盛り土をした土地、寝かせたほうがいい？

[ぽん]

新築用に土地を購入しました。この土地は以前田んぼだったようで、盛り土をして造成されています。農地の時に契約し、その後宅地に地目変更したので、なるべく早く家を建ててくれ。。と不動産屋さんからは言われています。
でも、周りの人からは「最低でも１年くらい寝かせてからじゃないと、沈下するよ」と言われます。軟弱地盤であれば、あるなりに地盤調査後に地盤改良してくれるとは思うのですが、やはり一年以上寝かせてからのほうが安心かな。。と思って心配です。みなさんの意見を聞かせてください♪

[10: 匿名さん]

「現在は農地法の制約下にあり、地目変更の許可を得る条件として建築の申請は不動産の名義でする。
上棟がすんで、屋根、外壁の一部ができれば地目変更が可能」
ということはありません。
農地転用の手続きが終わる前から建築はできるわけ無く、確認申請も下りないでしょう。

[11: 匿名さん]

10＞匿名さん

そうなんですか？もう一度きちんと確認してみます。ありがとうございます。

[12: 匿名さん]

いくら寝かそうが元々ある地盤の地質自体が変わることはありません
表面を覆った土壌に関しては、寝かせるにこしたことはないですが
改良は必須だと思います

[13: 匿名さん]

10の方の意見を支持します。
確認するまでもなく業者はうそを言っています。
検討中の土地は市街化区域内の農地ですか？
調整区域内の農地だと転用できない場所もありますよ。

[14: ぽん]

皆さんありがとうございます。購入した土地は、まだ地目変更していませんでした。今私に分かることは、土地の現在の状況としては農地法許可受けているということ、開発許可を受けているということです。建築確認は開発許可が下りているので申請後、すぐに許可されるとのことです。（農地法の制約下にあるので不動産名義で申請、そのご地目変更）何か、おかしな点があれば、またご指導ください。来週不動産へ行くときに聞いてみます。＆自分でも勉強します。

[15: 匿名さん]

本当にすぐに確認申請下りるのかな？！
なんか変！？

[16: 記憶は曖昧]

手元に資料がないので確認してください。地目変更の登記、農地の譲渡には都市計画と絡みますが、基本的に農業委員会の許可が必要。また、農業委員会の許可がない土地の取引は契約自体が無効となるように記憶しています。

[17: かかし]

ぼんさんのお話から、この土地は市街化調整区域にあり、
農地法の許可と開発行為の許可を受けている、とのことですね。
まず、ぼんさんがやった方が良いことは、不動産屋からその農地法の許可書と
開発行為の許可書のコピー（できれば原本）をもらい、
地元の行政庁（市役所または土木事務所）の開発指導課へ相談に行って下さい。
その土地に、問題なくぼんさんの希望する自己用住宅が建つと判断されれば安心です。
仮に開発許可要件が、資材置場や農業用倉庫だったりすると、住宅は建ちません。

[18: ぽん]

＞記憶は曖昧さん＆かかしさん

細かく教えて頂き、ありがとうございます。早速、明日行って来ます。本当にご丁寧にありがとうございました。

[19: 匿名さん]

結果をカキコしてネ！

[20: ぽん]

言い忘れていましたが、不動産屋さんは仲介という形で販売しています。同じ土地の販売を８区画販売中で、私たちと、もう一件契約がすんで、そちらは地鎮祭をしていました。
ミサワホームさんが売り出していて、ここ地元での販売をその不動産屋さんが行っているようです。（一番最初の分譲販売の広告はミサワホームからでした）
なので、確認はしますが上記の事は間違いないと思います。

[21: たま]

ほぼ他の方の意見のとおりなのですが、例外もあるので一応レスします。
基本的に調整区域の農地の大規模宅地化は既存宅地などでないと認めない市町村が多いようです。
しかし、市町村によっては、要件をつけて認めているところもあるようです。
例として近隣の市ですが、以下のような条件を満たすと調整区域内農地の宅地転用を認めています。
①調整区域での○年以上の居住者
②面積要件（300平米以上）※以外ですが300以下ではなく以上なんです。
③集団農地の中にないこと（農振農用地でない）
などです。他にも要件があったのですが、忘れてしまいました。
これは、ほんの一例ですので、建築予定地の自治体にこういった特例措置があるかも確認してみるとよいと思います。

しかし、「現在は農地法の制約下にあり・・・」はあきらかにおかしいですよ。
農地に関する申請は、許可が下りたから建てましょうが普通で、建てるのを決めたから申請するはありえません。

[22: 多分]

