れません。当然未払い利息とか発生し...。3%以下で推移すると思えばどうぞ100%変動金利でお借りください。確かにその方がお得でしょう。
現在のイールドカーブの形状の詳細は存知ませんが仮に5、10、20、30年で1.5%、1.9%、2.2%、2.5%とすると10年-35年で見れば僅か0.6%のスプレッドしかありません。イールドカーブからフォワード金利を計算すると将来の金利水準が分かるかと思います。(絶対的な数値ではないですが金利スワップ等の世界では強く意識されているかと)エクセルで計算してみてくださいね。

[118: 112]

>>114

失礼いたしました。
100bpとは1％のことです。
1bp=0.01％です。
フラット35の金利が10年債＋100bpとは
10年債が1.8〜1.9％とすると、2.8％〜2.9％であることを意味します。
SBIモゲージの金利は、現状そんなものですよね。

イールドカーブとは、一般には横軸に残存年数、縦軸に国債の利回りを取り
プロットして、直線で結んだグラフのことです。
通常、短期の利回りは低く、長期の利回りは高くなります。
この場合、普通は直線形ではなく、上に凸の曲線形になるのでカーブと呼んでいます。
なぜ上に凸になるかは、コンベクシティという概念の理解が必要になりますが
これは無視して、直線形ではないということが重要（？）です。
（単純化しますと、1年債と9年債を50ずつ保有するより5年債を100保有した方が
　高利回りになります）

[119: 匿名さん]

とてもためになるお話が展開されていますね。
参考にしたいのは山々ですが、あまりにも専門用語満載で
理解できません。他にもう少しレベルあったスレッドがあると
思うので、そちらに移動願えませんか。

[120: 匿名さん]

スレぬしさま

無謀です、止めてください。その様なタイトロープを無理して渡らなければいけない
理由がわかりません。もう少し冷静に考えて下さい。