建築後2.5年後の新築

[ライオッツ]

千葉方面で建築後2.5年経過した物件があります。　広くてとても気に入りましたが、同時になぜ今まで売れなかったのか気になるところです。　担当の営業の方は、当初の売値が高すぎたとして、500万円程度の値引きを呈示してくれています。　素人なもので、どなたかご教示いただきたいのですが、
物件の構造上問題ないか等、こういう場合は建築士等に調べてもらったほうがいいのでしょうか？
その際、重点的に調べてもらったほうが良い点は何でしょうか？　また、調べてもらう報酬の相場はあるでしょうか？

[2: 匿名さん]

500万円の値引きということは、かなりの高額物件ですね。
その家は、何戸かの分譲住宅の1軒か、単独の建売住宅のどちらでしょうか?
何戸かの分譲住宅の1軒の場合は、他の住宅購入者がおられると思いますので、
その人から未入居の理由を聞くことができるでしょう。

高額物件で良くあるのは、ローンが組めないなどの理由で売り出しから期間が
過ぎてからのキャンセルで、買主が現れない場合です。買主としては安く買い
たいので、値が下がるのを待ちますが、売主は他の購入者との関係で値下げが
できずに塩漬けとなる場合があります。
1年未入居で値下げして買主がつく場合が多いですが、2.5年経過は長いですね。

単独の建売住宅の場合は、ケースバイケースです。
当初の売値が高いという場合もありますが、その地区の人気具合や小学校区、
近隣に嫌悪施設(ごみ焼却場、火葬場、産業道路、工場など)がある場合など
、それとライオッツさんが心配されている建物の構造的欠陥などが考えられ
ます。
すでに完成している物件ですので、建築士の内覧会の立会いで調べることに
なると思います。なお、2.5年経過していますので、建物の保証期間や、設備
(水周り、フローリングなど)の保証期間なども確認する必要があるでしょう。

[3: 匿名さん]

2.5年で500万の値引きですか。渋ってますね〜。
私も1年間売れ残り物件見に行ったことがあり、その場で1200万円の
値引きを言ってきましたよ。それでも折り合いがつかず、まとまりませんでしたが、
結局その家は公示価格より1800万円も引いて買い手がついたようです。（6400万→4800万）
もっともっと値引きを迫っては・・・。
それ以前に、何故売れなかったが気になるところですね。

[4: 匿名さん]

以前、新築分譲を見に行ったが、内一軒だけ他物件より800万安かった。
何故？って聞くと、「このあたりで自殺がありまして・・・」とのことでした。
そんな物件だったりして。

[5: 匿名さん]

1年を超えると新築では無く未入居物件として扱われますから、ローンとかに制限がついたりします。

[6: 匿名さん]

＞＞１

千葉のどちらですか？

[7: 匿名さん]

1000万は値引きさせたほうが良い。でも実際は５００万と１０００万を駆け引きして、７００万から８００万ぐらいで落ち着きそうですね。
元の値段はいくらですか？？
だいたい1年たてば2割引きぐらいは当たり前なので、元がいくらかなのが重要ですよ
あとは、どこのビルダーが建てかですよ

[8: ぽっぽ]

すみません、スレ主さんではないのですが同じような事で便乗相談させて頂いても宜しいでしょうか？
こちらは埼玉県のベッドタウンなのですが、4年前の新婚当時より近所で売られていた建売住宅が
未だに残っているようでして・・。
もとから夫婦でこの町が地元なので、だいたいの環境はわかっているのですがそんなに悪条件とは
思えない物件で、当初の値段では手が出ませんでしたが最近値引きを含めて考えるとちょっと気になっているのです。

・駅からは徒歩30分近いので不便＝しかし私達は駅を使用しないし、使うとしても自転車で10分かからない
程度なので苦と思わず育ってきた・・（苦笑）。
・角地！で前面南東道路は6Ｍ前後、南西側にも歩道をはさんで8〜10Ｍ程度の道があり、ベランダ側のお向かいには一戸建てがあるが日照に問題は無さそう。
・周りは住宅街だが、お隣が一軒家兼小さい工場になっており、前を通ると確かに「キーーン」という機械の音は聞こえてくる。窓等を締めきっても聞こえてくる音レベルとは思わない。＝この点だけは夜勤者が身内に
いるのでもし現地建物見学できたらチェックしたい。
・既存の住宅街にポツンと空いた一角。
・正確な広さと間取りは全くわからないので申し訳無いのですが、外から見た感じだと3ＬＤＫか4ＬＤＫ
程度で十分に見える。車庫もビルトインではなくコンクリで平地で設置してあるのが気に入ってる。
外観が、私達は逆に好みだが最近の流行りの感じではなくベージュトーンのサイディングで落ち着いている。
・ただ、4年近くずっと雨戸も締めきった状態なので雨戸の色あせやコンクリにコケが少しついている。
・以前住んでいた方は、高齢の女性だったようですが、変な亡くなり方ではなく入院か引越しをされたとか。

