返済開始１〜２年で借り換えるのはどうなんでしょうか？

[匿名さん]

１年半前に超長期固定３２年で契約しましたが（３％超）、最近の金利低下傾向により、超長期は逆にリスキーな気がしています。

１０年固定のキャンペーンものだと２%前後、その後も金利優遇もあり、そんなことを考えていたら、１０年後の金利が優遇後４．５%程度ならば何とかなりなりそうな感じもするのですが（一応シュミレーションしましたが）。
年間あたり１０万円強減額。
１０年後５０万程度は残債の差があり。

現在の残債３千万弱、期間３０年チョット。

やはり借り換えした方が良いのでしょうか（手間賃を払ってでも）

アドバイスをください。

[2: 匿名さん]

固定選択した理由を忘れてしまいましたか？
金利が変動するリスクを背負いたくない、または固定支払額に安心を感じたからでしょう？
人生設計を描く上で、住居費に振り回されたくないと思ったのに、なぜ変えるのですか？
以前は変動派を「リスキーな賭けをする　ば　か　者」なんて・・・思わなかったですか？

[3: 匿名さん]

固定明け金利が過去最高の住宅ローン金利（バブル期の8%）で試算して耐えられないならやめたほうがいい。
が今まで見た一番堅そうな考え。自分もこれに賛同。
そんな極端な！と考える人もいるが、5年後10年後の金利なんて誰にも読めないからね。

[4: 買い換え検討中]

はっきり言って１０年以内に殆どの人が完済するからね。
本来１０年固定は１０年以内に完済する人向けのサービス？なんだけどね。

[5: 周辺住民さん]

>>04
>はっきり言って１０年以内に殆どの人が完済するからね。
釣られてあげるけど、根拠を示しなさい。

[6: 入居済み住民さん]

50万程度なら今のままでいいのでは？繰上げ返済がまめにできる人は借り換えて、固定期間が短くなっても問題ないと思いますが、あまり繰り上げ返済ができないなら固定のままのほうがリスクが少ないと思います。最初に借りる時によく考えて借りることが大事です。目先の金利にとらわれないように。

[7: 入居済み住民さん]

>>スレ主さん

02さんのいう、
＞固定選択した理由を忘れてしまいましたか？
＞金利が変動するリスクを背負いたくない、または固定支払額に安心を感じたからでしょう？
＞人生設計を描く上で、住居費に振り回されたくないと思ったのに、なぜ変えるのですか？
に同意です。

けれど、金利が下がりそうなのに、３％超で固定しておくのはもったいないと考え始めたのでしょう。
そんなスレ主さんには、ソニー銀行はどうですか？
http://www.moneykit.net/visitor/hl/hl23.html
２月金利は、20年超、優遇後で、2.766％
さらに、ソニーなら、金利が下がったときに一旦変動に戻し、再度下がった金利で固定し直すことが出来ます。
固定から変動に戻すときに手数料が発生する可能性はありますが、自分は過去２回手数料無料で変動に戻しました。
自分はこの結果、借りた当初より0.2％低い金利で固定出来ていますし、金利動向によってはさらに下げられる可能性もあります。

あ、別にソニーの関係者ではありませんよ。

[8: 匿名さん]

繰上返済や、早期完済を目指していないなら
そのままが良いと思いますが

繰上返済を頑張って早期（20年以内）完済するのであれば
超長期固定は割高と感じるかもしれませんね！

借り換えで登記関係の費用も結構掛かるので相対的に判断しないとね！

[9: 匿名さん]

スレ主ですが・・・

みなさんの意見・・・どれも「そうだよな〜」という感じがします。
なんだかこのままがいいような（考えたくないような）感じもします。

ここ数日、いろんな銀行のサイトをみた結果（１０年固定よりも）三菱ＵＦＪ信託の２０年２．４％がよさそうに思えます。これに借り換えるか、このままかという選択肢になりそうな気がします。

２．４％に借り換えた場合をシュミレーションしてみたら、金利差０．６％で２０年、２０年後なら６０歳を超え、子供も独立しているだろうし、２０年間で２００万程度の返済額低減（借り換え諸費用（保証料返還際分差し引き）考慮しても１６０万円程）となるし、残債も４０万円程度少なくなっている。
２０年後の時点での利率が、それまでのアドバンテージを十分に享受できる場合（＝４〜５％程度）ならば何とかなりそうだし、最終的には退職金で返済ということも考えられなくないのですが・・・。いずれにしても、これという明確な判断には至りません。

優柔不断です。

[10: 匿名さん]

>>スレ主さん

07です。
おせっかいとは思いつつ、、、
>>01と>>09を読む限り、スレ主さんには性格的に10年固定は向いていない気がします。
一方で、ローンの残期間が30年ちょっととは言っても、現実的にはそこまで払い続けることもないように思います。
また、当初35年ではなく、32年にされたのは、総支払額を抑えつつ、月々の返済が過剰にならないようにとのお考えだったと推察します。

