金利選択に悩んでいます。全額35年固定か？変動も使う？

[よいこ]

2007年12月入居予定のマンションを購入しました。
世帯収入600万。借入金は2500万円です。
我が家には2歳になる息子が１人。今後子供を作る予定はありません。

子供がまだ小さく、これから教育費がかかるので、返済額上昇のリスクを取るのは
危険と思い、フラット35(優良住宅ローンとSBIを検討)で全額借りるか、
「フラット35(1900万)+10年固定(600万)」で借りようと考えていました。
10年固定は最初に大きな優遇があるタイプを選び、10年で返せる額だけを借りる計画
です。10年後、子供が中学にあがると同時に返済が約2万円楽になり、高校進学の
教育費に回す事ができると考えています。が、10年後、修繕積立金が今より
1万円アップしている予定なので、実際は1万円。
(購入した物件では20年間の間、5年ごとに修繕積立金の見直しがあり、その度に
5千円位アップするということです。)

ところが、先日提携ローン(UFJ)の住宅ローン説明会に参加し、返済が終わるまで
店頭金利から1.4%引きます(超長期、フラット35除く)という条件を出されました。
今月の金利でいうと、変動で借りた場合、1.225%(店頭金利2.625%)です。
UFJの店頭金利が4%に達しても2.6%で借りられるのです。今後金利は上がると
思っていますが、4%まで上がるのにはどれくらい時間があるのでしょう？って
それは誰にも分からないことですが、だからこそ悩んでしまいます。

下記で悩んでいます。今月の金利を参考までに。
フラット35買取型2.94%に全額か？(SBI、優良住宅ローン)
フラット35買取型3.17%(1900万)+10年固定2.25%(600万)か？(中央ろうきん)
フラット35保証型*3.3%(1900万)+変動1.225%(600万)か？(UFJ)
*UFJのフラット35は団信込みです。

色々な組み合わせがあり、条件も一長一短。
アドバイスして頂ける方、上記の組み合わせで借りている方、アドバイスを
お願いします。長文で申し訳ありません。

[2: 購入検討中さん]

俺だったら、全額フラットにするか、全額ろうきんの１０年固定かな。

[3: 匿名さん]

スレ主さんへ

おいくつの方か、書かれていませんが
お子様は１人ですね
ある程度の変動は、お子様が手がかからなくなれば
奥様の収入ももう少し期待できるのでは有りませんか？

スレ主さん自身も、収入増が期待できるのでは有りません？
10年固定2.25%(2500万)・・・２５年
毎月の支払額　\109,033　期間を短くすると支払い金利を抑えられます

フラット35保証型*3.3%(2500万)と比較しても
毎月の支払額　\100,447

１０年後の元本が、 10年固定　16,721,735 と　フラット　20,544,882

10年固定２５年　は　13083921支払ったうち 8355944元本を減らせます
フラット35保証型　は　12053603　支払っても 4499067しか減りません

収入増が、見込めないのならいたし方ありませんが、１２月まで
ゆっくり検討してはいかがですか？

金利が上がれば、収入も増えますよ、金利が上がらなくて
収入が増えないから問題ですよね

[4: 匿名さん]

追伸
１０年後の16,721,735 に対しては、１５年の金利しか
掛からないことも、大きいです。

スレ題の１０年固定６００万円を先に返す方法は、
2万円の返済と有りますので、こちらも３５年で借りる
予定ですね。
この場合、４７０万円を繰上げ返済しなければいけない。

２４７万円と９１６万円を払い、４７０万円払って
合計すると、１６０３万円払っていますね

残額が、１５６１万円です。

一方の１０年固定は、支払額が１３０８万円ですので、
繰上げ原資が３００万円になります。
元金を１３７２万円に出来ますね。
たとえ、利率が４．５％になっても、月々１０万円程度の
返済ですみます。
しかも、返済期間は２５年ではなく１５年です。

[5: よいこ]

NO2さん
NO3さん

ご意見ありがとうございます。
情報が足りず失礼致しました。年齢は36歳です。
ローン以外に管理費、修繕積立金、駐車場の支払いが、月4万1000円あります。

10年固定を25年返済で借りるというパターンは全く考えていませんでした。
このパターンで借りて、繰上げ返済すればかなり元本を減らせそうですね。

2.25%という「ろうきん」の金利は非常に魅力的なのですが、
固定期間空けは0.4%の優遇しか受けられません。
10年後、金利がバブリー時代並みになっていたらと思うと(あり得ない？)、
10年固定1本で借りるのは不安が残ります。
が、繰り上げ返済をする事で、元本を減らし金利上昇リスクに備えることが
出来るのも事実。

