土地・建物の価格と固定資産税・都市計画税

[契約済みさん]

マンション購入価格のうち、土地の部分の割合は約６２％、建物の部分は約３８％でした。土地・建物の価格は実際と違って内部調整した（土地の部分の割合を多めにして購入価格の中の消費税部分を少なめにした）とデベが言っています。（実際の専有部分の土地換算は１１平米（３坪強）しかなく坪当たり１０００万以上の計算。）
購入者としては固定資産税・都市計画税などの関係でどちが得ですか？

[2: う]

結局は税務署が決めるんじゃないの？
でも、土地分は少ない方が有利だよ。建物分は減価償却して時間が経つと減るけど土地はそのままでしょう？地価で上下はするけど。
私が気になるのは他の人がいくらぐらい払っているかだな。私の場合、都内１１０平米建物１８０平米で年間１６万だよ。高いのかな？安いのかな？

[3: 購入検討中さん]

場所にもよりますが、都内１１０平米建物１８０平米で年間１６万はめちゃやすいのでは？

[4: 住まいに詳しい人]

>>02
＞結局は税務署が決めるんじゃないの？
税務署では決めません。
固定資産税・都市計画税は、市町村（東京都２３区の場合は東京都）が決めます。
その元になる固定資産評価額を、土地・建物それぞれに求めて、決定します。

>>01
０２さんへの投稿でわかると思いますが、売買価格をどんな割合で決めても、土地・建物の課税とは無関係です。

>>03
０２さんの土地建物の所在地は東京都ですよね。
東京都の場合、新築建物の課税は来年１月１日竣工までは、特別な減税処置が３年間だけあるんです。
１２０平米までは非課税、それより出っ張った６０平米分は１／２になります。
従って、１８０平米分は実質６０平米の１／２軽減です。
０２さんは戸建のようですので、東京都以外の通常の新築建物軽減が３年で終了してしまうため、４年目から建物の固定資産税は６倍になります。
耐火建築だと５年間１／２軽減がありますから、さらに２年間建物は１／２に軽減されます。
安いとも思えません。

[5: ０４]

>>02
税務署は国の機関です。
国税である所得税や贈与税はこちらで扱っております。

固定資産税・都市計画税は、市町村税です。
不動産取得税は、都道府県民税です。
東京都２３区内だと、この事務手続きは都税事務所でやっているでしょ。

土地・建物を持ったら、請求先からどこの税金かが理解出来ます。
但し、東京都の２３区だけは、区では徴収せず、都が徴収します。
固定資産税・都市計画税の請求先を良く見てください。

所得に課税する地方税も東京都になりますから、東京都特別都税となります。
サラリーマンなら地方税の課税明細を見れば、理解出来ます。

[6: ０４]

スレ主さん、どうしました。
「う」さん、どうされました。
御返答がありませんね。

[7: 購入検討中さん]

デベは土地と建物の割合を調整していますね。建物３８％は低いか。
土地の割合いが大きい場合、その分の消費税が安く、建物が高い分減価償却分も高い。
結論は、土地の割合いが大きいほうが得ですか？

[8: う]

中学生じゃあるまいし・・・
税務署とは徴税事務を行うとこをひっくるめて言っただけです。
販売店や申請者が決めるようなことを言ったので、そういっただけですよ。
建物が完成したら、職員がどかどかとやってきて、いくらいくらと決めていくんじゃないですか。
ちなみに固定資産税は総務省が基準をつくってるそうですよ。

[9: ０４]

>>07
固定資産税や都市計画税では、無関係のことを書きました。
これはスレ主への回答。
あなたのは、スレの趣旨とは関係無い、土地・建物の残存価格の問題ですね。
（土地は減価償却しません。土地と建物の合計額での意味です。売却時に、譲渡所得の計算で影響があります。）

＞土地の割合いが大きい場合、その分の消費税が安く、
これはその通り。建物には消費税がかかるんだから、「その分」ではなく「建物価格の消費税」が安くなります。

＞建物が高い分減価償却分も高い。
一行で一緒に書くと、勘違いする人もいます。
土地の割合が少ないと、ですね。

本当は、この方法以外に、適正な建物価格を算出して、残りを土地分にする方法とかもあります。
どれを選んでも、合理的なら認められます。

これらの区分は、土地と建物の帳簿価格に影響するものです。

固定資産税や都市計画税は、これとは無関係に固定資産評価額を市町村が評価して、これを基にして課税してきますので、一切無関係です。

国税を扱う税務署も土地・建物の評価を行ないますが、これは路線価を基に行ないます。（これらを基に、さらに地形、奥行き低減など、複雑な評価手法を使います。）
ただし、都市化されていない地域では、固定資産評価額を参考に、これに一定の倍数を掛けて求めます。
所得税、相続税、贈与税などのために、算出しています。

