同志社山手（京田辺）について

[いつか買いたいさん]

こんにちは

京田辺市で今秋分譲予定のURの同志社山手について
情報いただければと思います。
ホームページ以外あまり情報が無いようですので。。。

なにか情報（値段、近辺の相場、広さとか）もって
いらっしゃる方いれば教えていただけますか？

当方、注文住宅希望で区画ある程度整った分譲地、
できれば建築条件なし、45坪以上、2500万ぐらい、
日当たりの良いそこそこ静かなところ、多少駅から
遠くても歩ける距離なら可、門真市まで通勤可と
いうことで候補にあげています。

ちなみに京田辺市については土地勘あまりないです..
京田辺市のすみごごちとか、環境とかもあわせて教
えてもらえれば幸いです。

[2: ぽてちん]

ウチも、スレ主さんと同様に「同志社山手」を考えましたが、
分譲の諸条件（価格、区画、説明会等）はＨＰ以上のことは
わかっていません。
子供の来春小学校入学と同時入居にしたかったので、あきらめて
他で探しました。

ただ、ご参考程度の話ですが、ウチのＨＭ営業担当からは、
京田辺市は上下水道の加入料が「他市から転入する人は
相当高い（８０万円ぐらい）」と言ってました。
（まあ、加入の相場がいくらかは意見が分かれるとは思いますが・・・）
一度、自分で京田辺市に確認しようかと思いましたが、自分の契約の
ことでいっぱいいっぱいになり、確認してません。

あまり、参考にならず申し訳ありませんが、とりあえず。

[3: いつか買いたいさん]

ぽてちんさん
レスありがとうございます。（レスつかないとあきらめていました）

水道の加入料についてはノーケアだったのでいちど機会見つけて
問い合わせてみます。

それにしても19年秋予定なのに情報量がすくないですね。
いったいいつ、いくらぐらいになるのやら。
大阪（正確には守口）への通勤はちょっとつらいですが、予算と
まわりの自然をかんがえ、まだ候補からはずれていません。

あの場所なのでそんなに高くないと思い込んでいますが。。。
気長にいろいろ調べてみます。

[4: ぽてちん]

スレ主様

レス、読んでいただけてよかったです。
たしかに「19年秋」って言ってる割に情報少なすぎですよね。
うちは前記の通り、子供の学校があり、同志社山手はあきらめました。
価格的には、私もそんなに「目が飛び出る」ほど高くはないとは
思いますが・・・。

私が探したなかで一番いいなと思ったのが、ＪＲ津田駅東側の
「津田山手」です。現在、パナホームが売ってますが、価格に
手が届きませんでした・・・。
ただ、日当たりもけっこういいですし、近くにショッピングセンター
もあり、駅まで余裕で歩けます（やや坂道）。電線も地中に埋めて
いるので、街並みはすごくきれいです。
もし、興味があれば見てみられてもいいかと。

今はパナホームだけですが、積水ハウスも具体的にはまだですが、
新たに売り出す計画があるようです。こちらも確認されてもよいかと。

以上、よい土地、よい家にめぐりあわれることをお祈りします。

[5: いつか買いたいさん]

ぽてちんさん

再レスありがとうございます。

津田山手はわたしも最初検討しました。（パナホームのとこ）
日当たり、交通の便はたしかにOKだったのですが、子供のこと
考えると今後すぐ横の第二京阪＋国道1号開通の影響（粉塵、
騒音、振動等）を考え見送りました。
パナホームで検討した区画は結構ちかかったので。
あの道、自分が考えても開通したら便利なので今はいいけど
数年後の交通量はかなりあると思います。


積水もあのあたりでやるんですね。知りませんでした。
ちょっと情報集めてみようと思います。
（でも高いだろうな...）

当方、注文/自由設計希望なのですが、アルビオヒルズで土地から
やってくれれば。。とおもっていたりもします。そんな予定
ぜんぜん無いとのことですが。。


私の子供はまだ幼稚園にもいかない年齢なのであと一年ぐらいは
気長に探そうと思っています。

それでは。 良いお家が出来上がることをお祈りしています。

[6: 購入検討中さん]

