アパートローンと住宅ローン

[匿名さん]

収益不動産への投資などでアパートローンをご利用されてる方に
お聞きしたいのですが、金融機関から与信や属性を見られる際に
よく住宅ローンが残っているとアパートローンを借りる際に不利と
書籍等には書いてありますが、実際のところどうなんでしょうか？
（住宅の担保評価との兼ね合いだとは思いますが）

逆にアパートローンご利用の方で住宅ローンを借り入れされた方は
アパートローンの借り入れはマイナス要素として見られるのか、
それとも資産（担保不動産）があるということでプラスなのか、
金融機関側はどう見るのでしょうか？

[2: 大家さん]

>>01
土地を持っていて、その土地にローンが残っていなければ、建物を全額借金して建てるのには、住宅ローンは全然関係ございません。
そのようにして、今までに２棟のアパート・賃貸マンションを建てました。

逆に、アパートローンがあっても、住宅ローンは問題無く借りられました。
不動産所得として、利息支払い分はその費用になって計上されている訳です。
住宅ローン審査時、年間の住宅ローン支払い予想額に、既存アパートローンの支払い額が加算されて計算されるということはありません。
これが赤字だと、所得自体が少なくなるし、黒字なら所得が増える。
そういう意味では、所得という形を通じて、住宅ローンにいい方にも悪い方にも影響してくると言えます。

[3: 匿名さん]

ご回答有り難うございます。

要は、収益物件のキャッシュフローが黒字であるなら、住宅ローンの
審査時にも有利にはたらくという理解でよろしいのでしょうか？

[4: ０２]

>>03
キャッシュフローではなくて、所得が多ければ、住宅ローン審査は有利。
キャッシュフローだと元本の返済も支出になるから、不動産所得が黒字でも赤字になることはよくある。
特に、減価償却期間が長いＲＣ構造の物件だと。

[5: 匿名さん]

たびたびすみません。

借り入れの限度額的に（アパートローンが億単位なんかですと）
個人としては与信枠的にいっぱいと見られたりもするのでしょうか？
金融機関の方にお聞きしたほうがいいのかもしれませんが、藪蛇で・・・

[6: ０２]

>>05
うちも億単位でアパートローンを借りていますが、土地は無借金にしてから借入しているんで、不動産所得があがり、そのようなことはございません。（アパートローンだけの限度額以下、不動産所得が大赤字にならない。という２つの意味です。）
借入限度うんぬんは、住宅ローンとは無関係。アパートローンだけの限度額はあります。

むしろ、アパートローンに見合うだけの不動産所得があがらないと、所得が減ってしまうから、住宅ローン審査に影響します。そっちが問題です。

[7: 入居予定さん]

実際にアパートローンを組んだ後に
住宅ローン組んだ人にお聞きしますが、

アパートローンと住宅ローンを組んだ銀行は同じでしょうか？
違う銀行でしょうか？

また差し支えなければ住宅ローンが組めた銀行を
教えてもらえないでしょうか？

よろしくお願いします。

[8: ０２]

>>07
１９９２年アパートローンを新規。（Ｄ生保）
１９９６年これを借換。（Ｎ生保の契約１）

１９９３年アパートローンを新規。（Ｓ銀行）
１９９６年これを借換（Ｎ生保の契約２）

２００５年住宅ローンを新規。（住宅金融公庫）

２００６年、Ｎ生保の契約２アパートローンを全額返済。
２００７年、新たなアパートローンを新規。（Ｎ生保の契約３）

現在、Ｎ生保の契約１と契約３、住宅金融支援機構の住宅ローンの計３契約が残っています。

[9: 申込予定さん]

便乗で失礼します。

当方はこれからローンを組む予定なのですが、自宅(セカンドハウス)と賃貸併用になる予定で費用は全額アパートローンになります。
金融機関の審査はもう通っているのですが、
金利を優遇してもらうのに、賃貸部分を不動産業者に一括借上げしてもらう事が条件として付いてきます。
新築時には空室率も低いでしょうし、何かにつけ借上げ業者からメンテナンス等の費用を請求されそうで、
メリットよりデメリットのほうが大きい気がするのですが、
アパートローンは他にもいろんな条件が付くことがあるのでしょうか？
他の金融機関も検討するべきでしょうか。

[10: 地元不動産業者さん]

知り合いの不動産屋に一括借上げの契約書ダミーで作ってもらいなさい。

[11: 匿名さん]

アパートローン、今は何％位で借りられるのですか？

[12: ０２]

>>11
３年ぶりに上げましたね。

日生さんのハウスメーカー提携ローンだと、３０年間固定金利で保証料込団信付で２．７３％（団信無は２．４３％）です。２億円まで借りられます。
以前よりかなり下がりました。