住宅なんでも質問「築20年を経過しているマンション今後の費用」についてご紹介しています。
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入居済み住民さん [更新日時] 2018-03-29 08:03:14

はじめまして。
現在、築24年目に突入しているマンション住んでいます。
平成18年に大規模修繕工事をしました。

そして、この先に費用がかかると思われる工事は何があるのでしょうか?
給水管だとか屋上の防水とか聞いていますが
多額の工事金が必要とのこと位しか聞いたことが無いのです。

ちなみに、7階建で約50戸のマンションです。
宜しくお願いします。

[スレ作成日時]2013-02-11 01:20:49

築20年を経過しているマンション今後の費用

コメント  

32: 通りがかりさん 
[2018-03-17 13:22:49]
>築33年位経って、三階建ての9世帯のマンションです。一昨年大修繕行いました。管理費や修繕費会わして、毎月約二万円払って、高いと思いますが、どう思いますか?

33: 匿名さん 
[2018-03-17 19:03:08]
40年目以降だと思うけど機械式駐車場、エレベータ、竪配水管の交換が控えている。これれは新築時に売主が作成している長期修繕計画には含まれていないので、その後管理組合が計画をきちんと見直していないと見落としている可能性もある。

あと、住戸内の配管は各住戸の住民がメンテナンスすることに規約上はなっているんだけど、住民任せにすると維持をきちんとしない人が出てきて水漏れ事故って可能性もあるんで実家のマンションでは、管理組合でまとめて実施していた。実家のマンションは積立金に余裕があったのでできたんだけど、そうでなかったらアウト。
34: 匿名さん 
[2018-03-21 23:26:05]
築40年マンションの修繕委員です。
3回目の大規模修繕の検討を始めたばかりですが、修繕積立金の残りが少なく、どのように検討を進めたものか、悩んでいます。
管理組合ローンを目一杯借りても工事費には遠く、不足分を一時金で集めるとしたら約100万円、現実的に集まるかどうか。
修繕積立金が貯まるまで大規模修繕を見送る以外に、検討の余地はないものでしょうか。
アドバイスよろしくお願いします。
35: 匿名さん 
[2018-03-23 13:51:35]
修繕費用も住民の承諾を得ないと得られないというところも悩みどころですね。
築40年もたっていれば、住民の年齢層自体もあがっているでしょうし、逆に高齢者が多くなっている場合は、修繕金を集めるということに対しても困難になりそうです。

あくまで、一つの案なのですが、大規模修繕をしない場合のデメリットや不備等を調査し、そのデータや集計を住民の方に知らせれば、修繕金をつのるということもできるのではないでしょうか。

やはり、大規模修繕のメリットやデメリットがはっきりしていないと、修繕金を集めるのは難しいかと思います
36: 匿名さん 
[2018-03-23 15:57:25]
ウチは1992年築のマンション、5年後程度に大規模修繕の予定はあるが
実は費用の目処が全く立っていない。

修繕計画を遅らせるか内容を縮小するか、難しい岐路に立たされていると感じる。
37: 匿名さん 
[2018-03-25 23:47:23]
まずは大規模修繕工事の項目のうち、優先度の高いものと低いものを分類して、優先度の低い方の時期を後ろ倒しにして、可能な限り工事費の圧縮に努めてはいかがでしょうか。
といっても、築40年で3回目では、優先度の低い項目はあまり無いと思いますが・・・

次に、現行の毎月の金額を変えずに修繕積立金を貯めて大規模修繕工事を実施できる時期を示すとともに、毎月の修繕積立金を増額する案と大規模修繕工事の前倒しできる時期を提案してはいかがでしょうか。
具体的な劣化診断結果を拝見していないので断定はできませんが、築40年で3回目となると、相当に傷みが進んでいると推察しますので、少しでも大規模修繕工事は早い方が良いでしょう。
その際、他の方が書かれているとおり、大規模修繕工事をしない場合のデメリットを示すのは、重要だと思います。

高齢の世帯や、中古住宅を買って転入した若い世帯が多い場合、十万円程度の一時金でも合意を得るのは難しいです。
管理組合内のコミュニケーションが良好で、事前にほとんどの区分所有者から一時金を出すことの感触を得られていない場合は避けた方が無難と思います。
38: 匿名さん 
[2018-03-26 00:00:32]
マンションが新築で建って入居したら直ぐに、管理会社と管理費の見直しをしないとダメだよね。
管理費圧縮して修繕費を上げ、居住者の総支払額はステイ。
これをしているマンションと、そうでないマンションとでは数十年後の長期修繕に雲泥の差が出る。
39: 匿名さん 
[2018-03-26 00:17:01]
>>37 の補足です。

管理組合向けのローンを目一杯借りる案も検討したとのことですが、おそらくは金利が最も低い住宅金融支援機構で最長の10年間のプランでないかと推察します。

参考情報として受け取ってもらえればと思います。
先月の説明会に来ていた住宅金融支援機構のオオタという人が、管理組合向けローンを現在の10年から伸ばして20年でも組めるようになると話していました。
今日の時点で住宅金融支援機構ホームページの商品案内では10年のままでしたが、20年になれば支払回数が倍に増えるので、ローンを組める金額も増えるはずです。
もし、20年のローンを組めば一時金を集めること無しに今回の大規模修繕工事を実施できるならば、一つの方法になるかもしれません。

個人的には、20年間の返済のうちに通常一度は大規模修繕工事なり設備更新工事なりが発生しますので、計画的に毎月の修繕積立金を増額しておかないと、その時に追加のローンが必要になってしまいますので、10年の返済までに収めるべきと考えますが。
40: 匿名さん 
[2018-03-28 23:51:12]
34です。
アドバイスくださった方、書き込みが遅くなりすみません。
マンションの劣化の状態を考えると、特に防水工事は待ったなしなので、工事の項目に優劣をつけて、工事費を少しでも圧縮して早期に実施する方向で検討を進めたいと思いますし、加えて、毎月の修繕積立金の増額も併せて一緒に検討したいと思います。
その際、組合員へ大規模修繕工事が遅れる又はしない場合のデメリットを示すことで、提案の説得力を高めたいと思います。
みなさん、どうもありがとうございました。

ところで、住宅金融支援機構の20年の管理組合ローンは、一見すると便利な新商品のように思えますが、20年の返済中に大規模修繕を実施しなければいけない場合、追加でローンを組まなければいけないし、組めない場合は大規模修繕を当然実施できません。
ローン返済中ですから、当然修繕積立金が貯まるはずもありませんので。
考えなしに借りてしまうと、管理組合の運営を危うしてしまいますね。
41: 匿名さん 
[2018-03-29 08:03:14]
 大規模修繕工事は、傷みがひどくなると建物本体の強度等にかかわりますから、足場が必要な工事は先行して出おも実施した方がいいです。 足場がいらない工事は、厳選して中修繕や小修繕を繰り返せば、多くの費用が掛からずに済みます。
 住宅金融支援機構のローンは、担保となるすまいる債の積み立てがないとできません。 今は低金利で積立には不利ですから、取り崩すこともいいのですが、高金利時に積み立てていた分があれば、解約せず、低金利分を担保にして、借り入れもありかなと思います。
 間違っても、担保なしで融資を受けては、「借金地獄」に陥りますよ。

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