三井のファインコート総合スレ4

[匿名さん]

ファインコートに関する一般的な話題や個別スレが立ってない物件に関する話題です。

前スレ
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/132900/

[901: 匿名さん]

３２坪で9,500万円前後ですか。かなり高い感じがしますが、皆様流石ですね。一億だったらもう少し大きな敷地があればと思いますが、この辺りですと無理ですかね？建て売りですともう少し安い値段で出ていますが、建物が違うでしょうしね。

祖師ケ谷大蔵は、もっと駅近で４２８よりも手前でしたが、知人がいて何度か訪れた所なので懐かしいです。駅北側も商店街で暮らし易そうでした。

[902: 匿名さん]

土地200万/坪
建物80万/坪＋消費税
エネファーム200万
その他200〜300万

てところ？

[903: 匿名さん]

901
ここ最近寝上がった感じですよね。
確か４年前ぐらいにも祖師谷でファインコートあったんですが
その時は６５００万前後だったはずですが。

[904: 匿名さん]

確か東京多摩地区にも1億越えの物件がありましたね。
23区ではなくても億越えで売れたんですよね。今は多摩地区でも億越える時代になりましたよね。

[905: 匿名さん]

最近あった用賀も一億近くでしたね。
環八と首都高速の近くで立地もあれなのに
凄いもんmです

[906: 匿名さん]

>904
多摩地区でも、中央線の吉祥寺、三鷹駅徒歩圏なら、区部のヘボい私鉄沿線よりは昔から高いですよ。

[907: 匿名さん]

都内一億越えの中古物件で部屋数が１０位ある様なお屋敷の物件をいくつか見た事があります。新築だからこその、この値段でしょうけれど、３２坪位で一億はちょっと高すぎる気がします。

１０年経てば周囲の家から見ても、誰もそんな値段とは思わないのでは？三井は木造ですし、１０年経てば周囲の建て売りと変わらない感じになりませんか？

[908: サラリーマンさん]

砧売れ残りかぁ〜。

[909: 匿名さん]

府中新町の３１坪の中古物件が出ていますが、４，１８０万円だそうです。中央線と京王線の真ん中辺りでどちらの駅にもバス利用みたいですが、まだ築七年８ヶ月でこの値段なのですね。まだまだきれいで、割安な感じもします。

[910: 物件比較中さん]

砧、一戸売れ残りか～。まああの値段買える人も限られるでしょうから三井さんとしては成功なんですかね。
用賀のときと比べたら環境はだいぶよさそうだしその分早く売れた印象。

[911: 匿名さん]

ファインコートも五年経つ他の建売同様劣化が酷い。

[912: 通りすがり]

砧完売。

[913: 物件比較中さん]

おー、なんだかんだ早い完売。環境かな。

[914: 匿名さん]

何だかんだで砧は人気がある地域だっていうのは大きいのでしょうね
三井で高めの戸建てだったとしても
環境を優先して購入されたんでしょうね

場所にもよるとは思いますが
経年劣化があまり見られなければあまり価格は低下せずに売り切れるという事でしょうね
909さんの書き込みを見ていると。

ということは施工がきちんとされて良い素材が使われているのが大切だと思いました。

[915: 匿名さん]

＞築７年８ヶ月、３１坪の中古物件４，１８０万円、バス８分

この物件は売れなくて価格を下げた値段みたいです。新築時は知らないですが、北道路ですので多分6,000万円弱だったのではないでしょうか。木造で築１０年未満でこの値段になってしまうのは、ちょっと痛くないですか？

ちょっと計算してみたのですが、もし新築時５，９００万円だったとすると、土地２，６００万円、建物３，３００万円が７．８年経って２，１３０万円の価値の所、実際の建物の売値が１，５００万円って感じですか。

こうなりますと、ファインコートといったブランドはもはや無くて、普通の木造建築物と同じ様な扱いでしょうか？計算間違っていますか？

[916: 匿名さん]

そんな感じでしょう
ＦＣをブランドと思ってるのは新築購入検討者ぐらいです
中古物件探す人は、場所、広さ、築年数、傷み具合などが重要で
ＨＭや分譲会社は参考情報に過ぎません
程度が悪ければ取り壊しです


所詮は建売りです
価格の殆どは土地です

家はオマケ程度で
ローコスト系注文以下で
飯田系よりはマシ

一般的な住宅建築での土地・建物の価格比から見れば
極端に土地の比率が高いです

しかし、これのお陰で一般人でも都内に戸建てを持てますね

[917: 匿名さん]