URのホームページ、なかなか更新されませんね。私も同志社山手に興味があるのですが、UR以外の一般事業会社は同志社山手の土地の販売を始めているのでしょうか？販売価格はいくらぐらいなのでしょうか？いったいいつから売り出すのでしょうか？
情報が少ないですね・・・。

[7: 匿名]

HPがわからない為場所がどこにあるかわからないのですが・・
昔京田辺付近の銀行に勤めていました。
京田辺市は住み心地は良いと思いますよ。
松井山手辺りは人気エリアでオシャレな奥様や大手企業にお勤めの方が多い印象がありますね。
学研都市線（確か）ですと大阪にも京都にも奈良にも出やすいですし、新田辺駅近くにある「やまだや」というスーパーの食料品は安いので日々の生活にも困らないと思います。
ただ、近鉄の終電時刻が新田辺駅までですと良いですが、それ以降だと大変かな。同志社の学生が多い為少しうるさい印象もあります。
これからまだまだひらけるエリアですので悪い印象はそれほどないかなぁ・・と思います。

[8: いつか買いたいさん]

07さん

レスありがとうございます。

場所は三山木駅の西方面、ウェルサンピアの辺りになります。
昔はたぶん山だったんだろうと思います。

先日現地を見に行きました。とても静かなところそうですが
駅からは歩ける距離のようで若干ポイントアップしました。

大学からはすこしはなれるので学生の騒がしさはなさそうですが、
住宅地がふえるおかげでお店とかもあわせて増えるとたむろする
場所になってしまう。。てこともあるかもしれませんね。

あと、なんとなくですが駅前の雰囲気とかからして匿名さんと
同様これから開けていく地域なんだろうかと思いました。

＃JR複線化して本数増えるとよさそうですが、無理でしょうね。

[9: 07]

08さん
三山木でしたらお客様の層もとても良い方ばかりでしたよ。
印象としては、農業やお茶を作る地主の方・同志社学生の下宿生（多いです）・同志社住宅には同志社に勤める御家族の方が多いでしょうか。

そういえば、ウェルサンピア付近に新しい住宅ができるといった情報が当時あったような・・もう2.3年前になりますがついに着工されたのですね。
近鉄・JR共に、駅も新しくなり土地もまだまだある為長期化するかとは思いますがきれいな住宅ができる可能性は高いかもしれないです。
ただ、三山木よりも、まだまだ松井山手や新田辺の方を先に開拓されるような気もしますが・・。

ウェルサンピアは夏にプールを開放していますし緑もまだまだ多い為子育てには向いてますよね。
近くにスーパーや飲食店が少ない為車がある方が便利だと思います。
JRの本数が少ないのは少しディメリットかな。
良い家にめぐり合えるといいですね☆

[10: 購入検討中さん]

レスがあまりなかったので、書き込みしませんでしたが、少しずつ盛り上がってきたようなので、参加させていただきます。
分譲地ですが、ＵＲのホームページの写真のとおりです。
ようやく、区画がきれいに出来上がってきました。まだ道路の舗装はしていませんが、もうすぐ舗装が始まるようです。
今年の秋街開きです。という情報が9月頃までホームページでも掲載されていましたが、7月頃にはすでに、半年遅れることがわかっていました。
造成地横にある、お墓の移設に時間がかかったことが、最大の理由です。
お墓については、地元自治会の墓地で、地元の地主さんの大きな像があり、何か不思議な感じです。

