変動金利、次回金利見直しのとき+0.25上乗せという朝三暮四

[匿名さん]

短期プライムレート（短期貸付の最優遇金利）＋１％が、個人向け住宅ローン（変動）の基準金利となると言われています。３月に短期プライムレートの最瀕値は+0.25上がって1.875になってますが、多くの都市銀行の変動金利は2.625のままですね。2.875じゃないです。東京都民銀行は正直ですが、都銀のなかには、きんしょう契約のときになって、次回金利見直しのとき+0.25上乗せという朝三暮四を言い出す場合があるようです。当初2.625で計算されてて次回から2.875以上になるんで、元金の減りが鈍くなるし、そんなんだったら最初から2.625じゃなくて2.875って店頭表示しろ！って言いたいですよね。こういった事例ご存知ですか？　それから、短期プライムレート（短期貸付の最優遇金利）＋１％が変動金利ってどこの銀行もそうなんですか？

[5: 匿名さん]

01=03っす。
横浜銀行はともかくとして，某都銀では，
2.875も年利ですから，既借り分見直し金利は（反映される12月から）、2.875％のみならず、2.875+0.25＝3.125％になるってことなのではないでしょうか？
現在店頭表示では2.625となっていますが，これでは実際は2.875ってことで虚偽表示というか，そんな感じになりませんか？

[6: 匿名さん]

01=03=05っす。
＞03
＞但し、借入後最初に到来する基準日については、当該基準日の基準利率と当初借入利率の基準とな
＞る銀行所定の基準利率とを比較して、その利率差に年0.25％を加えた幅で借入利率を引き下げまた
＞は引き上げるものとします。
文中の「当初借入利率の基準となる銀行所定の基準利率」ってのは、私が実効を受ける2.625ではなくて、短期プライムレート1.875+1.000=2.875で計算されてるとのことだったとです。したがいまして、短期プライムレートが現在のままですと10月１日の見直しのときは、2.875-2.875+0.25が上乗せされるという文意なのだそうです。私は2.875-2.625+0.25=0.50上乗せされるんかと、窓口での説明と異なっていたので読み返して仰天してしまったとです。ほっとしました。でも引き続き注視することにします。

[7: ビギナーさん]

金融庁の相談コーナーに苦情を言いいましょう。
それは、おかしいですよ。

[8: 匿名さん]

今度変動金利で住宅ローンを借りる人が言っていたのですが
３５年の支払い期間が終わってからも
金利が上がってしまったために住宅ローンの支払いが終わっていなかったら
期間を延長して住宅ローンを支払うって聞いたのですが本当ですか？

私が聞いたのはローンが終わったあとも返済が残っていたら
一括返済をすると聞いたのですが・・。

あと金利が上がって未払いの元金（？）があったとして
その時に繰り上げ返済をしたいと思ったら
払っていない元金を引いた金額を繰り上げ返済に充てられるのでしょうか？

教えて下さい。よろしくお願いします。

[9: 契約済みさん]

結局、前回利上げの影響はいつから？
店頭表示での変動金利が、2.625+0.25=2.875%は
いつから？

[10: 匿名さん]

銀行勤務者に聞くと、皆さん平均して２０年でローン完済するそうです。
節約してマメに繰上げ返済するし、子供が高学年にもなれば奥さんは働くし、３５年まるまる払う人のが少数派らしいです。日本人は真面目なのだ。

[11: 契約済みさん]

結局いつから、前回利上げの影響を受ける？

あと次回利上げが仮に一部マスコミで報道されているような、10月だとしたら、いつ変動金利にいつ反映？

[12: 匿名さん]

>>11
借入時の適用利率は、３月１日・９月１日現在の「短期プライムレート連動長期基準金利」を基準に、おのおの４月１日・１０月１日に変更します。

借入後の適用利率は、４月１日・１０月１日現在の「短期プライムレート連動長期基準金利」を基準に年２回変動し、
それぞれ７月返済分、翌年１月返済分（６月・１２月の約定返済日の翌日から新利率を適用）より適用利率を変更します。

前回の利上げが短期プライムレートに反映したのは3月中旬なので、
借入時の金利に反映するのは10月のはずです。
http://www.boj.or.jp/type/stat/dlong/fin_stat/rate/prime.htm

10月の利上げは来年の4月に反映でしょうか。

[13: 金利マニア]

no.08さんへ

それは本当です。意外と知らない方が多い様ですね。
ローン支払いの最終回で　(これまでの金利上昇により)　
ローン残高が残っている場合は、支払い期間延長か一括払いの
どちらかを選択する事になります。

ただし、純粋に変動のみでローンを組まれた方は、
金利見直しのたびごとにその上昇率が、
ダイレクトに支払いに反映されてくるので、
「残高がたくさんあった事に最後の回まで気付かない」
などというバカな事はありえないでしょう。
ですから金利上昇の途中段階で、なんらかの対策を討てるでしょうね。

でもほんとうに恐いのが「固定期間選択制」ですよ。
「固定」という名の「変動」ですからね。

たとえば金利が大きく上昇したとしても、
「金利見直しの時点では当初の1.25倍しか上がらない」
...という仕組みになっていますので、あたかも我が家が
金利上昇のあおりを受けていないかの様に感じてしまいます。
しかし1.25倍までしか上がらないと安心していても、
本当の金利との差額が消滅するわけではないんですよ。
実際の差額はしっかりと計算・累積され、ローンの最終回で
一括返済か、支払い期間延長のどちらかを選ぶ事になります。

