年収に対して無謀なローン その２２

[匿名さん]

その２２へ突入です。テンプレに沿って質問してください。


冷静客観的なレスを心がけ、煽りアラシ投稿はスルーしましょう。

ここは無謀なローンを組みそうな人、あるいは既に組んでしまった人のスレです。
営業マンは「絶対大丈夫です。審査も通りますよ」としか言いませんが、本当に大丈夫なのか？
心配な人はここで聞いてみましょう。

年収・年齢・家族構成・物件額・ローン総額・選択金利のタイプ％年数・貯蓄額・昇給見込・その他特殊事情を詳しく書いてくれると、アドバイス(いちゃもん？)が付き易いのでお試しを。

相談者への注意：辛辣なレスがつく事がありますがそれもまた意見。一意見として聴くように！ お礼のレスも忘れずに！
返答者への注意：相談者に対し冷静客観的なレスを心がけ、イジメ・追い込みをしない事！


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ
その２１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221760/
その２０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/206088/
その１９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/191652/
その１８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176672/
その１７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/163446/
その１６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/144228/
その１５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/74535/
その１４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/62602/
その１３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/29959/
その１２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30010/
その１１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30076/
その１０http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30134/
その９http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30232/
その８http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30190/
その７http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30339/
その６http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30422/
その５http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30532/
その４http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30460/
その３http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30094/
その２http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/31017/
その１http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30793/

[1118: 匿名さん]

二馬力年収からも頭金が少なすぎ、頭金3割りの人って2、3件位で殆ど1割り前後をうろちょろ。いずれも、購入後の手持ち現金が少なすぎる。
タイトル通りちゃタイトル通りか。

[1119: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[1120: 匿名さん]

1119です。
連投済みません。

上記が無謀な場合、どれくらいのローン・物件が現実的でしょうか。
ご教示いただけると幸いです。

※WEBの診断などを行うと、上記の購入事例で
　「ローン定期返済＋繰り上げ年100万円＋子ども1人（生活費増＋教育費）＋多少の旅行や臨時出費」
　という条件で、年200万円前後の貯金可能という判断が出てきて、
　本当かな…と思っています。

以上

[1121: 匿名さん]

>>1119

今のマンションをどうするのか、残債はどうなっているのか、
売却なら現在の査定はいくらなのか、売りやすい物件なのかなど、
肝心な点が全く抜けてます

現状、答えるに値しません
書き直しを。

[1122: 匿名さん（1119）]

1119です。
早速のご指摘ありがとうございます。
書き直します。

------------------------------
※下記、1119の修正・加筆

■世帯年収
　本人　　税込800万円　正社員
　配偶者　税込450万円　正社員

■家族構成
　本人　38歳
　配偶者　38歳
　子供　　※現在いませんが努力中

■物件価格・種類
　6,380万円　中古マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　15,000円・15,000円・車所有予定無し／月

■住宅ローン
　・頭金　400万円（諸経費別途500万円用意有）
　・借入　本人　　3,980万円
　　　　　配偶者　2,000万円
　・ともに5年固定　30年・1.1%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　300万円

■昇給見込み
　無し（考慮せず）

■定年・退職金
　本人:60歳　退職金無し
　配偶者:60歳　有り　数百万円

■将来の家族構成の予定
　少しでも早く子どもが欲しい

■その他事情
　・子どもが出来た場合、妻は育休後復帰前提

◆現在のマンションについて
　・買い替え、売却予定
　・残債　約3,000万円
　・査定　　3,600万円　※近隣の中古物件流通状況から、3,500万円ならば早期に売れる見込み

　・新たに中古物件を購入するため、現在の物件の売却活動に入っても
　　一時的に「ダブルローン」になる可能性あり。
　　銀行の感触は、売却前提の一時的なダブルローンは許容するとのこと。
　　（残債3,000万円があることを前提に、5,980万円の融資可能とのこと）

以上

[1123: 匿名さん]

現在のマンションの不動産やなりの買い取り価格がそれならokですが、チラシの売買価格なら、買い取る不動産やに査定してもらわないと計画が崩れますよ。

[1124: 匿名さん]

