売却活動の進め方

[ママさん]

今年の2月の中旬に大手不動産屋と専任で、一戸建ての契約を結びました。
売却の理由が同居のためで、一戸建てはすでにローン返済が終了しているため、現在は引越し済みです。

最初は、フットワークの軽さに魅力を感じて頼んだ営業マンでしたが、引越し後2週間たっても、約束していた部屋の写真の掲載がなかなかないため催促したり、家全体の写真はいまだに家の車（引越し前）の写真が載ったままだったりします。

その後、動画ものせ、現在に至るのですが、いまのところ2件見にきただけです。
売却活動はいま整理したところ、レインズの登録（当たり前ですが）と自社などのHP掲載のみ。

部屋の写真を載せて、1ヶ月もたたないうちに営業マンが、地盤が悪いので地元の人は買わないと業者買取をすすめてきています。
主人は、その地盤の事も知っていての査定じゃなかったのか？と不審がっています（地盤がよくないと言っても地震の被害はなかったところです）。

私も仕事が年度末で多忙だったのですが、そろそろ値段を下げるなど検討していかなければと思っています。

ただ、

今の営業マンが買取をすすめたり、売却活動がネットのみなどあまり熱心に活動しているとはいえない。
しかし、あと1ヶ月半ほど契約期間が残っており、その間がもったいない（ゴールデンウィークもありますし）。

とりあえず、値段を150万円ほど下げ、ちらしやオープンハウスなどしてもらいたいと考えているのですが、この営業マンとどのようにしたらうまく進められるでしょうか。

一応、言えばすぐには対応はしてくれるのですが･･･。

[6: 匿名さん]

業者買い取値段で　プラン立てたらどう？

エンドは時間がかかるね

[7: 匿名さん]

安くなるのを垂涎の眼差しで窺っている人は、一人くらいきっと居る。

だけど安くならないと、決して手を出す事はない・・・


買う時は物件の粗ばかりが見えて安く安く買いたいが
売るときは良い思いでばかりで、高く高く売りたいものだ。

[8: ママさん]

なぜだか築20年以上って事になってますが(^_^;)

ローンは完済してますが、築12年です。長く住もうと思っていたので、この1～2年でリフォーム済みです。
間取りは古いですが、これ以上手を入れるつもりはありません。

住むところもあるので、今年中に売れればいいなと思っており、買取は本当に売れない時に検討したいと思ってます。

[9: 匿名さん]

広告をうって欲しい、ポスティングして欲しい、オープンハウスをして欲しい・・・
担当営業に思っている事を全て伝えてみては？
それを嫌がるようなら、担当とばして直接会社に連絡ですよ。

[10: 匿名さん]

売る能力の無い仲介業者じゃないんですかね？
仕入れられればそれで終わりみたいな会社ありますよ
上司に連絡したところで上司に能力が無いからそんな風に育つのでしょうね

[11: 匿名さん]

築２０年でも、少し手を入れて十分住めるのであれば、価値はあると思いますよ。
都内ならネット販売で、３０００万以下なら直ぐに売れるのにね。

[12: 匿名さん]

素直に仲介営業に袖の下だよ。
フットワーク軽いって事は他の物件も頼まれてる可能性高いでしょ。
それはそれで優秀な証だと思うし、３％の仲介手数料とは別に１０万程包むからと囁いてみ。

[13: 匿名さん]

不動産屋なんてお客の事考えてないよ。自分達の利益の事しか興味ないんだから。仕事やる気ゼロなんじゃない？

[14: サラリーマンさん]

６％もらえるからね
楽して儲かる

[15: ママさん]

できれば、売却経験の人のレスがつくとありがたいのですが(^_^;)

でも、あと1ヶ月ちょいで契約がきれるせいか、300万近く値段下げた価格で次はどうですか？とか、私たちの事は二の次で早く売りたい感たっぷりです。

あなたがした査定額はなんだったんですか～（他と比べてもけして高い額ではないのですが。）

営業の都合にあわせて落すのではなく、自分達のペースを守って落さないとどんどん下げられそう。
もう引越して売り急いでないのに、営業は自分の都合で売り急ぎたくて仕方ない。

こんな不況で新築だって売れるのに時間かかってるのに、ちゃんと掲載して1ヶ月ちょいで買取だの300万近く下げようなど、なんだか不審感も出てきたし、一般にしてから値段下げたほうがいいかな～と思う反面、ゴールデンウィークも逃したくないんですよねえ･･･。

[16: 入居予定さん]

> あなたがした査定額はなんだったんですか～（他と比べてもけして高い額ではないのですが。）

一軒屋の場合、査定額は基準にしかなりません。買いたい人が１人いるかどうかになりますので。
どんなに安くしても、その地域でほしい人がいなければ、いつまでたっても売れないものです。

売りいそいでないなら、気長に待つことではないでしょうか
私の実家のケースも２年ぐらい売れませんでしたから。

[17: 不動産業者さん]