9月にハウスメーカーに対しての販売説明会があり、10月12日に開札がありまして、全103区画の割り振りが決まり、昨日売買契約が取り交わされました。
なので、ハウスメーカーでは、11月から予約販売が始まります。
とはいっても、土地の引渡しが12月なので、実際の土地には入れませんが。
金額は、ＵＲから各メーカーへの卸価格が、76,500円/㎡で、この価格に＋経費で坪30万円〜35万円位でユーザに販売されるようです。
この価格には、メーカーの利益は基本的にのせてはいけない規約になっているので、上記販売価格が妥当だと思います。
各メーカーは、だいたい8区画〜12区画の土地を持っていまして、1区画以上をモデルハウスとして建設し、来年5月の街開き（たぶん4月29日のゴールデンウィーク初日が有力です。大々的なセレモニーがあると思います。）にあわせ、展示運営をする義務があります。展示は6月末までに2ヶ月間で、それ以降は自由です。
販売箇所は、ちょうどお墓から西へ向かって山手幹線を越えた所。Ｎ−６街区といわれる場所です。ＵＲが一般へ販売する価格は、たぶん35万円〜40万円ぐらいだと思います。区画割が50坪超と広めですので、土地価格が2,000万円　上物が、35坪×50万円位で、諸経費込みで合計4,000万円ですね。

土曜日の地元新聞チラシで、ある工務店が販売予告掲載をしていました。
土地45.6坪〜65.9坪　金額3,280万円（土地45.6坪　建物30坪）〜

確認すると、上記は、ＵＲとは関係なく、地主さんが造成にあたって換地処分で手にした土地を直接購入し、販売するようです。

水道分担金は、確か82万円だったと思います。京田辺市の日本一の水道行政の賜物ですね。
商業施設は、まだ誘致ができていないですね。サンフレッシュというスーパーの誘致話がありましたが、頓挫したようです。なので、現状は、三山木駅の小さなスーパーか、コンビニ（徒歩5分）程度。
バスは、街開きに合わせて、開通するようですが、まだ未定です。図面を見る限りは、バス停らしきくぼみがるので、だいたいのバス停位置はわかります。
グーグルアースで見ると、造成前の森の映像が出るのですが、同志社山手の北側に池があります。なので、そのあたりは地盤がかなり弱いものと思います。
最低限の地盤改良はしていると思いますが。

昔からの土地柄、場所柄から、地元の不動産会社は、現状、静観しています。
ハウスメーカーの中でも、撤退したメーカーがあり、松井山手駅と長尾駅の間で造成されている、宅地へ鞍替えされたメーカーもあります。

また、駅徒歩12分（駅から実際に歩きますと、お墓の場所で12分でしたので、奥のほうの宅地を希望すると、駅までは15分以上ですね。）ですが、ゆるい坂道なのと、駅から同志社山手までの道程が現状は非常に暗いので、街開きまでに明るい街にして欲しいですね。
実は私も、検討しているのですが、買い物が不便なのが一番のネックです。
近鉄駅とＪＲ駅の間の土地に、大型の商業施設が出来るという噂が流れて、1年経ちますが・・・。今下水道の工事をしています。
どうなるのでしょうね。

だらだらと書きましたが、私が仕入れた情報は、これぐらいです。
ご参考までに。

[11: いつか買いたいさん]

No.10 さん
くわしい情報ありがとうございます。
遅れているというのは聞いており、11月末ぐらいから最初のものは開始ということを先日お世話になっているHMの方からきいたのですが（大体の価格といつごろになりそうかだけでした。。。）、ここまで詳しい情報ではありませんでした。

価格は予算内にはいりそうなので安心です。が、必要以上に広いようにもおもいます。本当は45〜50坪でいいのですが、私がHMさんにきいたら55〜60、70ぐらいのところもあると聞きました

お墓を移動したため遅れたというところが気になりますね。。つまり、いまの宅地のどこかにお墓があったということでしょうか？
市役所でもいけばわかりそうなので調べてみることにします。
（さすがに元墓のところはいやなので）

あと、確かにあのお墓の石像がみえるのはちょっといやなのである程度はなれたところがいいかとおもっているのですが、N6街区だとちょっと場所によっては見えそうですね。。URの業者向けの案内のページみるとN6街区以外にもN9(?)とかも売っていたようですがそれはN6の後になりそうですね。。