[10: 匿名さん]

東京都の固定資産税は、新築３年間は軽減で安いですね。
川崎市のマンションを買おうとして、
デべが算出した１年目の固定資産税予想金額の高さに驚きました。

[11: 匿名さん]

>>8
うって奴、めちゃくちゃ苦しいいい訳だな。
ほんま中学生っていうより、小学生なみのやっちゃ　笑

[12: ０４]

>>08
＞職員がどかどかとやってきて、
＞いくらいくらと決めていくんじゃないですか。
あれ、新築時の固定資産税の評価方法を市町村がどういうふうにやっているかを知らないんですか？
あなたは都内に３０坪強の敷地に、６０坪近い大きな戸建住宅を建てているんでしょう？
建物を建てて半年も経つと、２３区内なら都税事務所が、２３区外だと建築主事がいる市町村だと役所や役場から、そうでないなら東京都から調査員が来ていませんか？
図面や契約書を預かって、２週間くらいで返してくれますよ。

新築マンションや、建売住宅だと、個人のうちには来ないで、建設した会社で調査をしているはずです。
もし、来ていないなら、建設会社か、特定行政庁の該当部署に問い合わせてみることです。
不動産取得税と固定資産税の概算額を教えてくれます。

間違っても、国税を担当する税務署には問い合わせしないでね。
向こうが迷惑します。

[13: ０４]

>>08
＞固定資産税は総務省が基準をつくってるそうですよ。
今まで、市町村間の評価額があまりにも格差が多く、そのことが問題となって総務省が動いたのですよ。
だからといって、全国一律というわけではありません。
過去の評価額の縛りがあるし、上下する際は横にらみで不公平にならないようにする必要があります。
負担調整は、上下幅の激変緩和措置であって、評価の上下を許すものではありません。
だから、それぞれの市町村で、基準通りの評価がされているわけではありません。

時価の７割が総務省の目標でしたが、バブルが弾けて地価がずっと下がり続けていたため、有名無実の状態がまだ続いているのが現状です。

[14: ０４]

>>08
＞税務署とは徴税事務を行うとこをひっくるめて言っただけです。
ひっくるめて言う必然性はありません。
税務署は、国税を扱う所です。
都税事務所は、東京都の税金を扱う所です。

東京都２３区では、市町村税も扱いますけど、それ以外では固定資産税は市町村で扱います。

色々と言い訳しても、要はどこの税金かもわかっていないんでしょう？

わかっていれば、「市町村が、価格とは無関係に決定する」でいいんですよ。

税務署が評価するのは、相続や贈与の場合に、現金と不公平にならないように不動産を扱うために、固定資産税評価額とは違う基準で評価をするんですよ。
そのこともわからないから、「税務署」になっちゃうんでしょう？
（負担付贈与・相続で無い場合、固定資産評価額で財産を評価する特例は、まだ残っています。不動産に借金付きだと、時価評価となっています。以前は、３年経つと固定資産評価額でした。）

[15: う]

４
え、固定資産税って書類審査だけで評価額が決まっちゃうの？
うそ？職員が現地に来て構造材とか調べて行ったが・・・総務省からの規定で決まってますもので・・・とか言ってさ。
それとよくわかんないんだけど、マンションの場合建設会社が評価額を決めるの？信じられないけどな。

[16: ０４]

>>15
＞固定資産税って書類審査だけで評価額が決まっちゃうの？
現地調査をする場合もありますけど、全部が全部じゃありませんよ。
増改築をチェックするため、立体航空写真を定期的に撮っており、建物の用途チェックなども現地を外観でみて調査されています。

うちも７年前に住宅兼店舗を全部店舗に変更したら、その時は建築面積が少し変わったので現地調査に来ました。
しかし、その時は用途変更のチェックはなぜかされず、住宅扱いの課税でした。
５年経ってから、全部店舗になっているのがわかり、翌年度から税金がだいぶ増えました。
昨年、建替えましたから、書類の提出となったわけ。
事業用の資産の場合、帳簿価格が１５０万円以上だと償却資産も課税対象になりますから、こちらの調査も併せて行なわれました。（建物と償却資産を分離するため）

＞マンションの場合建設会社が評価額を決めるの？
だれもそんなことは書いていません。
書類のチェックは、直接個人に来る場合もありますけど、マンションだと共用部分もありますから、マンション全体の内容把握が必要です。
調査の入口がどこかの問題であって、それで勝手に「建設会社が決める」というものではありません。

[17: ０４]

建物を市町村が評価する場合、次のものは償却資産のため、評価対象とはなっていません。

屋外の給排水設備・電源設備
門扉や塀・舗装などの外構設備
空調設備・火災警報設備