土地仮差押えと請負代金請求の提訴

[匿名さん]

抵当権が付いたローン返済中の土地の上に住宅の請負契約をしましたが、引き渡し前に注文違反が発覚して業者と交渉してきましたが、決裂し業者は土地を仮差し押さえて請負代金請求の裁判を提訴してきました。建物は補修をせず請負代金を支払うことを請求していますが、もし支払い金額が決まっても建物のローンが組めない等の理由で支払えなくなれば土地を競売に掛けて債権回収をはかることになります。もし回収できれば土地の上に建っている建物を引き渡すことになると思いますが、もしそうなれば土地は競売にかけられ他人の名義になるのに建物だけが私に引き渡されることになれば、土地と建物の名義人が異なるので、現実にそのようなことがあるのか疑問です。もし代金が支払えなくなった場合、実際どのようになるのでしょうか。

[19: 不動産業者さん]

アキュラホーム？

[20: 匿名さん]

アキュラホームではありません。もっと大手です。

[21: 匿名さん]

そんな悪質体質の大手は、へーベルだな
大小メーカー合わせても、ここまでするのは、へーベルしかないと思う

[22: 匿名さん]

基本的な事をお聞きします。
土地の抵当権は、貴方が組んだロ－ンについて、銀行が設定したものですか？
その土地に住宅の支払い遅延を理由に住宅業者が建物の契約額を限度額とする抵当権仮登記をしたということですね。
登記をする前に残金を支払えというのだが、補修すべき内容があって、その額を相殺したいということでしょうか？
この前提なら、判決なり調停により、貴方が支払うべき額を決めて、その額をロ－ンにすれば良いのではありませんか？

[23: 匿名さん]

へーベルでもありませんが、会社名についてはこれ以上答えないことにします。
よろしくご理解下さい。

[24: 匿名さん]

土地はＵＲから購入し、ローンはＵＲが貸主なので銀行ローンではありませんので引き渡し前は土地の抵当権はＵＲにありました。家を建てると家のローンは銀行から借りることになりますが、銀行は土地を抵当にすることを条件にするので、引き渡しのさいに土地のローンについてはＵＲから銀行への借り換えになります。私の場合は引き渡し前に問題が発覚して、業者は土地を仮差し押さえて（仮登記と同じ意味？）代金請求の提訴をしましたが、結局おっしゃる通り、補修内容を特定し、補修代金を差し引く形で和解しました。しかし、もし引き渡し前に裁判で訴えられたら、もう一つの問題として返済能力ではなく裁判を理由に銀行からローンを断られることです。私の場合は何とか融資元を見つけましたが、もしそれが出来なければ和解しても家が人手に渡ってＵＲに土地のローンの残額分を支払うはめになったかもしれません。

[25: 匿名さん]

>23
こういう会社は名前を公表した方が良いと思います。
非道理を行えば、市場から手痛いしっぺ返しを食らわされるという事を、身にしみて学習させなければまた同じことを繰り返しかねないからです。あなた様は融資元が見つかって幸いだったかもしれませんが、次の被害者もそうなるとは限りません。
あなた様が、自分さえ良ければという考えの持ち主でないならばですが．．．。

[26: 経験者さん]

私もホームメーカーに訴えられました。
請負代金の早期取立てのためです。
払わなければ利息を上乗せした額を裁判で請求すると脅されました。
引渡しにも応じようとしませんでした。
家の管理も行わないと言われました。

弁護士費用が払えないので本人訴訟にしましたが、相手の弁護人から
証拠がない、法律上の根拠が不明と散々馬鹿にされました。
裁判官はヒステリックな方でした。
身も心もボロボロになりました。
誰も助けてはくれませんよ。
そんな会社の請負契約書にサインをした者が悪いんです。
家なんて二度と買いたくない。

[27: 匿名さん]

>26
早期取立てとはどういう事ですか？代金の支払いと家の引渡しは同時履行が原則だと思いますが、、、
契約で、何分割かで出来高払いする事にでもしていたのでしょうか？

[28: 経験者さん]

引渡しの提供を行ったのに、理由もなく引渡しを拒絶しているのだとする主張です。
軽微な瑕疵を理由に支払を拒絶することはできないそうです。
有名な判例があるとか。
ホームメーカーは法律を知っていますからね。

[29: 匿名さん]

軽微な瑕疵が残っているのなら、90％払えばいい。
100％完成していないからね。
同時履行、当然の権利。

[30: 経験者さん]