中古住宅は車とかと違って適正なマーケットがあるわけではない、最終的には売主がこの値段なら売ってもいいという決定権があるので、首都圏の人気もあり便利な場所では新築の分譲時の価格よりも高い物件すらある、逆に不便な場所、人気のない場所は、値が落ちるのも大きい。特にファインコートやプラウドのように売主が利幅を大きく取っているバス便物件なら中古の値崩れは当然でしょう。

[919: 物件比較中さん]

府中新町の中古は建物81m2だし、
915さんが書いてる現在の建物価値が1500万でも十分高い気がする。

[920: 匿名さん]

バス便じゃねぇ、、

[921: 匿名さん]

ですね・・・立地条件が良くないですし、狭小の部類ですし、間取りも一階がLDKのみ、二階は二部屋（分割可能）だけですから、ごく少人数の家族向けに限られますね。もう少し出せば、駅近の建て売りも買えそうですからもう少し下がるかも。

やはり、駅近とか敷地が広いとか部屋数が普通にあるとか、南道路か、庭が少し広いとか、もう少し条件が良い物件を買いたいと思いますね。でもそんな物件はなかなか出ないですし、値段相応で結構高いでしょうけど。

[922: 匿名さん]

916さん言うとおりですね。
中古戸建てに関してはFCだろうが
PSだろう関係ないです。だから逆に
戸建ては中古高い手がなかなかつかない。
所詮建売だから１０年もすると外壁が
かなりひどい。マンションと違ってそこは
自分たちでメンテが必要。かと言って取り壊して
更地にしてもいいが建売の土地って都内だと
小さくて微妙。それに似たような建売分譲
になっているから自分の家だけ違う設計にすると
浮きやすい。建売買う気なら新築で一生住むつもりがいい。
中古を買うなら土地だけかボロ屋付きを買って
新たに作るのがいい。中古のFCとか一番やったらダメな
パターンかと

[923: 匿名さん]

なるほど、『三井ブランド』ですので、普通の建て売りよりも建物がしっかり出来ているのではとの期待と安心感があり、また、新築で買うよりも少しは手が届く値段で買えるのではとも思ったのですが、逆に中途半端で割高になってしまうのかもしれないですね。納得すれば良いのでしょうけれど、色々と難しいですね。色々参考になります、有り難うございました。

[924: 匿名さん]

山王ってやっばり高いでしょうか。

[925: 匿名さん]

やっぱり山王って高いでしょうか。

[926: 匿名さん]

場所柄、かなり高いと思います。ただ、No.1は角地ですが敷地面積が30.56坪ですから、それなりの金額で落ち着くのではないですか。小さめの区画で庶民へもとの事でしょうけれど、３０坪は少々小さいですね。やはり一階はLDKのみで３階は３部屋になっていますね。

ただ、駅から徒歩８分ですので、結構駅近ですし、大森は便利だと思います。間取りとか気に入られたのであればご検討されたら如何でしょうか。１２月上旬から販売予定になっていますので、まだ先ですね。

[927: 物件比較中さん]

926さん、ありがとうございます。
あまり今まで縁のなかった土地で、相場の検討がつかないのですが、30坪くらいの物件としてどの程度の値段となるのでしょうか。

[928: 匿名さん]

ちょっと調べてみたのですが、山王３－３４－３　541,000円／m2でした。４丁目はもう少し駅から遠くなりますので多少安いかどうかですが、ファインコートNo.1の土地は101.03平米ですので5,500万円位で、建物3,000万円として9,000万円前後と予想しますが如何でしょうか？

[929: 匿名さん]

>>927
23区の最近のFCだったらざっくり以下を目安にしておけばいいですよ。
- 世田谷、目黒、大田区あたりは9000万〜1億
- 杉並、練馬あたりは7500万〜8500万
- 城北(板橋、北区等)は5500万〜6500万

928さんがいうとおり山王も9000万ぐらいからでしょう。

[930: 匿名さん]

建物が3000万ならボッタクリですね
あれなら注文でもそんなにかかりませんよ
建築屋には1500万も払ってないでしょう

土地の売値がもっと高いか粗利が大きいかです
他社との競争で土地の仕入れが高いのかもしれません

[931: 匿名さん]

930
割高なのはもう議論され尽くされてる。
ぼったくりと思うなら買わなけりゃ良い話。
ブランド者のバッグや時計見て、ぼりすぎだろ！
原価いくらだよｗって喚いたところで意味がない。
それに住宅は土地と建物両方必要だからね。
必要な時期、場所、広さ、価格で自分の土地を探すのも
東京ではそれなりに苦労する。いい場所に空いた整形地，
300坪４億があったとして、この角っこ３０坪分を
この形にして4000万で下さい、と量り売りみたいには
はいかないからね。そういうのを開発して売ってるのが
分譲でしょう。戸建ては建物よりも立地の影響度がかなり
でかいからね。