１）一般仲介で多数の業者に声を掛ける
２）各社に査定させる
３）各社の担当営業を見定める
４）各社の査定金額から大凡の物件相場が見える
５）コレだと思うような営業マンにリベートを約束し　集中して販促してもらう

まず、大手仲介とか関係なく営業担当の当たり外れがあります。
一般的に営業マン１人でかなりの数の物件を担当しており、
しかもこのご時勢では、売りたい物件数＞買いたいと思ってる顧客
となっているので、一々物件毎に戦略を練って販売する、なんて事をする筈がありません。

おそらくスレ主の営業も初動であたりが付かなかったので、
一般的な次の手段として
A)顧客がくればラッキー作戦（ようは広告掲載しておいて放置）
B)面倒だから値引きしてなんとか客をつけて終わらせたい
という選択肢で　たんにB）を選択しただけですね。

はっきり言っておきますが、数千万の価値がある品物を売るというのに、
面倒がって大手仲介に依頼しておけばOKなんて思ってたら大間違いですよ。
そんなの事をしていいのは、ごく一部の人気物件を売却する時ぐらいです。
あなたにとっては、唯一の営業マンでも、営業マンからしたら特定多数の客の一人でしかないのです。

あと、本当に客を引っ張ってくる能力（思惑）があるなら
専任でも一般でも関係なく両方から手数料が取れるという事をお忘れなく。

[18: 匿名さん]

専任媒介契約しちゃったのが失敗かな。すぐに売らなきゃならないって事情はなさそうだから、専任媒介契約の期間が切れたら、複数の業者と一般媒介契約を結んで、競争させるってのが一つの手かも。

[19: ママさん]

親身なアドバイスありがとう。うれしかったです。

そうなんですよね。買いたい人が1人いるかなので、いない時期にどんどん下げても仕方ないんですよね。
他の方の売却活動をみても数ヶ月かかっているようですし･･･。タイミングがあると思います。

大手営業マンは確かにいくつも物件をもっているようです。
新築と比べると手数料も少ないので、広告を出す気にもなれないのかも(^_^;)

今、売りに出ている中古物件と比べても高すぎるわけではないし、
HPを見に来る回数を確認できるのですが、どんどん少なくなっていくかと思いきや、
人数はキープし続けてるので、値段を落すときも慎重にやらなくては･･･と思います。

不動産関連のHPでは、専任じゃないと本気にならないとよく書かれてますよね。
そのため、最初は専任でお願いしました。

でも、結局、活動はHP掲載だけだったので、やはり一般にしたほうがいいのかな･･･。

[20: 不動産業者さん]

皆さん勘違いされてますが、やる気があるなら一般で問題ないんです。
繰り返しになりますが、本気なら一般でも両手（売りも買いも自分の顧客）になるので、問題ないんです。

なので、本気にさせるのは、媒介契約の形態ではなく直接的な利益です。
で、それがリベートです。

所詮はサラリーマンなんで、10万も包めば十分なんで、
使えそうな営業マンを探してきてその辺りを仄めかしてごらんなさい。
更に売約期間でインセンティブ設ければ完璧です。（30日なら20万、60日なら15万とか）
早々にビラ配りとかしてくれますよ。

[21: 匿名さん]

両手狙いでレインズに登録しなかったり、レインズに登録しても他者からの問い合わせに対して商談中といって断ったりする不埒な業者もあるみたい（不法行為）。専任だと少なくとも片手は確保していて、他社に奪われることが無いからね。

[22: 匿名さん]

すみふなんかは専任媒介契約を取るために、相場より明らかに高い査定をしておいて、契約しちゃってからしばらく経ってからこれじゃ売れないから価格を下げましょうといったやり口をすることで有名。それだけ専任媒介って、業者にとっておいしい仕事。専任媒介で商品券プレゼントってのもよくあるでしょ。プレゼントする金額以上の利益が彼らにはある。

[24: 入居予定さん]

> HPを見に来る回数を確認できるのですが、どんどん少なくなっていくかと思いきや、
> 人数はキープし続けてるので、値段を落すときも慎重にやらなくては･･･と思います。

同じ人が、値段チェックだけするために定期的に確認しているケースもあるので、値段を下げる効果は確かにある可能性はあります。でもおそらく買いたい人があらわれても、一般的にはほぼ必ず値引きを要求してくるので、ある程度の値引きができる価格には設定したほうがいいと思いますけどね。

[25: ママさん]

専任でプレゼントがあるって知らず、契約後知ったのですが、もらうとなんだか一般にしずらいですよね。そういう狙いもあったりして(^_^;)
ただ、査定金額はかたかったですね。低すぎもせず、高すぎもせず、いろんな事を加味してだしてくれたと思います。


あの後、庭の草狩りにいくのも手がかかるので、値段下げてみました。
いつも横ばいのHPチェック人数が、増えましたね。やっぱり値段を下げると反響ってあるんだなあって。

ただ、週末、天気の悪い日が多い(^_^;)がんばれ天気。

[26: 匿名さん]

やっぱり、中古一戸建て売るのって大変なんですね。