12月時点で10年固定が2%前半で借りられることを祈ります。

SBIが保証型のフラット35を来月から取り扱うそうです。
電話で聞いた所(まだ詳しくは教えてくれませんでした)、金利が買取型より低く、
繰り上げ返済がいくらからでも無料で出来る、＊借入2ヶ月前の金利で確約という
ことでした。＊11月からのサービス。
繰上げ返済を毎月する位の勢いで考えている私にとっては好条件です。
ただ、ろうきんも繰上げ返済無料なのでまた悩みそうですが。

[6: 匿名さん]

毎月繰上返済するのでしたら、住友信託もいいと思います。
自動返済は返済額再計算型ですが、毎月一定額支払っていきますので
期間短縮型と同じ効果が出ます。
支払いをしなければならない額が毎月減っていますので、諸事情により、支払いが厳しいと感じてきた時に支払いを減らせるメリットがありますよ。

[7: よいこ]

NO3さん
追伸ありがとうございます。

10年固定は30年返済2.25%で22,934円です。
10年で完済するため、毎年50万円〜60万円の
繰上げ返済を予定しています。
私の計算だと、
月々の返済のトータル　2,522,523円
繰上げ返済　4,091,276円
総支払い額は6,613,799円となります。

これで、10年後月々の返済はフラット35のみが残り、
月々の返済は7万5千円程度。
ローン残高は約1,540万。

10年固定にした時の残高が1.372万という計算をして頂き、
168万円の開きがある事が分かりました。毎年50万の繰上げ返済を
すればもっと差が開くのでしょう。

10年固定で繰上げ返済を頑張った方が、10年後の残高は少なく、
返済期間も15年ということですね。
35年で組んだら、25年も残ってる...。しかも繰上げ返済しても
期間短縮の効果は少ない。

10年固定に全額の魅力は分かりました。

ただ10年後から、息子の教育費がばしばしかかってくる頃。
修繕積立金も1万円アップしている。
金利4.5%で月10万の返済にマンションの管理費を足すと
151,000円。これに塾代とか高校、大学受験用の貯蓄が
していけるか不安も残るので月々の返済が7万円代になる
ミックスローンも私にとっては魅力がない訳ではありません。

[8: よいこ]

N06さん
住友信託のHPを見てみました。
自動返済も期間短縮型の返済も無料で出来るのですね。
情報ありがとうございます。

[9: 契約済みさん]

私もほぼ同じような内容で検討していました。
私は32歳で、2008年３月入居。子供は今年の12月に誕生予定。

現在、地元信用金庫で10年固定2．3％を確定。（事前審査申込み時の金利で確定です。）
ただし、トピ主さんと同じ考え方で、子供の養育費が掛かる10年後にリスクをとりたくないので、
①全額フラット35（楽天かSBI2．92％で35年）か、
②信用金庫でフラット35（3．07％＋10年固定2．3%）のミックス
（ミックス比率はフラット1800万円、10年固定900万円）で考えています。

しかし、②のミックス案は、諸経費（保証料）が余計に多く掛かる（フラットのみの場合よりおよそ40〜50万円増）となるのでその分の頭金が減ってしまうことと、フラットの金利が、最低利率の楽天やSBIよりも高いので、計算してみると年間支払額でほんの数万円しか差がないことがわかりました。

その程度のわずかな差額で10年後に金利変動のリスクを背負いたくないので、現状はフラット35（楽天かSBI）一本で行く考えです。

無論、私が借り入れするまで、まだ半年以上あるため、そのときのフラット35の金利状況によって、結論は再計算して考える必要がありますが。とりあえず10年固定2．3％を確保できているので、その点では不安を軽減できるのはよかったです。

[10: よいこ]

No.09 契約済みさん
お子様の誕生がこれからという事ですが、養育費が気にかかるなど
心配どころは同じですね。

10年固定を2.3%で確保しているなんてうらやましいです。

フラット35は10年固定に比べたら金利が高く、
お金の事だけを考えると不利ですが、安心を買う値段と
考えればそこまで高くないかなと思っています。
ただ、繰り上げ返済が100万円からというのは大きなネック。
SBIの保証型に期待です。