つなぎ融資を避けるにはどうしたらよいでしょうか？

[匿名さん]

新築一戸建てを３月末に購入します。
不動産会社の人の話を聞くとどこの銀行にしてもつなぎ融資は避けられないとのこと。
でも提携している銀行なら融通してくれますよって・・・
これって提携銀行を使って欲しいから言っているような気がして疑心暗鬼です。
ご存知の方、教えてください。
フラット35の八千代かグッドローンで考えています。

[2: 匿名さん]

売主に代理受領してもらえれば、つなぎ融資は不要です。

[3: ０２]

銀行ローンの場合は、融資実行後に登記ですから、つなぎ融資という概念はありません。

[4: 匿名さん]

代理受領デベ＝三井・三菱
つなぎ必要デベ＝大和・野村・東急
ってとこです。つなぎ必要デベは安易に代理受領にしてくれません。

[5: 匿名さん]

うちも東急なのでつなぎ要です（涙）。
２月末日引渡で、証券化ローンを利用のため、うちが選択した金融機
関は、毎月１〜２５日が実行可能日です。なので、２月末は実行不可
…。引渡日を早める若しくは１日遅くしてもらえればつなぎは必要ない
のですが…。交渉しましたが、まったく聞き入れてくれませんでした。。
たった１日のためにつなぎ融資。。もったいないですよね。。ブルーです。

[6: 匿名さん]

>04
デべによって対応が違うんですね。参考になります。
ちなみに住友、大京についてもご存知でしたら教えてください。

[7: 匿名さん]

代理受領って何ですか？基本的な質問でしたらスミマセン。

[8: 匿名さん]

>>07
公庫から融資を受けるには登記が必要。
登記をするには売主に代金を支払うことが必要。
そうすると、売主に代金を払ってから登記申請をして、登記が完了した時点で公庫から融資が行われるから、売主にお金を払ってから登記完了後の公庫の融資実行まで、「つなぎ融資」が必要になる。
ところが売主が「代理受領」してくれる場合は、その「つなぎ融資」する期間は売主が入金を留保してくれる。公庫融資が直接買主に行かずに売主に行くため、「代理受領」と言っている。

[9: 匿名さん]

>04さん
確かに三井は公庫直接はつなぎ不用と言われたのですが、フラット35はつなぎ
融資必要と言われました。解せないのですが交渉したほうが良いのでしょうか？

[10: 匿名さん]

>>08さん
明瞭なお答え、有難う御座います。

[11: 匿名さん]

購入者は小指の爪ほどのメリットもないけどデベと銀行（公庫）は濡れ手に粟で手数料と金利が入ってくるシステムだから永遠に無くならないだろうね。

[12: ０４]

＞０６さん
確か住友は代理受領で大京はつなぎ必要だったと思いますが確認願います。

＞０９さん
なぜフラット３５はつなぎ必要なんでしょうか？私にも分りません。通常、公庫代理受領のデベはフラット３５も代理受領しているはずですが。担当者に理由を聞かれたらいかがでしょうか。

[13: インコのチル]

>>09
これは政治的な問題で、フラットでは公庫の「登記後、融資実行」を基本スキームとしている。
デベの方はこのシステムを使うことをある意味で無視（使わせないように仕向けている）なので、協力的な態度をとっていない。
いずれはこのような嫌がらせ行為は止めるとは思うが、代議士先生を使って運動しないと厳しいと思いますよ。

[14: 匿名さん]

>13>12
三井のデベに確認したら、フラットはつなぎ融資必要とのことです。
やっぱ解せないね。

[15: １３]

>>14
なぜ、できないのか？を聞いてみたらいかがかな。
手続きすら一切自力でやらなければいけないところが多い。
そのうち、政治家の圧力で変わるとは思いますが、あと何年かかるかな。
住宅金融公庫が無くなるまでに整理できればいいけどね。

[16: 匿名さん]

私は野村とフラットでつなぎ不要って言われましたよ。

[17: 匿名さん]