そんなローンの落とし穴、ちょっと恐いですよね。
このような仕組みは意外と一般に知られていない様なので
(銀行は自分に有利な事しか言いませんからね)、
銀行の窓口の方も理解していない場合がありますので、
各銀行のローン相談の専門部署にきちんと確認した方がいいですよ。

[14: 匿名さん]

>13
>たとえば金利が大きく上昇したとしても、
>「金利見直しの時点では当初の1.25倍しか上がらない」

ってのは「変動」金利の事を書いてます？
「固定期間選択型？」のほんとうの怖さとは？

[15: 匿名たん]

>>13

１４さんのご指摘の通りですね！
１３さんは変動金利のルールと固定金利（金利選択型を含む）の
ルールを誤解していると思われ・・・。


変動金利のルール（元利均等返済）

◆５年ルール
　当初金利で算出された月額返済額（元利合計）は５年間は変更せず、
　期間中に金利の変動があった場合には元本返済額を増減することで
　対応するルール。
　＜ご参考＞
　①金利下降⇒予定よりも元本返済が進む
　②金利上昇⇒予定よりも元本返済が遅れる

◆１２５％ルール
　５年ルールにより月額返済額が見直される時に『月額返済額が増加』
　する場合、その増加幅が２５％増（前回月額返済額の１２５％）に
　押さえられるルール。
　＜ご参考＞
　急激な金利上昇があった場合でも月額返済額は前回返済額の１２５％
　に押さえられるが、その返済額では月額利息すら賄えない場合も発生
　し得る。⇒未払い利息の発生！
　
固定金利（金利選択型）のルール

◆特にない。
　選択した期間は金利が固定されるため、予定通りの返済が進む。
　選択期間が終了した場合は、自動的に（その時点の）変動金利で
　次回返済額が決定される金融機関が多い。
　また、多くの金融機関で、当初選択期間終了後に再度固定金利期間
　を選択出来るが、その際の返済額は選択固定金利によりそのまま
　算出される。（変動、固定金利再選択ともに上昇幅に上限はない）


□因みに、金利上昇時に５年ルールにより元本返済が遅れるのが
　嫌な場合（返済額を増やしてでも元本返済を優先したい場合）は、
　少額でよいので、「返済額変更方式の繰上返済」をすればよい。

[16: 購入経験者さん]

先日３６５万を繰上返済（期間短縮）したところ、２年４ヶ月しか短縮されませんでした。
銀行のシュミレーションでは４年近く短縮される結果がでていたので
それに近い年月になると思っていたんです。
納得がいかなかったので銀行担当者に問い合わせた結果
ここ１年で起きた２回の金利上昇分の利息（約１５０万）を３６５万から
さっぴいてから、残り２１５万で期間短縮に当てるという計算になっている
ことがわかりました。

それ以上どうしようもなかったので引き下がりましたが
先にそういう説明が欲しかったと思いました。
こちらとしては金利上昇分は返済額増加となってでも
期間が短縮される方を期待していたので・・。

５年ルールがあるからこんなややこしい計算になるんでしょうね。

[17: 購入経験者さん]

あ、ローンは２７５０万・変動・２５年・ボーナス返済有りです。

[18: 匿名さん]

>>17
繰上げ返済って元本減らすものなのになんで金利分差っぴかれる？
シミュが一年前に行ったものとか？
金利上昇による元本の減りが遅くなった事も考慮してあるんでしょうか？

[19: 匿名さん]

>18
わたしもそう思います。
何故、金利分ひかれるのでしょう？？５年ルールがどう影響してるのでしょうか？

[20: ご近所さん]

５年ルールがあるので、月々の返済額は５年間変わりません。
その間に金利の上昇があった場合は、月々の返済額の中で、元本返済に充てられる額と金利分の比率が変わります。
金利が上昇すると、金利上昇した分の利息は、元本返済額を減らすことで、利息の支払いに充てられます。
予定されていた支払い計画から、この減らされた元本分（当初支払い計画と比べると未払いとなってしまった元本＝金利上昇分の利息）を償還して、残ったお金で、期間短縮に充てると言うことだと思います。

[21: マンション投資家さん]

ということは
>16
は月の支払いが金利分にも満たない状態で
今現在の月返済も金利部分以下なので
元金は減らず未払い利息がたまっているということかい
無限返済地獄だな
期間短縮より軽減の方がいいのかな?

[22: 購入経験者さん]

16です。

>18
シュミは最近のものです。

>19
私の説明が悪かったです。
「金利分」ではなく20さんの言うとおり「金利上昇の影響によりあふれた元本分」が繰上返済の３６５万から引かれるようです。

銀行の担当者もよくわかっておらず、ローン専門の担当者に聞いて
かえってきた回答で私もよく理解できませんでした。
２０さんの回答をみてつじつまがあうと感じました。

>21
ですので、「月の支払いが金利分にも満たない状態」ではないのですが
わかりますかね・・

＞期間短縮より軽減の方がいいのかな?
返済額軽減だとどうなるんでしょうね？
同じように金利上昇からくる元本の返済が先にされる気がします。

なのでシミュレーションどおりの繰上返済結果を得るためには
金利上昇前に実行しないとだめなのかもしれません。
それか５年ルールの区切り後。

[23: 匿名さん]

16さんは変動の仕組みが分かっていないようですね。
16さんみたいな人やこのことを理解できない人が
変動金利(しかも長期)で借入れするのはとても危険だと思うな。

[24: 匿名さん]

私は当時のＵＦＪ銀行で、変動金利で住宅ローンを組みました。全期間店頭表示より０．５％優遇のはずが、いまは店頭表示より０．２５％しか優遇されていない。理由は短期プライムレートが基準だからですと。
なんか騙された気分。