初歩的な質問ですが・・・

[ローン勉強中]

ローンについて勉強中ではありますがわからない事が多く、どなたかアドバイスください！

今までの賃貸生活では、主人の年収だけでほぼギリギリの生活をしています。
私のパート収入は年収百万ほどですが、こちらを貯蓄にまわしております。

子供はまだ未就学児なので、お金がかかりだす前にローンを減らしていきたいと考えてます。

貯金百万だけ残し、あとは全額頭金につぎ込む予定ですが・・・もう少し残すべきでしょうか？

現在と同じように生活できるよう、ローンと管理費等合わせて現在の家賃とさほど変わらないようにしようかと思ってます。
そして私のパート収入を入用が無い場合は毎月でも繰り上げ返済にまわしていこうかと・・・

それとも月々の返済額を上げて返済期間を短く組む方がいいでしょうか？

大手都市銀行ではインターネットで繰り上げ返済の回数も上限無しで手数料無料と聞きましたが、簡単にできるものでしょうか？

また、変動と固定のミックスを考えているのですが、最初にかかる諸費用が高くなるとか・・・？
どの程度かわるものなんでしょうか？

初心者なのでわかりやすく説明していただければ助かります。
よろしくお願いします！

[2: 匿名さん]

年収、歳等々情報がないとね。

[3: ローン勉強中]

スミマセン。
主人は３１歳で、年収は４００万ギリギリくらいです。
物件金額２３００万、現在の預金１０００万です。
今年末に引渡し予定です。

このような情報でよろしいのでしょうか？
何に対しこのような情報が必要になってくるのですか？
ローンの諸費用等が変わってくるのでしょうか？

[4: 契約済みさん]

パート継続であれば預金の残100万は問題ないかと・・

物件2300ということは諸費用、家具など含めて2600は見ておく必要あり。
ということは2600-(1000-100)=1700がローン。
年収4倍超だと、変動はリスク高いので35年の長期固定。
3%で計算すると、月65000強。
それに管理費・修繕積立金などを含めて考えてみてください。

[5: 土地勘無しさん]

期間を極端に短くしない限り無理なローンでないと思います。
現在の家賃がいくらか知りませんが、同じくらいの額で借りれるはずですよ。

[6: 購入済み]

100万円位残すのは、良いと思います。

繰上げ返済手数料が無料又は少額の契約の場合、多分一般的には、長め（３０年〜３５年とか）
にローンを組み、月々の返済額は少なめに設定します。
（生活費等の浮き沈みを調整できるようにする為）
余裕ができたタイミングで、繰上げ返済し、期間を短縮していきます。
また、この繰上げ返済ですが、住宅ローン減税の恩恵を効率良くうけるなら、年始に繰り上げ
返済するのが良いとされます。（住宅ローン減税の対象が年末の残高を対象にする為）
インターネットでの繰り上げ返済手続きは、それほど難しいものではないと思います。
ただ、数年に１回程度の繰上げ返済の手間や手数料よりも、金利が０．１％でも低い方が、
生活にはプラスと思いますので、銀行選びは重要です。

さて、ミックス等のローンの諸費用についてですが、ミックスにした場合は、若干高く
なることが多いようです。（手数料等）
１２月実行ですと、恐らく、中期的（年単位）金利上昇中の可能性が高い為、事前に金利
が決定できれば、良いと考えられます。（該当銀行は少ない。JAは申し込み時、ろうきん
は１ケ月前等。検討される銀行に確認して下さい）

私が同じ立場で、ローンを考えた場合、３０年位にローン期間を設定し、少しリスクはあります
が、当初期間優遇の１０年固定でいきたいと考えると思います。
これで、１０年間は低金利の恩恵をうけられます。リスクは１０年後ですが、その時点では、残金
もそれほどでないレベルにできそうと思います。

[7: ローン勉強中]

みなさん色々とありがとうございます！
現在の家賃は８万です。管理費等で毎月２万少しかかるので、一月の返済額が６万程度になるようにすれば現在と変わらない生活になると思ってます。

現在は私のパート収入（月８万ほど）には全く手をつけずに生活しております。
繰り上げには利息が付かないと聞きましたので、毎月の返済額を増やすよりはその分毎月でも繰り上げしていく方が最終的に払う金額は少なくなりますよね・・・？これは間違った考え方でしょうか？

また、ローンについて調べて見ても、難しい文章が苦手で理解し辛く・・・
相談するなら現在の営業担当さんでしょうか？それとも自分の足でいろいろな銀行に出向いていって直接相談してみた方がいいのでしょうか？

[8: 購入済み]

