建売に住む方への質問！

[購入検討中さん]

建売を購入後、こんなとこをもっと見ればよかったとか、こういう設備を入れておけばよかったとかありますか？あと、引き渡しの前に追加した設備とかありますか？私の友人は、ベランダと駐車場の屋根を無料で付けてもらったそうです。あと、この設備はあってよかったとかありますか？よかったら、実際に住まわれて思った事をいろいろ教えて下さい。

[57: 地元不動産業者さん]

言葉的には「注文住宅」・「建売」しかこの業界にはないでしょうが、皆さんはその違いを知っていますか？
大手HMではほとんど注文といってもパターン化された間取りの中から選び、パターンから外れたものはには多額の出費を強いられます。色・デザイン等は確かに選べますが大手HMにはデザインの規制も出てきますので注文と言えば注文ですが・・・って感じです。
また、建売とはまさに建っているもの（完成品）を購入しますのでほとんどが仕様等を変更できません。
もう１つは「建築条件付き売地」というものです。私もその分野も者ですがお客様の多くは住宅展示場で大手HMを検討したが予算的に断念されて建売に・・・となったお客様が大半です。
しかし間取りは０から設計士とパターンなく作成出来て、標準品でも色・仕様等が選べてしかも標準品以外にも変更が可能で、土地・間取り・基礎・上棟・完成まで一環して同じ人間が携わる。
それこのが私は注文住宅なんではないかと思って仕事をしております。
完成しているモデルルームより実際にお住まいのお客様も家を一緒に見学したりしながら信頼を築いていく。予算的にも大手HMと町場の我々では経費や人件費のかかり方の違いが歴全ですから、同じことをしても価格に反映される所が随所に出てきます。
以前にもお客様に大手HMでやりたかったことが同じように出来てこんなに安いの？って喜ばれています。
では販売価格は「建売」と「条件付き」では大幅に違うでしょうか？いえ、ほとんど同じです。
お客様がこだわった部分だけが価格面に出るだけです。もっと言えば価格差なくできてしまう事も多々ございます。何せ０から造るのですから。
長々書いてしまいましたが、結論的には大手HMの金看板が決して全てではなく地元の業者がやっている「建築条件付き」にも色々な良い部分があるので「建売」とは一緒にしないで欲しいのと、２つだけでは区切られないのを知ってほしかったのです。

[58: 匿名さん]

建築条件付きだって、実際には数パターンからしか選べないことが多い。
価格は高い。

[59: 匿名さん]

＞57さん
そんな建築条件付きもあるんですか!?　我家が検討した時は上物プランを提示せずまず土地の契約ありき、って感じで、よくよく聞いてみると選べるのは5パターン位。推奨間取りを左右反転・90度回転・拡散させて間取りを広げる、って感じでした。ハッキリ言って「建築条件付き」とは名ばかりで「売り建て」でしたね。

[60: 地元不動産業者さん]

＞59さんへ

そのような業者がいるのも現実かもしれません。
ですから一緒にされているのが辛いところでもあります・・・。
それは多分「建売」しようとした業者がやった「建築条件付き」だったのかもしれません。
我々のような業者もたくさんありますので是非購入前に業者側にしっかりとした説明を聞くことが必要だと思います。

[61: 入居済み住民さん]

建築条件付きって、それをほぼ専門としている業者がほとんどで、地元工務店系が多いです。従って、立地の良い土地を買い占めて家はローコストというのが多いです。注文といながら選択肢が限られている。
しかし中には大手や中堅のメーカがある地域の土地を買い、条件付きとしている場合があります。
この場合は、普通に注文で建てるのと原則変わらないので、０からの設計となります。
しかし、やはり多いのは先に書いたパターンなので、満足いく家が建ちにくいです。

逆に、建売りでも大手の建売りは値段も良いが、建物も良く考えられておりワンパターンじゃなくライフスタイルに応じたアイディアも取り入れられてます。
下手に素人が考えて失敗するより、上手く設計されていたりします。
土地と家が気に入ればお買い得感はあります。

購入したい時期に、良い価格で良い場所に良い物件があるのが一番良いのですが。
こればっかりは運も必要ですね。

[62: 匿名さん]

私どももそのような方法で、建築条件付の土地を販売しております。

お客様の満足度は非常に高いと思いますよ。

[63: 全く]

