■●借り入れ期間●■２０年？２５？３０？３５？

[匿名さん]

三月に住宅購入者です。
皆様のご意見、お願いします！！

主人　３５歳　年収５００万
私　　３３歳　　年収１００万程
小学生の娘が二人

物件は３７００万、頭金は５００万です。
提携銀行は三井住友です
銀行やデベは『借り入れ期間３５年』で審査をしてきたのですが
はたしてこの期間が正しいのかよくわかりません。
繰上げ返済もできるだけ、がんばる予定です。

皆様のお知恵をよろしくお願いします！！

[2: 匿名さん]

人による。
この程度のことは自分で考えるべき。
すみませんが削除してください。

[3: 匿名さん]

３５年以外の選択肢ないのでは？
３０年では毎月返していけないでしょ？

[4: 匿名さん]

３５年でいいと思いますよ。
無理なく毎月返済して、要所要所で繰り上げしていけばいいのでは？
初めからせまい枠で借り入れすることはないと思います。

[5: 匿名さん]

>>2は腹を切って自決せよ

[6: 匿名さん]

「自決」って美化表現ですが？？

[7: インコのチル]

>>01
金利は何パーセントですか？
固定金利？×年固定？変動？どうなのでしょうか？
とりあえずの試算です。パソコンで簡単に求められます。ご参考まで。

デベのいいなりに提携ローンを組もうとしているのかな。
それなら必ず一番長く借りる前提で、計算します。
そうすれば年間返済率が一番小さくなって借入し易くなりますから。

ちなみにずっと固定金利の２．５％（フラット３５で実際にあり得る）３５年だと、ボーナス無しで毎月１１４３９８円です。
旦那の収入５００万円に対する年返済率は２７％、問題無く返済可能。
３０年だとギリギリで毎月１２６４３９円、年返済率３０．３％となり、収入合算でクリアできます。

金利が低い程、短い期間でローンを組めますが、変動金利や期間を区切った固定金利だと、金利上昇時に支払不能となる可能性があります。

金利２％だと、３５年では毎月１０６００４円で旦那単独で年返済率は２５．４４％。
これを３０年では１１８２７８円、旦那単独の年返済率は２８．３９％。
これを２５年では１３５６３３円、収入合算で２７．１３％（満額見ないで半分の場合は２９．５９％）。

もう子供さんが小学校ですから、これからは奥さんももっと働かないと厳しいかも。物入りが多くなりますよ。
配偶者特別控除もなくなったし、税金を払う前提で働く方が、これからは得だと思います。

[8: ？？]

提携銀行は三井住友とあるんで銀行ローン借り入れでは？
そうなると実際の金利では計算せず、計算金利４％で計算します。
またあなたは年収100万程度とありますが正社員ですか？
銀行ローンは正社員でないと収入合算できない可能性が高いです。
金融機関の審査上は
100万円あたりの返済が4,428円になります。
借り入れ金額×4,428円＝141,688円が審査上の返済金額です。
141,688×12＝1,700,255円（年間返済金額）
1,700,255÷5,000,000（年収）×100=34.01
年収500万円ですので返済比率は35%ですのでOKです。
ただし返済比率が34%なので大幅な期間短縮は望めません。
また、マイカーローンなどの借り入れがあればその返済額も
考慮しなければいけません。

詳しい条件がわからないので仮定でのお話ですが・・・

[9: ０７]

>>08
３５％の年間返済率を摘要するのはもっと所得が多い場合です。
３０％の適用がまともなローン審査です。
どこの銀行の方？
不健全な銀行は淘汰されますよ。

>>01
借りる立場に立った査定をした場合だと、２５％で全期間固定で借りる場合のシミュレーションをするのが、普通です。
そういう意味では全期間固定金利で２．５％だと３０年が最短です。

[10: 匿名さん]

>>09　訂正
×　そういう意味では全期間固定金利で２．５％だと３０年が最短です。
○　全期間固定金利で借りる場合では３０％でもＯＫと判断し、２．５％でも３０年が合算で最短です。年返済率２５％ではこの金利ではアウトです。

[11: 08です]

どこの銀行の方？
不健全な銀行は淘汰されますよ。
公庫以外は大体年収500万円あれば35%まで貸してくれます。
逆に貸してくれない銀行があれば教えてください。
そもそもフラット35は頭金2割いるんで2,960万円までしか借りれませんから
残念！

[12: ０１です]

＞インコのチルさん
＞＞金利は何パーセントですか？
＞＞固定金利？×年固定？変動？どうなのでしょうか？

詳しくありがとうございます。
融資手続きがこれからなので、↑の項目はまだ決めていません。
と言うか色々悩んでしまって決めかねている感じです。

＞０８さん
私は自営業をやっています。
自営業と言っても儲けがほとんどないので、今のところ年収１００万が限度なんです
車は会社の経費なので他にローンはありません。

引き続きご指導願います！

[13: 匿名さん]

