区画整理って

[亮二]

今住んでいる町は農道に建売など乱開発で道幅も２ｍしかなく
公園もありません。
築３０年以上の家が密集していて、防災面でも不安です。
良く「土地区画整理事業」って言葉を耳にしますが、
これって個人が発起人になって近所を説得して回るのですか？
それとも大手デベロッパーにお願いして実現させているのでしょうか。
「○○町」が「○○ヶ丘」とかになって、住みやすくていいなと思います。

[2: 匿名さん]

区画整理には市や公団などが主体になって行うものと、
組合方式とあります。
組合方式は地権者が組合員となり、土地の何割かを提供しあって(減歩）
公園、道路、公共施設用地などに提供し、資金をまかないます。
勿論市や県、国などからのお金も多額に投入されます。
組合方式の場合の発起人は実際は開発に積極的な大地主さんたちと
行政の都市計画と密接に絡み合って実現するもののようです。
残念ながら、零細な個人の力ではどうなるものでもないかと。
でも、要望したり働きかけたりするのは良い事かも。

実際は都市計画や区画整理の情報を収集して、先回りして安いうちに
土地を買っておく位が現実的なところかなｗ

[3: 亮二]

ご教授ありがとうございます。
個人では難しそうですね。
地主さん、行政にあたってみます。

[4: 匿名さん]

横レスですみませんが、土地の何割かを提供しあってということは、
１０坪の建売に住んでいる人は８坪とか５坪になってしまうのですか。

[5: 匿名さん]

現在区画整理中の地域に住んでいます。
うちの組合の場合減歩率は２８％です。
土地で清算が原則なのでしょうが、ウチの組合の場合３０坪以下の場合は
土地で減らせないので、現金で清算です。
従前地と仮換地の道路付けや条件、土地のランクによっても精算金が違います
組合によって、取り決めがみなそれぞれ違いますけどね。
余り狭小地だと換地されない場合もあるとか、うまく保留地が隣りにあって
買い取れたりするとラッキーなんですけどね。

[6: 匿名さん]

ちなみに、拙宅の場合、以前の土地が１００㎡、
仮換地は１００㎡。
土地が減らされなかった分、組合解散時に現金で清算しますが、
いくらになるかは今の時点ではわかりません。(教えてくれない）
他に私道分が２５㎡ほどありましたが、
これは公道に査収されました(涙)
この分保留地を買い取れるよう交渉すべきだったと後悔中。

運と情報の収集力、交渉力に左右されるようですよ。
まあ、そう夢のようなことはありません。

[7: 山本]

同僚の実家の話ですが、地主たちと地元不動産会社（大手デベではない）で組合を作り、
開発道路沿いに５軒あった１５坪前後の建売ミニ戸建は換地も清算もできないので５軒
分＋αを更地にしてマンションを建て、その５軒の住民はマンションの１住人になってし
まったそうです。それまで狭いながらも庭付き一戸建てに住んでいたのが、狭小を理由
に自分専用の土地を失い、マンション住まいになってしまうことなんてあるんでしょうか。
それ以前に、一部の地主たちが勝手に他人の土地を線引きしたりコントロールする権利な
んかあるのでしょうか。
実際にそうなられた方、情報お持ちの方いらっしゃいましたら教えてください。

[8: 匿名さん]

立体換地というのがあって都市部の再開発などでは、
小さい地権者が再開発ビルの１室の権利を割り当てられるということは
よくあると思います。

[9: 匿名さん]

区画整理は該当する区域の住民の３分の２とか総面積の何割かの
賛成があれば組合が設立される事が多いようです。
私の住む区画整理組合は狭小地でも換地していますが、
（せいぜい３０坪弱で１５坪とか極端なのがないせいもありますが）
換地しない組合もあると聞きました。
本来余り狭小地ができる前に区画整理した方が良いのです。

[10: 匿名さん]

>07
亀レスですが…
組合の理事よる指示は利益誘導は特に地方でよくあることかと…※
しかし、所有者の同意により換地しないというのもありますし、事前に説明(説得？)
はあったのかと…
もしかすると、その組合は過小宅地に関する取り決めがあるのかもしれません
区画整理法86条以降に換地の記述があります。
※理事とは区画整理組合の役員で有力者や地主が多いです。