融資実行が引き渡し前に間に合えばつなぎは不要ですからねぇ。

[18: 16]

>17

いえ。融資実行は引渡しの約半月後です。
代理受領OKでした。

[19: 匿名さん]

東急の建売、公庫利用ですが、つなぎ不要（代理受領ＯＫ）です（3月引渡し）。

[20: 北国]

代理受領ＯＫイコール、つなぎ不要と考えてよろしいのでしょうか？
ご教示願います。

[21: 匿名さん]

>>20
その通り。

＜通常のローン実行順序＞
ローン融資実行（返済開始）→代金全額支払い→物件引渡し→登記手続き→登記完了

★代理受領無しの公庫融資・フラット３５を含む場合は、最初のローン融資実行時から登記完了時まで、そのローン金額分のつなぎ融資が必要。

＜代理受領ローンの実行順序＞
代金は代理受領ローン分以外を全額支払い→物件引渡し→登記手続き→登記完了→代理受領のローン融資実行（返済開始）

[22: 匿名]

財住金利用です。デベはＨでＳ地所が窓口ですがつなぎは必要ですとのこと。

つなぎ融資って何だか解せない・・・と思いながらも　今週中につなぎの手続きをしなくては
いけないのですが　契約する時にそんな説明って受けてたのかしら？とあらためて思ってます。
契約書に書いてあるのかなー？　皆さんのご意見から推察するにデベサイドがＯＫならつなぎ無しに
できるということですよね？　交渉してみようか・・・と思ってしまいます。

公庫と提携銀行以外はプライベートローンという扱いなので　ここまで自分で手続きしてきましたが
財住金はつなぎにも対応してくれそうな感じで　あきらめきれずにいます。

それで紹介されてるつなぎ融資が日割りなんですが　デベの言ってる引渡し日が金曜日で
この日前までに振り込みをーと言われていますが　これが遅れるとペナルティーってあるのですか？
大規模マンションなので　２５日近くなると混み合い手続きに時間がかかる事もあるのでなるだけ
早めに振込みを・・・みたいな言い方だったのですが　逆に入居は遅れても問題ないので　ちょっと
あとに振り込んで　融資実行サイドの締切日なども考慮して　なるだけつなぎ期間を短くしたいのですが
これって有ですか？　マンション価格からすればたいした金額ではありませんが　無駄に思えて仕方
ありません。

[23: 匿名さん]

>今週中につなぎの手続きをしなくてはいけないのですが
>契約する時にそんな説明って受けてたのかしら？とあらためて思ってます。
>契約書に書いてあるのかなー？　皆さんのご意見から推察するにデベサイドが
>ＯＫならつなぎ無しにできるということですよね？　交渉してみようか・・・と思ってしまいます。
財住金は非提携融資（＝現金扱い）なのであらかじめつなぎを利用して
残金精算してください。というのがデベの主張だと思います。
財住金は月に２回の締めですよね？４月１０日締めでいくのかな？

>逆に入居は遅れても問題ないので　ちょっとあとに振り込んで
>融資実行サイドの締切日なども考慮して　なるだけつなぎ期間を短くしたいのですが
>これって有ですか？
売買契約書の引渡しのところに正当な事由なく引渡しを拒むことはできない。と
書いてありませんか？決算時期だと思うので引渡し日の変更にデベは
難色を示すかも。
財住金の代理受領＆念書差し入れを条件につなぎなしをデベに頼み込んでみては？

[24: 匿名さん]

分譲マンションですが、財住金＋提携ローン利用で3末引渡しです。
財住金の手続関係書類をにらめっこしましたが、「登記完了後」融資実行、なので、つなぎ融資必須、の理解でいます。
財住金の融資実行には、新居での住民登録、印鑑証明の提出が必要なのですが、これらは引渡し後じゃないとダメですよね？(引渡し前に出来るんだったら教えてほしいくらい)
提携ローンだと、登記完了を待たずに、引渡し日に融資実行、となるみたいでした。提携ローンの金消会の書類は、引渡し前の現住所＆印鑑証明でやりましたから。
代理受領は、あくまでも、本人を経由せずに、融資側(この場合は財住金)が売主に直接お金を払い込みます、というだけのことですよね?
公庫とかでつなぎなしってのは、逆にどういう仕組みでやっているのかが気になります。
ただ、売主に、交渉するだけしてみては。とりあえず、OKならOK、ダメならダメ、で、うやむやにせずに理由をはっきりさせておくことは必要だと思います。

