もうすぐ固定期間終了。繰り上げ返済は？

[まっちゃりん]

3年間の固定期間が終わろうとしています。
繰り上げ返済等についてアドバイスください。

ローン35年間は1050万×２（夫婦）。
3年間１．３％固定で返しました。それぞれ月4万弱。
年収は300万と450万。
多分当分上がりません。下がる可能性もあり。
現在は年70万、100万ほど貯金していました。

今後の利息は、優遇後、変動１．４％、2年２％〜最大10年３．６％。
変動から固定に切り替えるのに1万。
繰り上げ返済手数料は固定の時2万、変動の時1万。

今回繰り上げ返済に充てることが出来るお金は、各400万、250万。

この後は何年の固定が妥当と考えられるか、繰り上げ返済するなら期間短縮か、金額を減らす方か。などアドバイスが欲しいです。

よろしくお願いします。

[2: まっちゃりん]

スレ主追加です。
どっちかのローンを先に返してしまうのもありでしょうか？
返済手数料節約のため。

[3: 匿名さん]

うちなら、どちらか固定でどちらか変動で組みます。
10年固定は優遇ないのですか？

[4: まっちゃりん]

ありがとうございます。
別々にするのもありですね！
全く考えていませんでした。

10年も優遇ありでした。
２．６％の間違いです。

ちなみに変動と固定にした場合、どちらから先に返していく物でしょうか？

[5: 匿名さん]

横レスしますね…。

今後も繰上げ返済資金が安定的に積上げられる前提であれば（年収は減少するかもといっておられますが）、単に金利の高いほうから繰上げればいいのではないでしょうかね。

スレヌシさんの言われることは、つまるところ、固定と変動のどちらが得かというところではないですか？それは、誰にもわかりませんよね。皆が悩むところです。

今から借る人、変動金利でスタートする人が多数派みたいですね。
これには
（１）昨今の景気から金利はしばらく低迷するという読みと
（２）金利が上がったら、そこで固定すればいいやという考え方
が根底にありますね。
「先のことは読めないので、不安ではあるけれど、まず目先の低金利を選んでおく。金利が急騰したら多少手遅れになっても後から金利固定すればいいじゃん」というのがトレンドなんでしょう。これも一理あるでしょうね。

ただし、
（１）については、今後の財政悪化（日本も米国も）により、国債発行圧力が高まり、金利が急騰するリスクもなくはないという説があります。また、基本はデフレ圧力があるとしならがらも、最近極端に円相場が反転したように、為替の影響でインフレ（輸入原材料の急騰）となり、金利が上がるという考えもありますよね。政府・日銀もそう考えてる節がありますよね。
民間エコノミストでは米国債がデフォルトしてインフレになると極論を唱える人もいるくらいですしね。
（２）については、変動金利が上昇した後では固定金利は期間が長いものほど更に上昇するから、
結局は逃げ水を追うようになるということでしょうね。

スレヌシさんとしては、金利の先読みをどうお考えになるのでしょうか？

私ならば、雇用不安に備えて手元資金を厚くしますから、今は繰上げ返済はせず、変動金利にして様子を見ます。
物価以上に金利が上がった場合または、逆にデフレが極度に進んだ場合は、固定金利に変更して、そのときに収入や物価の様子をみて、可能額をまとめて繰上げ返済します。
この場合、返済額減額式で行い、今後の手元資金の枯渇リスクを減らします。
また余裕が積み上がれば再度繰り上げ返済すればいいから。
ただし、スレヌシさんのように元から35年返済で、長すぎと感じるなら、期間変更もありかな…。好景気の時なら私でも迷わず期間短縮にしますよ。

私の考え方は全く経済的でないかもしれませんが、金利リスクに備えながら生活を維持するとはそういうことなのではないかと思ってます。
一番経済的にオトクにするとリスクが増す。リスク・リターンは相反するものですから。
そのリスク・リターンのベストバランスはスレヌシさんご家族の年齢とか生涯設計によります。
いわずもがなですが「無理せず計画的に」が一番でしょう。

あらら、異常に長レスになっちゃいました。すみません。ほかの方もご意見どうぞ。

[6: まっちゃりん]

ありがとうございます。

私としては35年ローンは組んでいる物の、15年ほどで返してしまいたいと思って組みました。
現在の給料が維持できれば可能ですが、昨今の不況とやらで不安になっています。

変動と固定のどちらから返せばいいのか、考え方理解しました。
今後の利息の推移としては上がるという考えですが、もうしばらくは上がらないかも？
でもあと10年ちょっとで返すつもりなら10年固定にしておけば計画を立てやすい、というところで
考えがまとまってきました。

10年固定にいつするか、数ヶ月～1年くらい自分なりの利息のリミットを決めて様子を見てみるのもありだと思いました。

[7: 匿名さん]

5さん

　短プラと長プラの違いって解ってます？　評論家が金利が上がるであろうと言ってるのは
長プラのほうで変動金利が連動するのは短プラですよ。短プラは政策金利が上がらなければ
上がらないんですよ。
その違いが解ってないと住宅ローンの話は出来ませんよ。

[8: 05]

7さん

そうですか、では、プライムレートの話をしましょう。
前提部分はちょっと記憶があいまいですがご容赦くださいね。

短プラが現行の短プラ（新短プラ）になったのは平成２年くらい、三菱銀行が4.25%ではじめたと記憶します。
これは、最も伝統的・代表的な政策金利であった公定歩合に左右されず、市場金利に基づいて銀行が採算を確保するのが目的ですよね。
長プラは長期債券市場の動向をみて興銀が発行する利付金融債のクーポンに役0.88%を加えて導かれるものであり、長期債券相場の影響をうけるとされてきました。