ただ、仮住まい費用は戻ってきません。
瑕疵の立証も大変です。
余程の欠陥住宅ではないと弁護士雇っても元が取れないそうです。

[31: 匿名さん]

27です。
瑕疵の程度が裁判で問題になり、裁判官を納得させるだけの説明が出来なかったのだと思いますが、、、
その”軽微な瑕疵”とは一体どういった内容だったのですか？

[32: 経験者さん]

瑕疵の部分については、補修費を減額する和解案が裁判官から出されました。
ですので、50万以下で直せる範囲なら諦めるのが無難だと思います。
弁護士費用は着手金だけで7％はかかります。
仕事やプライベートを犠牲にする必要なんてないです。
あくまで私の経験上ですが。

[33: 匿名さん]

１００万以内なら、そういうことになる。
不備があっても引き渡し拒否は難しいから、不備を補修する経費を差し引いて、引き渡しを受ける。
経費の算定は補修業者に見積もってもえらえば良い。

[34: 経験者さん]

実際、私もそうしました。
ただ、そのやり方まで行き着くのに随分時間がかかりました。
素人ですからね。
現場がいつもゴミで散らかっていました。
工事の遅れをごまかすため、完成していないのに請負代金を請求してきました。
その後、しばらくして完成したんだと訴えたのです。
工事監理なんてやっていないでしょうね。
第三者機関に依頼すればよかったと思います。

[35: 匿名さん]

27です。
瑕疵は軽微なものばかりで、補修費用も総額で50万以下だったという事だとすると、瑕疵以外にも何か気にいらない事があったのではないかと思えてなりません。一体何が問題だったのですか？

[36: 経験者さん]

付帯工事が終わっていなかったんです。
その旨を告げられず完成しているからと言われました。
内部を見ても気づきませんよね。
それで目に見えない部分すべてが信用できなくなったんです。

[37: 匿名さん]

スレッドの立ち上げ者です。私も直ぐに弁護士を頼まず、答弁書は自分で書きましたが、２回目に裁判長から問題が多いから弁護士を雇うようにと言われ、３回目から弁護士をつけました。弁護士選定も数人当たってみましたが、実際は瑕疵補修代を引く程度で０円にすることはできない事件なのに着手金については請求代金を基にした金額（例えば３千万円請求であれば１５０万円位）を言ってくる弁護士もおり、結局はその半額程度で引きうけてもらえる人を選びました。また建築士については裁判前に一度建築士が所属する会に調査を依頼しましたが、選定された建築士は施主の不安をあおり、年配なので建築知識が古く、業者と面会させると工法を教えてもらう有様でした。（裁判後は別の建築士を頼みました）
　軽微な瑕疵なら代金請求が可能となる判例があるので、もしそれが認められたら、請負代金だけでなく請求日にさかのぼって約款に基づく違約金（裁判が長引けばかなりの高額）も追加されます。逆に瑕疵のため引き渡しができなかったので、違約金が業者側に発生すると主張しても代金を支払わないから引き渡しできないので違約金は発生しないと裁判長にいわれました。瑕疵を主張しても例えば色違い程度では認めてくれず、瑕疵によってどのような不利益を被るかまで主張し裁判長に理解させることが必要です。それには準備書面に事実を羅列すればよいのではなく、場合によっては相手が逆手にとることもあり慎重に主張しなければなりません。（こうゆうことは裁判の経験が必要で、弁護士の力量が問われるところでしょう）また裁判長は自分なりに事件に対するイメージ（心証）を形成しますので、裁判長にできるだけ自分に有利な心証を形成してもらうようにします。（心証は人によって違いますが民事裁判は裁判官によって違った判断をしてもよいことになっています）
私の場合は１つ軽微でない瑕疵が認められて、違約金発生はありませんでした。（但し、和解を拒否し判決になったらどうなったかわかりませんが）一般に商品に傷があれば代金返却または商品交換になりますが、建築物は民法では例外で補修以外の義務はないようです。（数年前に住めない程度の酷い瑕疵で建て替え判決がありましたが）また瑕疵が軽微であれば支払い義務が生じるようでは家を買う消費者は不利な立場です。

[38: 経験者さん]

スレ主様
大変だったんですね。
私の場合、引渡しを拒絶されているため建物内部の調査ができませんでした。
住める代物であるのかどうか知りたいだけでしたが。
ホームメーカーは違約金が入るので訴えたんですよ。
それで弁護士費用は精算できますからね。
彼らは実に狡猾です。