[932: 匿名]

有名建築事務所のデザイナーズハウスならブランド付加価値あるだろうが
ＦＣは建売りの代名詞

特に都内は積水、ヘーベルあたり以上じゃないと

建売りなんて恥ずかしくて言えない

[933: 匿名さん]

FCが高いか安いかは別にして、現物を見てから買いたい私には建売りが良いんですよ。　注文で出来上がりのイメージが違う、なんて話は嫌なので。

[934: 匿名さん]

＞932

品質を自分で判断する力を持ってない人はそうなりますよね。

[935: 匿名さん]

土地6000万
建物1000万

それぞれに1000万の粗利のせて9000万

そんなところでしょ

[936: 匿名さん]

三井に限らず建て売りって、美味しい商売ですね。

近所で売り地が出て、業者が買って分割してそれぞれ木造の家を建てて売り地以上の値段で売り出したら、すぐに売れました。土地は半分の面積しかないですし、木造の柱も細くてみるからに金をかけてはいないですが、出来上がった家にすぐ入居出来るという点が良いのでしょうね。

＞９３３さんの様に出来上がった物が見たいなら、HMの企画物を実際に見せてもらうか、展示場そのままを建てるか（笑）、知人宅をじっくり見せてもらうかすれば、解決すると思います。三井のファインコートはそれなりに良いのかもしれないですが、どの物件もやはり敷地が狭いですね。

[937: 匿名さん]

どこの建売だか分からないものとファインコートを同列で論じる意味はないだろ。
ファインコートの上物はそこらの建売以上、金かけた注文以下ってことは皆分かってる。
あとは、個人向けには中々出ない立地や街並にブランド料として金払うかどうかだ。
最終的には物件次第だけどね。

[938: 匿名さん]

金をかけた注文以下
ではない
ローコスト注文以下
だな

[939: 匿名さん]

＞ファインコートの上物はそこらの建売以上、金かけた注文以下

どの位金をかけていると理解すれば良いのですか？建て売りとは違うという所を具体的に教えて頂きたいです。

[940: 匿名さん]

それ聞くと荒れるしスレチだから、注文住宅のスレとかに行ってチェックするのが吉。

[941: 購入経験者さん]

>>938

購入時の消費税（建物や外構には課税されるが土地には課税されない）の税額から逆算したところ、私の物件では、建物＋外構で約2000万円でした。ファインコートでも、物件全体のグレードや階数などにより多少の差はあると思います。パワービルダー等の建売に比べ、物件グレードは高く、物件の仕様の割には割安かと思います。同じ仕様を注文住宅で実現しようと思うと、この金額では済まないと思います

[942: 匿名さん]

積水、ダイワなどの大手以下はもちろんだが
一条、タマ、イシカワなどの設備が比較的良いローコストの標準仕様よりも下

基礎、柱の素材や太さ、屋根、外壁、サッシ、断熱、気密、フローリング、キッチン、風呂、トイレ、、、
並べて比べれば直ぐにわかる

ただ飯田の建売りみたいに、素人が見て安っぽいと思うことはないレベル

１億近い金払うのだから建物をもう少しレベルアップしても良いだろうに

[943: 匿名さん]

適当に言いたい放題だな（笑）

[944: 匿名さん]

山王と奥沢、同じ値段ならどちらが買いでしょうか？
たとえば幼稚園くらいの子供二人と仮定して、、

[945: 親同居さん]

>>944
そんなの人によるんだから自分で判断しなよ。。。

[946: 匿名さん]

ということは、一般論だと同程度であとは好みの問題ということですかね。
東京都に住んだことがなく全く土地勘がない上に、見に行くにもお金がかかるので、一般論を聞いてみたかったのですが。

[947: 匿名さん]

実際に見に行って自身で判断したほうがいいのでは？

[948: 匿名さん]

そうしたいのですが、、見に行くのに日帰りで四万かかるためできれば絞りたかったのですが、ご意見頂くのは無理そうですね。
ご放念下さい。

[949: 匿名さん]

質問の仕方があまりにも曖昧すぎましたね。答えようがない。

[950: 入居済み住民さん]

>>948
ファインコートは土地勘無い方や都内へ転勤の機に越して来られる方も多いので大丈夫。うちも都外から何回も見学に通って決めました。山王はJR近く便利ですが、道が狭かったり坂がちだったりで好みが分かれます。現地ご覧になった方がよいです。奥沢は閑静な住宅地で東急線三路線使えていいですね。検討楽しんで下さいね