[25: 北国]

ハウスメーカより、捺印が必要ということで、次の3種類の書類が届きました。
なんだか、代理受領できるのに、つなぎが必要みたいなことが書かれています。

１．委任状
　　保証委託兼担保差入約定書記載のとおり、抵当権設定、登記申請に関する一切の権限

２．保証委託兼担保差入約定書
　　貴社（ハウスメーカ）提携の金融機関から「つなぎローン」を受けるとき、以下の各条項により貴社に連帯保証を委託します。
　※金融機関名が空欄状態で書類を渡され、どこの金融機関か不明。こんなのありなのでしょうか？

３．確認書
　　私はみずほ銀行との貴社つなぎローンを利用するにあたり、下記事項について確認します。
　　①貴社に保証委託契約書を差入すること。
　　②貴社にみずほ銀行からの融資を直接入金すること。　←　代理受領のこと？
　　③契約時に6ヶ月分の利息を貴社に預託すること。
　　④公的融資などの実行金は、貴社が代理受領すること。　　など

抜粋ですが、つなぎローン利用時、みなさん、このような書類って、書かれていますか？

[26: 22]

みなさんアドバイスありがとうございます。
ちょっと挑戦してみようか・・・と思います。
本当に不動産の書類って　難しいですねぇー。

[27: T.F.]

売買契約書に「正当な事由なく引渡しを拒むことはできない」と書いてあっても、
信頼できるデベなら、「つなぎ融資を使いたくない。融資実行可能日が引渡し日とずれている」
というのが正当な事由として認めてくれます。
私の場合、引渡し日を融資実行可能日にずらしてもらうことができました。
私は賃貸でしたので、引越しが遅れる分、日割りの家賃の増額と、つなぎ融資の
費用のどちらが多くなるか計算して、決めました。

[28: -----]

【スレッド違いの投稿がありましたので削除させて頂きました。管理人】

[29: -----]

[30: 地方在住]

うちはＧＬのフラット35を予定しています。
適合証明の関係で、4月予定の引き渡しに融資が間に合いそうもないのですが、
デベロッパーと相談し、４月下旬に「先行入居」させてもらうことになりました。
一応、入居に合わせて、頭金残額、諸費用など、現金で用意できるものは
その段階で払う、ということにしていますが。
「先行入居」って、なかなか認めてもらえないものなのでしょうか？
あまり板などでは見かけませんよね？

[31: T.F.]

先行入居は事故があった場合のリスクがあるので、なかなか認めてもらえない
もののようです。

[32: 22]

結局　つなぎ融資をつかい　本日引き渡しとなりました。
色々話をしたところ　今回の物件はジョイントのため　S地所はつなぎ無しでもOKの姿勢だったが
一社（今踏ん張り時の商社と思われる）がどうしてもダメという事で　このスタイルになったとの
事でした。　つなぎについては利用してください・・・みたいな事重説にもあったので仕方ないと
思っていましたが　その点をS地所として例外的な形なのだから強調してほしかったと抗議だけは
しました。　色々アドバイスくださった皆様　ありがとうございました。

[33: 地方在住]

>31さん

そうですね。
私の所も、つなぎナシはＯＫだけど、火災保険だけは入居時から加入を…
ということで、ローン年数＋1年で加入することにしています。

先行入居は、デベロッパー会社の資金力のゆとりや、
買主の信用度などで対応が変わってくるのかなと思います。
うちは地方で、マンション規模が小さいから融通も利いていますが、
大規模マンションで“例外”を認め始めると、収拾がつかなくなるのかなとも思います。

[34: setsubun]

