市街化調整区域の物件について

[申込予定さん]

今度、市街化調整区域の物件購入を考えています。

新規の開発分譲という形で10区画程度が一斉発
売になる予定です。

で、いまネットでローン先を検討中ですが、安く
て条件がいいなぁと思うところでは「市街化調整
区域は不可」と書いてあるところが多いようでし
た。

すでに購入された方やご検討中の方はどのように
されているのでしょうか？

よろしければ教えてください。

[2: 宅地建物取引主任者]

>>01
具体的にどのあたりの物件ですか？
大規模開発なら、用途地域を変更する前提で問題なくローンが組めます。

１０区画でも、都市計画法２９条の宅地造成開発許可が取れていれば問題はありませんけど。
そのあたりはどうなのでしょうか？

以前、Ｕ字項排水を許可されていないのに、勝手に放流している業者がいたので、担当部署（県の事務所）に連絡して取り締まらせたことがあります。

[3: ０２]

>>01
都市計画区域になっていて何も指定されていなかった地域が市街化調整区域に指定された場合だと、５年以内に建物を建てる条件で例外的に開発行為が許可されます。
こういう物件は値段は安いですけど、その後の状況はどうにもの世界ですので、お奨めはできません。

[4: 匿名さん]

>>03さん
その後の状況はどうにもの世界
例えば、どの様な事が予想されるのでしょう。
来年調整区域を購入予定なので少し気になります。

[5: 申込予定さん]

>>02さん

物件は横浜市内です。

都市計画法の確認はまだしていません。
不動産屋は「将来的な転売も建て替えも
問題ないです」といっていました。
が、自分で確認しないとだめですね。

この間見に行ったらすでに上下水道の
敷地内への引き込みは終了していました。

都市計画法の許可について調べてみます。
ありがとうございます。


>>03さん

土地代自体は周辺と変わりありませんでした。

学校やインフラについても市街化区域と変わらず
住居専用なら当面問題なさそうでしたが。
なにか気をつけることってありますか。

[6: ０２]

>>05
所謂「既存宅地」という扱いの物件です。
都市計画法で、用途地域の指定が無かった場所に、線引きがされて市街化調整区域になったのです。
その線引きがされてから５年以内に建物を建てると、宅地造成も建物を建てるのもＯＫというものです。

市街化区域の物件と同じ価格なら、辞退するのが常道です。
何故なら、その地域は宅地として適していないのですから、今後の開発も行なわれない（というより、抑制される）地域です。
その地域の利便性のためのものと、子孫が住むため、という例外的な場合のみ、許可される地域です。

[7: 匿名さん]

＞何故なら、その地域は宅地として適していないのですから、
＞今後の開発も行なわれない（というより、抑制される）地域です。
「適していない」と言うと少し誤解を招きますね。
地形的に適さないとか、環境的に適さない、ということではありません。
後半のとおり、「市としては（今のところ）開発を抑制するつもりの地域」ということです。

＞学校やインフラについても市街化区域と変わらず
＞住居専用なら当面問題なさそうでしたが。
一番問題になりがちなのはインフラ面ですが、
スレ主さんが問題ないと思われるのであれば、
自分としては、気にしすぎる必要はないかなと思います。

あとは、調整区域に建つ可能性のあるものを市役所で確認しておいた方がいいかなと思います。
（都市計画図の裏などに載っている場合が多いです。）

[8: ０２]

>>07
＞、「市としては（今のところ）開発を抑制するつもりの地域」ということです。
新たに線引きがされた地域は、「今のところ」ではなくて「少なくとも１０年以上は開発が抑制される」地域です。

>>05
農地や採草放牧地（所謂「牧場」）がある場合、市街化区域では生産緑地以外は届出で宅地転用が可能（農地法５条）ですが、市街化調整区域では農業委員会の許可（農地法３条または４条）が必要で、通常は「地元の便益になる」という極めて稀な例外以外では、転用できません。