確かにこの２つは別体系でしたが、長信銀・信託銀行の統廃合や、銀行の調達構造の変化で純粋な長プラは少数派となり、短プラに期間に応じた一定率を加える新長プラが実質的にその地位を奪いました。
長期貸出は新長プラで対応することとなりますが、新長プラ自体が短プラを根源としてますから、住宅ローンのような変動長期貸出のベースレートも現状では「便宜上」短プラにとって変わったわけです。
（当然ながら、都市銀行も昔の住宅ローンは長プラ変動でした。）

現行の短プラは政策誘導金利と実質的には連動しています。
これは、短プラが企業融資（中小企業）の基本レートであることと、過去類をみない低金利が継続してきたから、「現状は」そうなっているわけです。
で、新長プラと短プラの上乗せ幅がずーっと同幅でいくかというと、これは違うかもしれません。
長期金利が上がり、短プラだけ低く抑えれれば、銀行の収益構造を傷めます。
ですから、長期金利が上昇したら、まず新長プラの短プラ比の上乗せ幅を操作して対応するでしょう。
その時点での住宅ローンは再度、新長プラに戻る、すなわち短プラへの上乗せが多くするか、優遇金利幅を縮小させて対応するでしょう。

では、現状、短プラで契約している住宅ローン金利は、長期金利高騰時にどうなるかということです。
契約条項が短プラだから、政策誘導金利に守られると考えますか？
私は懐疑的に思ってます。
現状の銀行の住宅ローン貸出比率は３割以上に増加しています。かつて、住宅金融公庫や生保が賄っていた部門を銀行自らの運用機会にしたわけです。
銀行は政策誘導金利と距離をとって、短プラを決めていかざるをえないのではないでしょうか？
まさに、それこそが、旧短プラから新短プラに切り替えたもともとの目的なわけですから。

７さんが、「短プラは政策金利が上がらなければ上がらない」と断言されるその根拠はどこにあるのでしょうか？
もし、そこに確信がないなら、それこそ「住宅ローンの話はできません」というだけでなく、下手をすると生涯設計を誤る可能性がありはしませんか？

債券市場と短期金融市場の２つがある以上、長期金利と短期金利が別の動きをする局面があることは当然なのですが、長期と短期は裁定可能なわけですから、まったくの別世界ということはないと思いますよ。
（確か平成４年くらいに長短逆転という異常事態がありましたが、所詮一過性のものだったと記憶してます。）

[9: 匿名さん]

８さんは元銀行員の方でしょうか？大変お詳しいですね。勉強になります。
では今、どういったローンを選べば最適なのか教えて下さい。

[10: 08]

一般的にどういうローンが最適かということは断じられないでしょう。

大きく分けて理由は２つです。

（１）まず、金利の先行きを読むことは至難です。
日銀や金融庁に勤めていようが、年金数理人や証券アナリストの資格があろうが、投資銀行の敏腕トレーダーであろうと、20年とか30年の金利の推移を読みきることは不可能ではないでしょうか？
読めても、５~７年の動向が限界ではないでしょうかね？
金利ではなく株価の話ですが、この同時株安下での日経平均の続落ペースは何京分の１という天文学的生起確率ったそうです。
サブプライム問題は2007年から存在していてリスク認識はあったけど、それがリーマンショックで一気にあんなに爆発することは、大方では予測・回避できなかったわけですよｗ

（２）次に、金利が読めないなら、どういう選択が最適かは利用者によって大きく異なるということです。
安全なのは全期間固定金利であることは明らかです。でも、誰も、無駄に金利を固定して高い金利を払いたくはないです。
どういう金利プランにするかは、利用する各個人の生活設計により実に様々ということになるでしょう。
年齢、家族構成、住宅に求める価値観（資産価値を求めるのか必要最低限の住まいを求めるのか）収入の安定度、ゆとりある生活に求める安心度合い、などなど、実に様々な要因があると思います。
それにより、借入総額、返済割合、繰上返済回数、手元に残すべき資金というニーズが異なり、負担できる金利リスクの許容度も全く違ってきますよね。
変動金利か、固定期間付金利か、当初５年とか１０年の優遇金利なのか、全期間優遇がいいのかect.。
また、繰上返済をどの程度するか、またはしないかによっても変わります。
金利が高くても無料のところがあったり、登記費用が余分にかかるセット商品の契約が条件で繰上返済手数料が優遇されるところがあったりします。

以上から、実に「ありきたり」ではあるのですが、（＾＾；）
まず、自分の予定するパターンを決めて、それに合致してかつ最も金利が有利と思うところから借りる！ということに尽きてしまいます。
金利上昇や収入減にどれくらいまで耐えられるか、逆に金利が上がらなかったり、収入が増えるなどの余裕があれば、うまくいけば何年で繰り上げ返済できるか（またはしたいか）を計画してから、それにあった条件のある銀行に絞りこんではどうでしょうか？
（繰上返済を多数やったり、固定金利選択を何度もやれば手数料もばかになりません。）
そうしてから、金利条件を比較していき、優遇幅のディスカウント有無も加味して選ばれたらいいのではないですかね。今のところ、借り手が「銀行を選んでやるよ！」という情勢ですから…。
（昔みたいに公庫とか生保とか企業持家融資制度しかなかった時代ではなく、いまは、優遇金利、デベ提携特典金利もかなり成熟してますしね…。）

長文の割に内容が薄すぎるのですが、
黙っているのも失礼と思いましたので、一応、お答えしました。ｍ（－－）ｍ

[11: 匿名さん]

１０さん
ありがとうございました。

[12: まっちゃりん]

ありがとうございます。
ちょっと難しいですがとても勉強になります。