No10さんかかれているように確かにいまは不便ですね。近鉄とJR間のあのひろいところもなにかできるのかと思っていたのですがいまは頓挫しているんですね。（こういった情報は地元しかわからない？）

いろいろ情報ありがとうございました。
またなにかありましたらおねがいします。

[12: 購入検討中さん]

情報が本当に少なくて困ってしまいますね。私自身の仕事柄、情報が入りやすいので、掲載してみました。まだ、公にしてはいけない情報もあったのですが、匿名なのでいいか！！って感じです。それぐらい情報が少ないって事ですね。

話は変わりますが、今京田辺市では、土地バブルになってます。ほんの少し前まで、坪50万円だったのが、今は60万以上です。近鉄とＪＲの間の土地は80万円オーバーです。この価格は、松井山手の駅前の土地よりも高い。異常です。大阪市内の土地と変わりません。怖いぐらいバブルです。
京田辺市は、地主さんがすごく多くて、その方たちが、売り惜しみをし、物件が非常に少なく、バブルに拍車をかけています。地元不動産会社では、こまめに空き地の登記簿を取っては、地主に声がけをして、できるだけ今のうちに利ざやを上げようと必死です。ＪＲから山手に向かっては、土地が出てきているのですが、反対側は本当に少ない。
でも、同志社山手の街開きによって様相は変わると思います。現状は、静観していますが、同志社山手の土地が供給されると、京田辺市駅周辺のバブルは弾けると思います。

また話が変わりますが、一つ良い情報としては、同志社大学が同志社山手のＵＲに対して、文句を言ったそうです。『同志社の名前を使う以上、同志社大学との一体感を大事にして欲しい！！』っというわけで、同志社大学のシンボルのレンガを街のいたるところに使用しようという動きが出てきています。例えば、入居される家々の外溝部にレンガを使うとか、歩道にレンガを敷き詰めるとか。なので、街並みがある種の規制を受けて、美しく保たれると思います。

[13: いつか買いたいさん]

no12さん
こんばんわ

京田辺はたしかに高いですね。これから発展するからなのだろうか。。と素人考えでしたが。。。松井山手〜大住あたりが住環境とか雰囲気とか好きなのですが高くて買えません。ここらは適正な相場なのだと思っています。
同志社が文句いったとのこと。レンガ必須というのは歩道ぐらいにしてもらいたいですね。外構にレンガ必須という制限がつくのは正直いやです。

ところで以前の内容で「昔からの土地柄、場所柄からか、同志社山手は地元の不動産業者は静観している...」とありましたが土地柄、場所柄という点ちょっと気になりました。よろしければ教えてください。元雑木林(?)ということでしょうか？？？？

[14: 購入検討中さん]

こんばんわ。
京田辺はかなり高いですね。ただ、近鉄新田辺西口は終わりましたが、東口の開発が、３年以内に動き出します。とはいえ、百貨店が来るわけもなく、スーパーが新しくなる程度でしょうね。っと考えるとやっぱりバブルですね。

同志社のレンガについては、居住者に負担をかけるのは違うとの意見が大勢を占めており、公園や歩道等に使用する程度だと思います。なので、ご心配は無用かな？

土地柄、場所柄は、都があった都道府県では仕方ないことだと思います。
江戸、京都、奈良、大阪・・・詳しくは書きませんが、今の人たちにとっては関係ないことだと思います。
京都に昔からお住まいの方に接客する場合、三山木地区や周辺地区は紹介しません。『＊＊にしているのか！！』ってお叱りを受ける事が非常に多いのです。
ただ、ニュータウンとして開発をされていますので、今は静観。

上記を気にされるのならば、精華町光台や木津のハーモニータウン高の原等々も一緒です。
精華町や木津は、すでに出来上がった宅地なので問題なしでしょ。
一緒です。三山木も、これからどんどん変わります。
来週ぐらいから、ＨＭが現地の案内を開始するようですよ。