そうであれば、>>09で書いているように、20年固定に借り換えで良いのではないでしょうか？
20年固定終了後であれば、仮に金利が５％程度になっていても、10年固定後の５％よりも月々の返済は抑えられます。
また、20年固定に借り換えて浮いた分は、年間10万程度でも繰上返済に回すのが良いと思います。
それにより、スレ主さんの試算以上に総返済額に差が出ます。

ですから、借り換えにあたっては、金利だけでなく、保証料の有無とか、少額での繰上返済のしやすさとか（ネット上で手数料無料で繰り上げ出来る銀行もいくつかありますね）、そういった面も考慮に入れて総合的に判断され、スレ主さんにとって使い勝手の良い銀行で借り換えるのがいいように思います。

[11: 匿名さん]

>>05
>>04ではないが、これは事実だよ。
大多数の新築マンションは、１０年後には、住人は半分は入れ替わっているでしょ。
住み替えている人は自宅を売った資金で完済しているわけで。
そういう人も含めた平均完済年数は１０年程度というのが実情。

[12: 周辺住民さん]

>>11
>大多数の新築マンションは、１０年後には、住人は半分は入れ替わっているでしょ。
いるでしょ。と断言されても私にはわかりません。
データ・根拠は？

>住み替えている人は自宅を売った資金で完済しているわけで。
>そういう人も含めた平均完済年数は１０年程度というのが実情。
それなら完済してないじゃん。
この場合、借り換えの一括返済含めるのはない話だよ。
貸し手から見たら返済期間は短いかもしれないが、借り手はローンが
継続するわけでしょ。
すくなくともこのスレではこじつけもいいところ。

[13: 匿名さん]

http://www.revolution-real.co.jp/customer/resale.html
＞平均３物件、平均１４年〜１５年の事実
＞上記の数字は、マンション購入後の実態を物語る数字です。まず
＞「平均3物件」とは、生涯の住み替え回数の平均。一度購入したマ
＞ンションに永住する方は意外と少なく、ライフスタイルや家族構成
＞の変化にともない、転売や住み替えをするのが一般的になっていま
＞す。また、「平均14年〜15年」とは、ローンの完済期間の平均年数。
＞マンションの購入時35年ローンを組んだ方も繰り上げ返済を行い、
＞予定より早く返済を済ませる方が増えています。

まあこれが実態だな。
だから平均的な層にとっては２０年以上のローンは無意味と言える。
３５年ローンなんか組んで１０年で住み替える愚かな人がいっぱいいてくれるおかげで
銀行はウハウハなんだけど。

住み替えで次のローンに換わったのを完済とは言わない、というのは
一応もっともな正論ではあるが、しかし重要なのは言葉の定義ではあるまい。
そもそもスレ主は３２年ローンと１０年ローンの比較をしているわけである。
平均的な人は十数年後には住み替えでローンの条件は強制リセットになるもんだよ、
という事実を無視した議論をするのは非科学的であろうと思うだけである。

[14: 申込予定さん]

はいはい！すばらしい能書きですね！

ここでは科学的ではなくスレ主様の表題にそって・・・

１〜２年の借り換えは別に悪くはないと思います。間違えてローン組んだらどんどん借り換えたらいい。今の情勢からすると変動にしておいて、これという商品にめぐり合えたらそれに借り換えればいいのでは。ここ数年は金利はあまり変わりそうもないから、とにかく低い金利で返済を少しでもすすめて借入れ残高を減らすのが基本だと思います。長期でいくのであれば、あまり今の金利気にされずマイペースで、繰上げとか思うのであれば、それも投資で運用するくらいの気持ちでいたほうがいいのでは・・・借り換え費用も投資して資産増やしてください。そうすれば今の金利の支払い分を少しでもカバーできるのでは・・・

[15: 匿名さん]

>>13
>３５年ローンなんか組んで１０年で住み替える愚かな人がいっぱいいてくれるおかげで
>銀行はウハウハなんだけど。

愚かというのも、銀行がウハウハというのも間違い。

[16: 匿名さん]

借り替えたつもりで、借換費用分（数十万くらいか）を繰上返済しとけや。
3％-2.4％＝0.6％ほどのために借り換え？。一喜一憂しすぎだろ。（ｗ

[17: 匿名さん]

3％-2.4％＝0.6％の差って、結構大きくないっすかね？

[18: 匿名さん]

わてなんか、０．５％のために借り換えしまっせ。

[19: 入居済み住民さん]

自分は0.25%のために実行から半年経ってませんが借り換えますよ〜。
10年固定2.1%→10年固定1.85%です。
借換先が保証料無料のため、諸費用分引いても40万円強の保証料の戻りがあります。
その40万円分は返済額の軽減に使用します。

ちょうど今月150万円繰り上げ返済しようと思っていたので、
40万円強の保証料の戻りと合わせて190万円強、
この分を減らした額で借り換えることで、毎月1万円返済額が減ります。
もちろんその軽減分も来年の繰上げ返済にさらに上乗せするつもりです。
　
　
借換先がどこの銀行かモロバレですね。。。

[20: 周辺住民さん]

>>19
MUFGはハゲタカだからな〜。
後々が怖いな。