うる覚えですが、4年前には3000〜3200万程度で広告が入ったと記憶しています。
しかし何故だか、一年もしないうちにのぼり旗等下げてしまって売主の連絡先がわからない状態なのです。
（もしかしたら誰か購入済み？でも町内名簿は空欄のまま）
不動産屋か役所に問い合わせを入れてみようと思っているのですが、こういうケースの場合仮にですが
どれくらいの値引きを相場として考えても良いのでしょうか・・。
よく建売は建物が1000万と言われますので、築4年ではもちろん建物の価値もまだ十分あると思いますが
3、4割なんてどうでしょうか・・？

[9: 匿名さん]

>>8
物件の状況が良いとして、土地価格＋500万で不動産屋に買取り相談されたら
どうですか？

[10: 匿名さん]

>>08
売り物件であればyahoo不動産で載ってると思いますので調べてみては？
http://realestate.yahoo.co.jp/

[11: ぽっぽ]

>>9
レスありがとうございます。
なるほど、そういう感じのやり方もあるのですね。
連休中、ちょっと動いてみようと思います。
どうもありがとうございます！

[12: ぽっぽ]

>>10
レスありがとうございます。
残念ながら、ヤフーや他の住宅サイトも何度も検索しているのですが
のっていないのです。
もしかしたら転勤族のような方が既に買われているのかも知れませんね。
後日、またこの件でご報告に来ます！

[13: 匿名さん]

スレ主さん、出てこないみたいですが・・・
スレ主さんの物件は、単に500万引きでも、なお相場よりかなり高い、というだけでは？

うちの比較的近くにも有りましたよ。
どうみても高すぎて、2年くらい売れてなかった所。

2.5年も空き家なら、人が住んでいない家は傷むというのは何故か本当なので、
よくチェックした方が良いですね。
最低限、壁と天井のクロスは新品に張り替えた方が良いかと。

[14: 経験者]

＞最低限、壁と天井のクロスは新品に張り替えた方が良いかと。

賃貸にて、5年程度空き室だった部屋に入った事があります。
幸い、クロスなどは新品状態のまま維持されていたのですが水の配管関係は
全ていかれてました。それとトイレの下水のひどい悪臭。
蛇口を強くひねると正体不明の黒いゴミがふわ〜っと出てくる状態で・・。
何度も見積もり＆下見に色んな業者さんが出入りして、結局工事に取り掛かって終了したのは
入居後3ケ月が経った頃でした。（管理会社から飲食用に使うペットボトルの金銭代を
受けたので何とか待てましたが）
しかも既存の配管を活かす事ができず、壁紙の上に白いカバーこそつけてくれましたが
部屋中に何ヶ所も配管を再度ひいた状態で施工されました。
上記のケースは賃貸だったので負担は0円でしたが、原因不明の部分もあり調査時間も長期に
かかりました。経験として水と臭いの問題は非常に難しいと感じました。
数年単位で空家だった物件を考える場合はこういう不具合に遭遇する確率がまず増えると思いますので
それを把握しておく事が大事ですよね。

[15: 匿名さん]

不動産情報は、ほとんどがレインズという会社に登録されています。
今のところ、レインズがほぼ独占状態のようです。
不動産会社はレインズの情報より、不動産物件を仲介しているようですので、
不動産検索サイトに載っていないと可能性は低いですが、
やはり不動産屋に直接レインズにて探してもらうのが手っ取り早いですね。
ただし、不動産屋の仲介手数料は一般的に「物件価格の3％＋31,500円」となっていますので、
仲介手数料無料の不動産屋さんを使うとお得です。
＜「仲介手数料　無料　○○市」で検索＞
仲介手数料無料であっても、同じようにレインズで調べますよ。
仲介手数料もばかにできないですからね。

[16: ぽっぽ]

08でレスしましたぽっぽです。
遅くなりましたがご報告をさせて頂きます。
残念ながら近所のその物件はどなたかが購入済みでした。
役所に足を運ぼうと思っていたのですが、少し距離があって手間だった為、15さんのレスを
参考にさせて頂きとある業者とメールにてやりとりをしました。
すると、業者さんの使う高空写真の名簿には所有者名が載っていたことと、中古物件の情報網（レインズ？）
に載ってなかったことから上記判明致しました。
大変勉強になりました！
皆さんどうもありがとうございました。

[17: 匿名さん]

>15
レインズがほぼ独占って・・・・

ここを見て勉強しましょう
http://www.reins.or.jp/info/info01-f.html

[18: 匿名さん]

レインズは Real Estate Information Network Systemの略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムの名称です。

[19: 匿名さん]

購入・売買、先ずはレインズで調べて下さい。