いよいよですね。

[15: 購入検討中さん]

私はその隣の城陽市に住んでいるもので、来年、社宅の期限がきれるので、京田辺周辺を物色中です。木津川周辺は、地盤が弱いとかで、城陽市のほとんどは、水没？あるいは液状化？のようなハザードパマップに指定されており、京田辺も同川周辺は同じのようです。さすがに松井山手までいきますと、山手ですからそのようなことはないようですが、いかんせん値段が高い。京阪不動産が松井山手周辺を手広くやっているようです。松井山手周辺は雰囲気よさそうですが、あの山手幹線の時間問わずの渋滞はたまらんです、特に国道1号へむかっての。この道は、その同志社京田辺の前につながる予定で、その同志社山手のメイン道路につながることになります。今周辺府道を走っている車が一気にこの道へ流れ込んでくることから、あの松井山手の渋滞はこのままではますます激化するのはでとぞっとします。
その同志社山手ですが、どなたかが指摘されているように、三山木駅までの道があまりにもしょぼいです。交通量がそれなりにあるわりに、狭いし、歩道もなく、夜は女の人が安心して歩けるような雰囲気（まわりが田んぼや、さびしいあやしい工場？）ではありません。もっとも昼間でも歩いている人はいませんが。
また電車も、JRは単線で、松井山手や同志社前止めが多く、現状では、さびしいダイヤです。ただ三山木周辺は、比較的最近高架にしたので、複線化も想定している幅だと思ったのですが。

[16: ムーン]

no.15さん
こんばんわ。名前がダブりましたので、本日よりムーンの名前でよろしくお願いします。
京田辺地区は、木津川の恩恵を受けて、非常に田畑が発展し、京の都を支えた土地です。なので、土地は肥沃なのですが、地盤が弱いのも事実。また、田んぼの跡地や農業用溜池を埋め立てて、宅地分譲するケースがあるので、注意が必要ですね。地盤調査で、コンクリートを流し込むまでの地盤改良は少ないようですが、1メートル50位の、土質改良等は良くある話です。
国道1号線への渋滞は、ひどいものですね。地元民は抜け道を知っているので、気になりませんが、ホームセンター等への渋滞と重なって、土日は動かないです。

松井山手⇒大住⇒一休ヶ丘（来年3月開通です）⇒京田辺市役所横⇒同志社大学⇒同志社山手⇒開橋からの交差点⇒精華町⇒木津川台⇒登美が丘・・・

上記、山手幹線が全通しますと、交通量が増えることは予想されますが、同志社山手以南にお住まいの方で、大阪へ車移動する方は、奈良県側からの阪奈道路や阪奈高速等を利用されるので、それ程の渋滞は検討されていません。それ以上に、スピードを出し過ぎる車が増加するので、交通事故、暴走族等の騒音等が気になります。

三山木駅への道は、近道をして＊＊を抜けると暗いですが、府道65号線の拡幅と同志社山手内の山手幹線と交差するメイン道路（道幅33メートル）の街灯設置にて、何とかなるのではと期待しています。とは言いましても、工事は、街開き後
だと思いますが。

電車につきましては、ＪＲは厳しいですね。近鉄は街開きに合わせて急行を停車させる話がありますが（ただ、まだ先だと思います。）
ＪＲは、駅はかっこいいのですが、複線化は10年以上先の事でしょう。
松井山手以南は、単線ですから。
京田辺駅も単線での接続ですので、厳しいですね。
複線化の前に、木津までの７両編成対策があります。（現状は、京田辺で前4両を切り離し、後ろ3両は京田辺止まりです）
7両を停車させるように、三山木駅はなっていますが、以南の駅は対応できていません。ＪＲは教えてくれないので、正確ではないかもしれませんが、京田辺駅での切り離し作業を三山木駅で行う可能性はあります。
とはいっても、現状無人駅ですので、やはり10年後でしょうか？