06です。

すみません、繰上げ返済を毎月という想定を見逃していました。
もし、毎月する目処があるのなら、最初から含めてしまいたいとも考えられますが、ほぼ毎月
それなりに繰り上げできそうだが、絶対的ではないという感じですかね。
そうなると、やはり、組むローンの月払いは抑えておいて、繰上げで調整する方がよさそうと
も言えますね。
また、もし、毎月繰り上げ返済となると、手間や手数料は、大きな要素といえますね。
で、私の考えで、仮定ですがシュミレーションしてみますと、
１７００万円のローンを３５年で、当初１０年優遇固定（例えば2.5%)で組みます。
これですと、月々の返済は、６万円程度になります。
それで、仮定ですが、もし最大に頑張って繰り上げ返済を毎月８万円した場合、
１０年後の残額は約３００万円強程度になります。
勢いが継続されれば、＋２年で、完済も可能です。（最善の仮定例ですが）
実際は、生活状況で、何度か繰上げ返済をしない場合もでてくると思います。
それと、もし、繰上げ返済を年に何回もする場合のローンで、保証料が必要なローンの場合
ですが、恐らく、保証料を金利に上乗せする方式の方が良い（総支払い額が抑えられる）場合
が多いと思います。

繰上げ返済には利息がつかないとの質問ですが、繰上げ返済をすれば、残額が減ります。
利息は残額に対してつきますので、繰上げ返済は早くしかも多くできれば、総返済額は抑え
られます。
例えば、月々６万円＋繰上げ返済を８万円づつする場合と月々１４万円づつする場合の利息
額や総返済額は同じになります。

[9: 購入済み]

それと、相談先についてですが、それぞれの立場の利益を前提に、相談に載ってくる場合が
多い（例えば、物件の営業さんは、物件の契約を決めさせ、早く高く決済し手数料等の収入を
確定させたいという前提がある）
と思いますので、参考にはできると思いますが、最終的には、主人と相談し自分達で決め
るしかないと思いす。（基本は、多数の情報源から色々調べて判断したい）

[10: ローン勉強中]

０６さん。

色々教えていただきありがとうございます！
もうひとつ教えていただきたいことが・・・

新生銀行の住宅ローンをインターネットでみたのですが、保証料・繰上げ手数料・最初の事務手数料が無料とありました。

これは私が想定しているローン計画に大きなメリットですが、あまりにいい話すぎて不安も・・・

新生銀行の保証料無料には、何かデメリットも隠れているんでしょうか・・・？

[11: 匿名さん]

新生銀行などの新興バンクは、既存顧客の絶対数が少ない為、
比較的思い切った条件が打ち出せると聞いた事があります。

大手銀行などが「繰り上げ返済無料」と打ち出すと、
既に住宅ローンを借りている顧客からの返済も増える為、
将来受けられるはずの「利益」が減るリスクが新興バンクより大きいとの事です。
大手銀行は、それを新規の住宅ローンでカバーする必要がある為、金利が高くなる・・・

「新生銀行は、そのリスクが少ない」

そう考えると、辻褄が合うのですが。

[12: 購入済み]

06です。こんばんわ。

11さんの言うような内々の事情等もあるようですが、借りる側
としては、トータルコストを抑えられれば、ハッピーかなと。

保証料が無料の跳ね返りは、金利が若干高めになるのが一般的です。
新生銀行やソニーバンク等です。
他行の保証料が必要と言う銀行も保証料内枠方式（金利に含める）
にすれば、比較も容易にできます。
例えば、１０年優遇固定の６月の金利で比較します。
　　　　　　新生銀行　三井住友　ろうきん
優遇後金利　2.4% 2.3% 2.25%
保証料含 +0% +0.2% +0.16%
繰上手数料 0 0 0
事務手数料　 0 有料 有料
※保証料率は、審査結果により変わります。

という感じです。
かってに銀行をチョイスしました。
しかし、この項目だけの比較では新生銀行がよさそうに見え
ますね。
実際、あなた様の状況から考えると新生銀行がとても合ってい
る気がします。（個人的見解ですが）
実行時の金利にもよりますが、特に年に何回も繰り上げ返済を
する見込みとのことですので、新生銀行のスマート返済方式が
ピッタリではないでしょうか。

[13: ローン勉強中]

みなさん色々ご親切に教えていただきありがとうございます！
新生銀行の他に、ＳＢＩモーゲージを見てみました。
金利は新生銀行の長期固定より低いので魅力的ですが・・・
繰上手数料が無料だったのですが、百万ごとしか受け付けてもらえないようで・・・