不動産をウルトラマン幾ら税金取られるんでしたっけ？
雑所得でしょ？

[1125: 匿名さん]

譲渡所得税。そして、分離課税。

[1126: 匿名さん]

10年経って残債3000ってことは売却益じゃなくて残債より売却額が大きいってだけでしょ？
それなら譲渡所得税は考えなくていいよね。

[1127: 匿名さん]

益が出れば取られるんじゃなかろうか？リーマンには一番苦手な分野だから、確定申告までに税理士に聞いといた方がいいね。しかし、消費税は売った時に貰ってそれを納税するんじゃなかろうか？

[1128: 匿名さん]

ごめん、俺税理士。
売却益は売却額−取得価額−経費だから今の不動産の残債がいくらだろうと関係ないよ。
残債が3000だろうが5000で買った物件を3500で売ったら1500の損。
あと消費税は個人の売買にはかからないと思ってもらって構わないよ。

[1129: 匿名さん]

>>1122さん、

貯蓄はわずか1200万円位しか無いのですか？
(頭金400万円+経費別途500万円+購入後残金300万円）

現在の持ち家が残債無しでかつ500万円程度のプラスになる様ですので(仲介不動産屋さんに売却手数料3%支払い必要。例え3600万円で売れても108万円引かれて実入りは3500万円弱)、その500万円を上乗せすれば、総貯蓄1700万円と言う所でしょうか。

夫婦合わせて1250万円とそこそこの収入が有るのに、またご結婚されて何年目か分かりませんが、貯蓄が少な過ぎませんか？ その様な財務体質の家計に総額6000万円弱のローンは、無謀に感じます。しかもお子さん欲しいと。

新しく購入予定の中古物件の資産価値が高そうなので銀行もローンを組んでくれるのでしょうけど、まずは数年貯蓄されてからのほうが良いかと。お子さん居ないままなら、毎年400万円は貯蓄しないと。

[1130: 匿名さん]

1122様。おせっかいかもしれませんが、
年齢38で退職金無しですからローン組めるのが20年。
6000万の20年返済だと、管理費や修繕費や固定資産税を加えると月30万以上必要。
今のローンは借り入れ3800万返済35年くらいでしょうか？今だと、月16万くらい？
貯蓄額から逆算すると、生活費でかなり使っています。家計のスリム化は絶対必要でしょうね。
それでも新しいローンは定年まで共働きが前提の資金計画ですよね。
それに子供ができると、どれだけ教育費をかけるかで変わりますが、50代後半で家計（昇給見込まずなら）がかなり苦しくなりそうです。
それを乗り越えても、ご主人の退職金がないのですから、年金がもらえる65歳までの生活資金が不安だと思います。

[1131: 2nd life]

魔の5年、22年後27年後は魔の8年に成っているかも、そういう予測は普通考えませんか？

[1132: 匿名さん]

>1117
うちは国内よりグローバルが主の企業ですので。
世の中には消費税があがっても大して影響を受けない企業も多いよ。

[1133: 匿名さん]

ガキ丸出し

[1134: 匿名さん]

どうかな？ちょっと都合良すぎる考えかな。

[1135: 匿名さん]

1122さんは新スレに移動して、そちらでレスをもらって終了してますよ。

[1136: 匿名さん]

1122です。
済みません、新しいスレがあったため、そちらに書き込みしておりました。

コメントいただいた皆様、ありがとうございました。
今回、極めて希望に近い物件が出たため悩んでおりましたが、見送りすることにいたしました。
とても参考になりました。

[1137: 管理担当]

管理担当です。

いつもご利用いただきありがとうございます。

次のスレッドが作成されておりますので、
本スレッドは閉鎖いたしました。

以降につきましては、以下の新しいスレッドをご利用ください。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/284584/

ブックマークなどされている場合は、
大変お手数ですがURLのご変更をお願いいたします。

引き続き、皆様との情報交換の場として
ご利用いただければ幸いです。

今後とも、宜しくお願いいたします。