ＨＭで同志社山手の宅地情報を聞きますと、かなり情報が出るようになっています。案内はまだのようですが・・・。
来週の３連休あたりに、一つの動きがあると思います。

[17: いつか買いたいさん]

No14さん

こんばんわ。
土地柄の件、情報ありがとうございます。知りませんでした。
現代では関係ないと頭でわかっていても..とも思ってしまいますね。本当はいけないのですが。ですが、これが理由でやめるということはしないように思います。

別スレッドでもかかれていますが、来週ぐらいから情報がでだしそうだとのこと、以前おせわになったHMさんに一度アクセスしてみようと思います。

[18: いつか買いたいさん]

ムーンさん

こんばんわ。
山手幹線は一休が丘まで3月開通なんですね。いまの府道22号をとおらなくてすむのでありがたいです。（個人的に良く通る道なので）

三山木の前の65号ですが、市役所のページからダウンロードした三山木地区の開発計画をみると、山手幹線までは広くならないように見えましたが（コンビに辺りまでが計画されている？）幹線まで広くなる計画になったのでしょうか？もしそうであればありがたいですね。いまのままだとちょっと妻、子供には不安ではあります。

[19: 周辺住民さん]

地元の方の話だと三山木駅近辺に「サンフレッシュ」ができるそうです。
前までは噂にすぎませんでしたが、今回は確実みたいですよ！
私も三山木近辺なので嬉しいです。
それから、知り合いが某ハウスメーカーで同志社山手への建築を検討中なのですが、見積もり５０００万くらいだったようです。
土地がどれくらいかわからないので、くわしく言えず申し訳ありませんが・・・。

[20: いつか買いたいさん]

No19さん
こんばんわ
同志社山手の土地の値段はたぶん2000万前半でしょうからHMだとだいたい5000万ぐらいかな？と思っています。
ところで、あのあたりに住んでいらっしゃるとのことですが、幼稚園とか学校に関してなにかご存知でないでしょうか？ いま1.5歳の子供がいるのですが妻は学校（幼稚園〜中学校）とかどんなかんじだろうか？といっています。私は、どちらかといえば田舎なので（失礼 m(_ _)m ）悪どいイジメとかもなく、ヤンキーとかで荒れているということはいないんじゃないの？とおもっていますが（ いい意味で書いていますのであしからず... )

学校の雰囲気なんて学年ごとに変わるんでしょうけど、なにかご存知であれば参考までに教えてください。

[21: いろいろ物色中]

みなさん、お世話になります。
名前は、選ぶものだと思っていたのですが、「購入検討中」改め「いろいろ物色中」に変えてみました。(^^)
さて、ヌーンさんもおっしゃられてたように京都南部は一般的に「がらが悪い」と言われており、京田辺も例外ではないようで、いわゆる「京都市内」（山科は入りませんよ、行政的には市内ですが）の人に言わせると、たとえ松井山手であろうと田辺であることに変わりなく、バツだそうです。市内の人には、せいぜい南は宇治までのようです、「京都」というのは。
まあ私のようにもともと京都の人間ではないので、そんなことおかまいなしで、高の原、光台、精華台なんかは魅力的で、特に高の原なんかは、急行が止まるし、大きなサティも駅前にあり、駅近（兜台とか）なんか普通のサラリーマンでは手がでないと思います。光台なんかも登美が丘開通に伴い、かえって奥の方（8丁目とか9丁目）でも値段が高いような感じになってきました。京都線の祝園周辺があまりにもしょぼいからかもしれませんが。昔イズミヤができるという噂はあったんですけど、「失われた10年」でそれも消えてしまったようです。
その同志社山手周辺の公立学校ですが、中学が遠いですよね。田辺中学までいかなければならない。その田辺中学はそんな悪い噂は聞きません。もうひとつ新田辺駅の東側のほうにあるなんて読むのか忘れてしまった中学は荒れていると聞きました。でもこれはそのときそのとき変化するので、今はOKでも自分の子供が行くときもどうかというのはわかりませんね。