これからは、もっと、土地、中古住宅も安くなりますよ。
建売も、竣工前あたりで売れないと、建てればほぼ赤字です。

仲介業者を通さずに買いなさいね。物件を足か、グーグル地図で探し、謄本取って、
買いなさい。１００万円は浮きますよ。

当分、無理ですよこの業界、外資が逃げって逝って。銀行貸しませんし。
銀行員：いや〜全くさん、これからもお金貸せませんから、もっと土地下がりますよ〜

ですって。再来年に期待。来年仕事たぶん無い。

[64: 購入検討中さん]

仲介業者を入れて値引きしてもらうのと
自分で直（売り主）に交渉するのでは
価格に違いが出ますか？

[65: 全く]

例えば、
①仲介業者の手数料無料の建売物件の場合、売主より仲介業者への報酬は通常より
高く支払う可能性が高い。其の分値引き可能と思われる。

②仲介業者が値引きですか？多少はすると思うが、仲介業者の手数料が減るため、あまり強く行わないのが普通。

③建売業者の建売の謄本を見れば、体力があるか？無いのか？よく分かる。
体力があれば、謄本には抵当はのっていないし、ない場合抵当がついている。等等。
抵当を付けた銀行が何処かなのかも問題。中小の売建屋にはメジャーな銀行は全く融資していない。（２００７年の後半時期から）

あとは、買主がどれだけ現金を持っているかが問題。

半年以上放置されている物件を、決算期に向けて、すごい指値で交渉しなさい。１００件当たれば２件〜５件指値通過すると思う。
でも、其のうち、在庫がなくなる可能性も高い。

あとは、仲介業者か売建屋に聞いて。同じ業界だが、専門外であるため。

[66: サラリーマンさん]

６３の方が言ってるように、私も不動産価格は来年１割、再来年さらに１割下がると見ています。
３０００万の物件なら自動的に６００万は安くなるでしょう。お急ぎの方以外再来年以降に購入を勧めます。

[67: 匿名さん]

>65　さんへ
うちの近くの４棟のうち３棟物件で、３ケ月で７００〜９００万円下げたところがありますよ。
銀行さえ貸してくれる立場のかたなら、まさに買い時ですね。

[68: 全く]

物件がフラット35対応物件なら、まだ買主が見つかりやすいが、
非対応なら、なかなか、現金を持たない買主には普通の銀行さん、貸さないかも？

また、売主が銀行さんの気に入らない売主なら、銀行さん全く貸しません。

中小の建売屋、物件をさばけない場合、銀行さんは追加融資たぶんしませんので、其のうち在庫セールするでしょう？（資金の自転車操業）

買い時なのかは不明ですが、売主の利益を飛ばす事は可能です。１年前までは中小の建売屋さんは強気でしたから。いいんじゃないでしょうか？逆転現象が起こっても。

地銀さんも金ありますけど、金融庁指導の下、地銀の再編するのではないでしょうか？
其のうち、地銀も金貸さなくなりますよ。

あのバブル崩壊でも、トヨタは減配しなくて、今回始めての減配ですよ。
ローン減税で住宅需要が伸びるとの期待がありますが、伸びたとしても来年後半ではないでしょうか？前半は無理でしょうね。きっと。

[69: 匿名さん]

とにかく今は買うのをまちましょう

[70: 匿名]

私は当初、建築条件付きの土地を買いハウスメーカーで建てる予定でしたが、そのハウスメーカーの経営状態が良くないと聞きやめました。建築途中で倒産でもされたら悲惨ですから。
本当は注文住宅が良いけど建つまでが心配、着工金、上棟金と途中で高額なお金を支払うのが心配！
だから、今は建売を探してます。

確かに今は、買い手側が有利だけどハウスメーカーや工務店の倒産の心配があるから怖いです。

[71: 全く]

>>70
そうですね。倒産怖いですね。

建築請負契約は、本来は、請負契約ですので、着工金や中間金など、引渡時に支払えばいいのですが、変な習慣がありますので、大変です。

交渉しだいで、引渡時に決済できる工務店などが良いのではないでしょうか？

[72: 匿名さん]

マジで今審査厳しいですね…

以前なら通ったのに年間返済比率２５％以下でも先日通らなかった。

こんなんじゃ買いたくても買えません。

[73: 契約済みさん]

建売住宅を購入し、先日引渡しを受けたものです。
登記移転の手続きが完了するのにかかる時間て、普通どのくらいなんでしょう？

[75: 匿名さん]

間取りには共通した使いやすさがあるが、注文に比べて詳細がわからない。
排水図など外構を含めて図面が必要。

[76: 匿名さん]

移転登記は遅くとも２週間でできる。

[77: 近所をよく知る人]

イオンギンコウデカリテミヨウ！