こんなケースがあるんですが、教えてくださいますか。
ゼファーの物件を契約しました。
フラット35をみずほで借り入れる予定です。
提携ローンはみずほですが、フラット35だと、みずほを通して借りても、つなぎ融資は別途要するとのこと。
なお、販売代理はゼファーランコム。
また、販売副代理が東京建物不動産販売。
実質的には東京建物不動産販売が販売していて、手付金も東京建物不産への振込みになっています（保全措置はとられていて保証会社に行ってます）。

引渡しの際は東京建物不動産販売が代理受領します。
しかし売主のゼファーは入金を留保してくれないとのこと。結局つなぎ融資は必要だそうです。
これって妥当なんでしょうか？

また、交渉する場合はどうするのがよいでしょうか。
これまでのログを見ると、売主たるゼファーに留保を交渉できるかのように読めたのですが、ちがうかしら？
窓口の東京建物不動産販売は、売主に対して強く出れないようで、構造的に頼りにならない気がしますが、販社をとばして直談判するものちょっと気がひけます。
みずほは東京建物不動産販売との提携なので、あるいはみずほに融資実行を早めるよう交渉するほうがいいのかしら？
はたまた、独自に金融機関にあたるのが最もいいのでしょうか。
よろしくお願いいたします。

[35: 匿名希望]

>34さん
こんにちは。私は、建売物件に設計士を入れてかなり大まかなプラン変更をするので、
契約時には土地決済が先だったのですが、何とかごねて着工時に300万円入金するというところで売り主（建売業者）に交渉しました。
　ローン白紙条項はあるのですよね？　それであれば、結局入金を留保出来ないのであれば予算的に無理と言って、はねつけるのが一番ではないかと思います。
　ローンも、フラット３５だったらどこから融資してもらっても結局審査は一緒なので、業者が提携先を薦めるのは担当者が楽だからだと思います。
「だったら自分でやって」と言われても、金利と手数料と睨みながら条件の良いところを選んだ方が良いと思いますよ。今はグッドローンで事前審査中ですが、引き渡し前の実効金利やキャンペーンなどによっては実際の申込を
変えようとまで考えてます。

[36: T.F.]

私の経験からすると、金融機関はまったく融通が利きません。
35さんもおっしゃっているように、最終的には契約を白紙にすることを視野に入れて、販社に交渉するしかないと思います。
たぶん契約書には、提携金融機関から融資を受けられないことが判明したら契約を白紙に戻せる旨、書いてあるはずです。
また、つなぎ融資を使わなくてはならない、とは書いてないはずです。
つなぎ融資を使わないと決めた→提携先から期日に融資を受けられない→契約白紙かもね
という論理で交渉するしかなさそうです。
ですが、よほど強い意志を持って、本当に契約白紙もありという意気込みでいかないと、難しいかも。
つなぎ融資って、利子は暴利じゃないけど、手数料が納得いかないんですよね。
一週間ぐらいだと、手数料が利子の倍以上になることもありますし。

[37: setsubun]

35さん、T.F.さん

ご返事ありがとうございます。
代理受領するのに登記・担保設定はあくまで融資実行後というところに、おおいに交渉の余地があるのかなと思ってましたが、簡単なことではないのですね。
物件そのものは気に入っているので、契約白紙を視野に入れて臨むまでの意気込みはないのですが、いまいちど交渉してみます。

[38: 匿名さん]

代理受領の交渉をされた方、やはり難航しますか？
代理受領を認められた方、ダメだった方、どれくらい交渉されましたか？

[39: 匿名さん]

契約書に代理受領可能である旨の記載がありましたけど、
これって普通じゃないのですか？

[40: 匿名さん]

いや、そんなこと無い。そういう物件も多くある。

[41: 匿名さん]

売買契約白紙を視野に入れて臨む買主なら、
その買主は、融資申込みについても白紙を視野に入れて臨んでるかもしれない。
残金清算と引渡しが同時履行である以上、売主が慎重になるのは当然。
あなたが中古マンションを売る時に、代理受領に納得しますか？？