２さんの書き方はきついですが、基本的に同感です。

＞銀行やデベは『借り入れ期間３５年』で審査をしてきたのですが
＞はたしてこの期間が正しいのかよくわかりません。

みなさんお書きになっているとおり、銀行、デベは月々返済が一番少なく
返済可能と感じやすい最長の35年で計算するのは、基本です。
が、これはあなたのライフプランを全く考えていません。
たとえば、ご主人がサラリーマンだとすると、３５年でかりると、返済は70歳
までです。しかし、退職は恐らくこれより早いでしょう。
それまでに、十分な貯金ができる、若しくはくりあげで働いている間
に完済可能、またもしくは退職金をローン返済に充てられるか
等、人さまざまです。
お子さんがいらっしゃるので、今後の学費や（いつ頃どの程度必要か）
収入は安定して貰えるか、増える見込みは等ご自分の未来計画によって
どれくらいの借り入れ期間が適当かは変わってきます。
まずその辺を良くお考えになっては如何でしょうか？
返済比率２５％とか言いますが、あくまでも貸す側の計算で、
年収の１／４を家賃（ローン）にまわせるかどうかは、貯金がいくらあるとか、
今後どれくらい貯金するつもりかとか、子供は大学まで行くのか、全部私立か、
中学から私立に行かせるのかなどによって、同じ年収でも変わってくるものです。
ちなみに、私は年収７００万で、３５歳（旦那様と同じですね）子供二人（幼児）
で、2500万の借り入れですが、35年にしてます。
理由はいろいろおありますが、退職までに（６０歳）完済予定ですが、
現在妻が働いていらず、子供があるていど大きくなったら働き始め
年収150強は可能なので、それから繰上げをする予定です。
最初から25年で組むと、現在の暮らしが成り立たなくなるので、
このような形にしました。

[14: ＫＡＷＡ]

３５歳で５００万円しか貯金ができなかった人が３０００万円以上の借金をすればローン破産の可能性大です。
これまでのように年功序列で収入が増える時代ではなく、しかも税金や教育費などはこれまで以上にかかってきます。
悪いことは言いません。もっと安い物件を探すか、頭金をせめて２０００万円はためてから買うべきです。
ちなみに私は年収８００万円４３歳ですが、４０００万円貯めたうえで物件は３４００万円のもの抑えて、少し貯金を残すようにしました。

[15: 匿名さん]

>>14
普通の人に２０００万円までの資産運用ができるか？
ペイオフで１０００万円超は金融機関が破綻したら戻らないよ。
２０年前ならマル優はあったし、預金金利や生命保険の予定利回りも７％くらいはあったが今は殆ど０金利。
購入してローンを払う道を選ぶのが、金利が安く物件価格が横ばいの時代では、比較的賢い選択枝だと思いますよ。

３００万円以上あったら外貨預金や国内株式などで運用していかないと、数％以上の利回りを得られない。
うちは５０００万円の頭金で６０００万円弱の物件を昨年購入しました。
でも手持ち資金はそれ以外に３０００万円弱あります。
不動産や株式で運用しないと、貯金だけではなかなか貯まりません。
実際、勉強して不動産や株式の運用をやりました。バブル時代には新規投資をせず、マル優預金は養老系の生命保険に切替ました。
子育てしながらフルタイムの共稼ぎで３０年近く続けてきました。

[16: 匿名さん]

私も０２さんの意見を支持しますね。
この程度のことで、なにからなにまで人に頼るのはやめるべき。
少しは自分自身の力で勉強したら？

[17: 匿名さん]

>>16
みんな、色々な意見を入れているんだから、なにも店終いすることはないと思います。

[18: 匿名さん]

諸費用分も借りるのだったら３４００万は借りるのでしょうか。
ずーっと金利１％だったら３５年だと９万円台だけど、そうではないでしょうから
３５年以外の選択肢はないと思いますけど。
お子さん二人、これから教育費もいると思いますが？
２．５％固定で借りられたとしても月１２万円台の支払いですよ。

[19: インコのチル]

>>18
私が書いている１１４３９８円と違いますか？どうして１２万円台になるの？根拠を示してね。
ただし、誰かが書いていたようにフラット３５では、代金の８割までしか借りられません。
不足分だけは提携ローンで補う必要があります。

[20: インコのチル]

>>12
スレ主さんへ
年収が１００万円ではなくて所得が１００万円なのですね。
えらい違いではないですか。
自分も自営業をやっているので理解できます。３つ所得がありますが一番少ない所得で、昨年分の事業所得は整理したら５５万円でした。
今、確定申告の準備をしている最中です。今は、書かなくともネットで入力してカラー印刷で提出できるので、随分と楽になりました。
サラリーマンと自営業と大家の不動産業の３つやっています。

[21: 1です]

諸費用分は頭金とは別に用意してあります。
実質融資分は３２００万になります。

[22: 18]