＞土地代自体は周辺と変わりありませんでした。
＞学校やインフラについても市街化区域と変わらず住居専用なら当面問題なさそうでしたが。
土地代が、市街化区域と変わらないことはまずありません。
近くの市街化区域と同じだとしたら、それは高過ぎるということです。
インフラは線引き前は同程度でも、今後は大きく差がついていきます。
（下水道、都市計画道路や街区の整備など。）

市街化調整区域でも価格格差が無い唯一の例外は、大規模開発でその開発が完了した時には市街化区域に編入されるような場合です。

うちの親戚の人で、市街化調整区域に住んでいる方がおります。
土地代がすぐ近くの市街化区域に比べて数分の一なので広い敷地にゆったりとした家を建てて住んでいます。
固定資産税も安いし、都市計画税も特に定めた場合以外は課税されないことになっています。
当然、相続税も安くなります。
（平成２１年度から、相続税は大きく制度変更されることになっています。）
ただ、道路の接続があまりよくなく、すぐ隣の家に行くのに、大回りしていかなければならなかったり、周辺は店舗も少なく寂れてしまっています。街灯も少なめで、夜は暗いです。
（これ、埼玉県の大宮駅から約３ｋｍの場所ですよ。）

地価が同じだったら、市街化区域に住んだ方がこれらの税金の問題があってもお得です。

[9: 申込予定さん]

>>08

いろいろとありがとうございます。

インフラについては上下水道は完備していますし
インターネットもOKでした。小中学校がそれぞれ
徒歩10分位のところですし、幅員18ｍのいわゆる
「幹線街路」まで100mもありませんので、日常的
には何の不便も感じておおりませんでしたが、少
し検討してみることにします。

もしかしたら市街化区域に編入される予定地なの
かも知れませんので不動産屋に聞いてみます。
（たしか今回の開発は一部で全体としてはかなり
大きな宅地になるんですよ・・といっていたのを
思い出しました）。>>07

建築の可能性についても確認してみます。
裏面ですか。お聞きしてみてよかったです。
ありがとうございました。>>06

もともと宅地でなくても線引きされていなかった
土地であれば「既存宅地」になるのでしょうか？

不動産屋が「将来的には土地を売却して、買い取っ
た方が建て替えてもOKです」といったのですが、
そういう市街化調整区域はないということでしょう
か？

[10: ０２]

>>09
＞市街化区域に編入される予定地なの
＞かも知れませんので不動産屋に聞いてみます。
所在地を管轄する市町村役場に聞いてください。
予定されている場合は、時期や範囲も教えてくれます。
１００戸程度までの開発では、変更されないのが普通です。

＞上下水道は完備していますし
下水道は、最終処理をどうしているのでしょうか？
団地内集中浄化槽まで下水道を引いているようなケースが多いです。
公営の下水処理場でしょうか？

＞もともと宅地でなくても
＞線引きされていなかった土地であれば
＞「既存宅地」になるのでしょうか？
既存宅地制度自体は平成１３年から廃止され、その時点で宅地となっていたものに対して用途変更や建築面積の変更などが市街化地域なみに行なえるという制度でした。
これらに対して５年間の猶予期間が切れましたが、市町村により暫定処置が設けられています。
いずれにしても、線引き時点で宅地になっていないものは、建築が出来ません。

また、現在時点で建築された建物を、市街化調整地域のままでは、建物の用途変更や床面積を増やすような行為は行なうことが出来ません。（同規模、同一用途への建替えは可能です。）

[11: 購入経験者さん]

スレ主さんが調整区域でローン申し込み可の金融機関をお探しのようですが、私のおススメは、労働金庫です。

金利は大手銀行より安いし（現時点で３年固定の全期間1.05％優遇の金利で1.55％）、繰上げ返済無料で保証料も特別高くありません。

労金の住宅ローンの物件に関する審査では、調整区域でも正規の許可を得て建築する（建築した）場合なら問題ないようです。
又、労働組合に加入していない企業にお勤めの方でも、優遇幅が若干下がりますが（0.15％）申し込めます。