毎年１回百万を繰上げ返済するのと、毎月８万ほど繰上げ返済するのとではどう違ってくるのでしょうか？

またＳＢＩでは団信が別額になっていましたが・・・

総合的に考えてどちらがいいのでしょうか？

[14: 匿名さん]

繰上げ返済をそれなりにしていけば、12〜15年以内位で完済で
きそうな返済計画であるなら、20年以上の長期固定にするのは、
とても（利払いが）もったいないと思います。

今のタイミング（金利動向）とスレ主さんの返済計画から見て、
当初優遇10年固定が妥当（総返済額が抑えられる）と私は思い
ます。
11年目からが不安と思うとは思いますが、その頃の残金は少な
くなっていますし。
ただですね、だからと言って、新生銀行が正解かは判りません。
毎月、普通各行は金利を見直しますので、タイミング次第と
思います。例えば、新生を第一に考えておいて、それより良
い条件のものがないかを実行前までは、調査継続して行くの
が良いのではないでしょうか。

余り詳しくはないのですが、SBIモーゲージは、初期手数料が
とても高額だったと思います。（メニューに10年固定もない
ですし）

通常金利は残金に対して月割りでかかります。
100万円以上貯めてから繰上げ返済するよりも、毎月繰り上げ
返済する方がトータルの金利負担は少なくなります。

[15: ローン勉強中]

＞１４さん。

ありがとうございます！
１４さんのおっしゃる通り、ＳＢＩは初期手数料も結構かかるようですし、３５年組む方にはオススメのようですが当方にはあまり大きなメリットも無かったようで・・・

繰上げ返済はたとえ小額でも早いほど良いということがわかりましたので、新生の他にも繰上げの手数料が限度無しで無料のところを探し、それを第一条件に置こうかと思ってます。

ただご提案いただいた１０年固定ですが、私が書いた返済計画はあくまで理想的な計画であって・・・車も現在かなりのボロですし１０年以内にはもう一人子供が欲しくなるのでは・・・と思ったり。

１０年間でじゃんじゃん返済していけたらいいのですが、そう簡単にはいかないですよね・・・それに現在の貯蓄を百万だけ残して頭金につぎ込むので、車を買い換えただけで貯蓄ゼロになってしまいます。それでも１０年・・・かなり不安ですｗ

それと、元利金等と元金均等についても勉強してみましたが理解できません。

元金均等の方が当初の支払いが２万ほど上がると予測はできたのですが、では元利金等にしてその差額２万を繰り上げたとして・・・それでも元金均等の方が最終的にはお得なのでしょうか？
他のレスにもたくさんありましたが難しい説明ばかりで・・・

ただ元金均等は取り扱い機関も少ないですね。
住友信託も取り扱いがあったので３０年で考えてみましたが、新生に比べ保証料がかかるのが気になりました。
どうなんでしょうか？

[16: 匿名さん]

やはり、気にはなっていましたが、お子さんとか車の買い換えと
かありますよね。
ですと、実際は、返済20年程度位かかることも視野に入れる必要
がありますね。
これですと、仮に35年ローンを当初10年固定にして、10年後に借
り換えするという案は、少しギャンブル性が高くなりますね。
（それでも個人的にはお勧めと思っていますが）
当然ですが、15年固定とか、20年（超含む）固定とかですと、
金利がそれなりになってしまい、当初から返済（月払い）が上が
ってしまいます。（そのかわり、11年目以降も安定安心となり
ますが）
わずかの可能性に対する不安でも消したいと考えるなら、15年以
上の固定になさるのがいいのではないでしょうか。
損得は仮定になりますが、シュミレーションすれば、だいたい想
像できます。

元利均等と元金均等についてですが、
金利負担の損得で言えば、変わりません。
元金均等の方が総支払い額が低く見えるのは、単に前半により多く
返済しているからです。
(元利均等にしても繰り上げ返済で前半に多く返済すれば同等に
なります）
実際は、一般的には、月々の返済を一定にした（元利均等）方が、
なにかと計画しやすい（銀行側としても）為、それが通例になって
いるのではないでしょうか。

[17: ローン勉強中]

いつもご親切にありがとうございます！

主人とも話し合った結果、やはり金利上昇をチェックしつつの生活よりは多少金利が高くなっても何も心配せずにひたすら返していける方が良い、ということで３０年固定で今のところは新生の様子を見てみようということです。

ただ、保証料無料・繰上げ返済手数料が制限無しで無料・また３０年全期間固定で金利が低めというポイント全てそろっているのは新生しか見つからなかったのですが、他にもありますか？

また、新生銀行は根抵当権の設定とよく見かけましたが、全期間固定だと普通の（？）抵当権を設定とありました。
全期間固定なら他行と変わらないということですよね？