市街化調整区域とのことなので、自治体によっても扱いが違うので、多分ですが。

ぼんさんのお宅の土地は、農地転用の許可と開発許可は取ってあるが、地目は変更されていないんですよね。
農地転用・・・農地以外に変える為に必要な手続き。（これをしたからといって地目は変わらない）
開発許可・・・建築目的で行う土地の区画形質の変更手続き。（調整区域の場合は規模に関わらず全て）
ですので、農地転用と開発許可を受けていないと造成は出来ません。造成が既にしてあるとのことなので、
これは滞りなく済んでいますね。（農地転用が出来ないと売買も出来ません）

土地のままでは地目変更できませんので、宅地に変更するには、建築後に地目変更手続きをすることになります。

建築確認・・・造成完了後、検査済証が出されてようやく申請が受け付けてもらえます。（ただ、開発申請時点で
建物の間取りや建築位置などを提出してある場合は許可が下りるのが早いということは聞いたことがあります。）


不動産屋は仲介とのことですが土地の名義人でもないし、建築主でもないのに建築確認申請が出来るのでしょうか？
建売契約でしょうか？
調整区域に土地を買って家を建てる裏技？として、地主（売主）さん名義で農地転用許可・開発申請・建築確認等を
申請し建物が完成したところで買主の名義に変更するという方法があるということは聞いたことがありますが、
それとは違いますよねぇ？？

[23: 匿名さん]

＞たまさん＆多分さん

色々とありがとうございます。私は小さい子供がいて自分では行けなかったのですが、実父が不動産屋とも知り合いで市役所にも仕事上知り合いが多いので、かわりに行ってもらいました。が、問題なく建築できるとのことです。私個人が言葉の意味、また文章をきちんと理解していなかったため、掲示板の中でうまく説明できず、みなさんにも伝わりにくかったこと＆色々なご心配をおかけしたことお詫びします。
「多分さん」の最後に書かれた裏技に近いのかな。。。なんて思いますが、市役所＆不動産屋共にOKだったとの事なので、がんばって色々勉強しながら、いい家を建ててたいと思います。また何か分からないことがありましたら、みなさんのご意見をお聞かせください。本当にありがとうございました。

[24: 匿名さん]

現在土地の購入を検討しています．

北東角地で，北東角を頂点にして道路は緩やかな坂になっています．
土地は，土地の北西角（つまり一番低いところ）が道路と同じ高さの更地になっています．
この土地の南側に二階建ての建売が二棟建つ予定です．（うちは二戸分を土地のみで購入する予定）
どちらも土地はうちの土地よりもさらに低く（南東＞南西）なる予定ですが，
日当たりや，道路よりも低い土地っていやだなと思い，擁壁をつくって土地を東道路に合わせたいと思っています．
２メートル強の盛り土になると思います．

もともとの地盤自体は問題ないのですが，２メートルの盛り土をすると，すぐには建物を建てないほうが良いのでしょうか？

[25: 匿名さん]

すぐ建てるにしろ、しばらく寝かせるにしろ盛るなら地盤改良は必須ではないでしょうか。
おそらく５年寝かせても改良は必要だと思います。

[26: 匿名さん]

夫が橋の設計をしているものです．
夫によると，橋などの巨大なものを建設する場合に数十メートルも盛り土をすることがあるそうですが，
十数年寝かせて，１ｍ沈下するかどうか（その沈下具合もあらかじめ計算で出すそうです）のものらしく，
宅地（つまり上に乗るのは橋に比べてかなり軽い一戸建て）であれば，
数メートルの盛り土は，良土を入れるのであればほとんど問題ない．
慎重を期しても３ヶ月で良いのでは？ということでした．
地盤改良に関しては，地盤調査の結果次第でしょう．

[27: 匿名さん]

２４さん
うまく土地と盛り土の状況が想像できないんですが、土地の一部に盛り土をしているなら改良は必要
では？地耐力の不均一。それこそ不同沈下の要因でしょうから
話は別ですが、ビルダーの多くは第三者検査機関と組んで１０年とか20年保証をしていますよね
それが為に強く地盤補強（改良）を勧めているのではないでしょうか。「補強をしないと保証がとれ
ません」とか言われると施主は弱いですから。

[28: 匿名さん]

>24さん
盛り土したところに基礎がのるのであれば、地盤改良（杭？）が必要だと思います。
うちは一部分60cmの盛り土をしましたが、コンクリートの杭を打ちました。
２７さんが言っておられるように、不同沈下は怖いです。

[29: 匿名さん]

田の場合は、その地域がどうだったかで寝かす必要があるか決まる。
極端な話だと、田んぼの表土（耕作土）を取れば、
３ｍ砂利なんていうところもあるから。

盛り土に使うものがいいものであるのは当然必要。
普通はそこまで表に出ることは無いから、
支持力の調査を碁盤の目でやるくらいしかない。
でも、正規の値段で頼むと相当高いよ〜。