借り入れが３２００万円だけだったら、おっしゃるとおりですね。
実際の手取りがどのぐらいなのかわかりませんけど、これから教育費のかかるお子さんが二人いるのでしたら
ボーナス以外で月３５万以上でないと、１１万円台の支払いでも大変かもです。

[23: 18]

諸費用別ですね、失礼しました。
それでも３０年ではきついと思います。

[24: 18]

支払いの比率が年収の何パーセントだったらＯＫとか、指標もあるのでしょうが
家族構成によってお金のかかり方も違うでしょうし
数年後かに満期になる大きなお金があるとか
親から何がしか、もらえる当てがあるとか
収入が伸びる見通しが濃厚だとか
逆に働けなくなるかも・・・だとか
それぞれのご家庭の事情次第ですよね。
失礼いたしました。
私の家庭であれば、同じ年収・家族構成だと３５年以外無理だと思ったのですが
それぞれですよね。
それにしても、スレタイトルの２０年？２５年？はさすがに無理なのでは？

[25: インコのチル]

>>21
収入に対する返済率ですが、３５％までＯＫだとしても昔は年収で８００万円以上が対象でした。
２５％がノーマルで、３０％は固定金利で全期間だと思って、判断されるといいと思います。

[26: インコのチル]

どこかの方が３５％と書いていますが、安全率をみれば２５％。ただし今のように低金利だと全期間固定なら３０％。
金融機関は３５％までＯＫとしていますが、本来３５％を認めていたのは所得ベースで７００万円以上。
全期間固定で３０％、変動なら２５％と思った方がいいと、私は思います。

[27: 匿名さん]

>09
３５％の年間返済率を摘要するのはもっと所得が多い場合です。
３０％の適用がまともなローン審査です。
どこの銀行の方？
不健全な銀行は淘汰されますよ。

>25
収入に対する返済率ですが、３５％までＯＫだとしても昔は年収で８００万円以上が対象でした。

>26
金融機関は３５％までＯＫとしていますが、本来３５％を認めていたのは所得ベースで７００万円以上。

あんた話がころころ変わるね。説得力ないよ。
本来３５％を認めていたのは所得ベースで７００万円以上って言うけど
じゃあ今は何？どうして年収が低くても貸してくれるの？

[28: インコのチル]

３５％が適用されるのは、昔は年収ベースで８００万円、今は所得ベースで７００万円（給与所得だけの場合ならだいたい９００万円超の収入）程度だということ。
ころころとは変わっていないと思いますが。

[29: 匿名さん]

銀行の指針は返済期間３０年で年率４％じゃないかな？

そんで年収返済比率３０％以下、ということこか？

[30: 匿名さん]

＞２８
あなたが大好きなフラット３５の総返済比率ですよ。

300万円未満 25％以下
300万円以上 400万円未満 30％以下
400万円以上700万円未満 35％以下
700万円以上 40％以下
お勉強しましょうね。

[31: インコのチル]

>>30
だからどうしたんですか。
表向きの説明用の物です。（最低限の制約）
まともに考えたって年収５００万円（手取りベースだと４００万円弱程度、扶養人数等で多少は異なる。）で年間１７５万円払っていたらどうなるか考えて見ればわかるだろう。
所得ベースで３０％までが基本、出来れば２５％以下で済ませたいですね。
所得が９００万円以上なら普通の生活をしていれば３５％でも問題なく払えるはず。
建前と本音があるんですよ。審査をしている人は口が堅いからなかなか本音は言いませんけど。
最近は銀行が個人客の銀行ローン獲得を営業戦略で狙っているから、間口を広げて貸し込む傾向がある。これを大胆にやると、住宅金融公庫の二の舞になってしまいます。（ローン審査を緩くして、焦げ付き事故が増えて、やがては経営破たんしてしまうこと。）

[32: がんばってください]

住宅ローンは、実行金利と仮金利があり、返済比率を求めるのは仮金利で求める銀行の方が多いです。
仮金利とは、この人は金利が上がっても返済ができる人なのかという金利で、都市銀行では大体４％位
で計算しています。金利４％として３５年返済なら１００万円当り、月々４，４２８円ですから、３，０００万円
借りると３０×４，４２８＝１３万２８４０円です。現在、大体の銀行は年収４００万円以上で３５％の返済比率
で計算していますので、年収か３９０万円の場合、３９０×３５％＝１３６．５万円になりますから、
１３６．５÷１２ヶ月＝１１万３７５０円で１１万３７５０円÷４，４２８＝２５．６８ということで、１００万円掛けると
２，５６８万円となり、住宅ローンは１０万円単位なので、他に借入れ（カード・車等）がなければ、最高で
２，５６０万円の借入れになります。実際の支払いは、実際に借りる金利での返済額です。
以上、某不動産会社の営業マンでした。阪神間で家を買うとき、お申し付け下さい。
あと、諸費用のローンは別の計算と住宅ローン金利＋２％が一般的です。

[33: ビギナーさん]

この方、３月に入居されて元気にやっていらっしゃるんでしょうか？
ローン額を拝見してちょっと震えちゃいました。。。