1965築中古建売物件

[キモト]

現在アパート暮らしですが、横浜で昭和40年築の中古建売を800万で勧められています。
敷地１４坪、木造スレート葺２階、５Ｋ、現状建坪率容積率オーバーとなっています。
建物まだまだ使えますよ。昭和６３年屋根外壁サイディングリフォーム済みとあります。
この地区は建坪率４０容積率６０なので建て替えたら小さい家になってしまうので、
維持しながら住めるならそうしたいです。同地区の新築が6000-8500万ですので手も足も
出ませんので魅力的です。
実際にこの年代に建てられた家に現役で住まわれている方、住み心地や直した箇所など
教えてください。

[9: 02]

あれ、御近所ですよ。
でも石川町はないですよ。石川町っていったら中区でしょ。
元石川か新石川だと思うのですが。

結構、青葉区は土地の値段上がっていますので、800万っていったら
途轍もなく安いのですが、土地が15坪だからでしょうか。
5ｋとはいっても、細かく切っていますので、3DK程度ですね。

日当たりとか、道路付けとかはどうなっているんですか？
ちょっと気になりますね。

[10: 匿名さん]

青葉区で800万は確かに安いですね。
私も青葉区の住人です。
そもそも、昭和４０年代の家には、基礎に鉄筋がはいっていません。
そのあたり、耐震的にも、問題はありそうです。
とはいえ、昭和４０年代の家は、私の周りには、結構ありますよ。
メンテナンス次第なのかもしれません。
スレヌシさんの場合、
そのままで住み続けるには、いろいろと問題があるように思います。
確か、今年の秋くらいに、ビフォーアフターで、スレヌシさんの検討されているような家がとりあげられていました。
大阪のあたりだったと思いますが、狭小住宅（３Ｋくらい）で、
現状建坪率容積率オーバーのようでした。
２階の床が抜けたりしてましたので、柱だけ残したスケルトンの状態にして、
容積はそのままで、基礎からリフォームしていました。
中身は新築となりました。
スレヌシさんは、東京にお住まいのようですが、
東京での１４坪と、横浜での１４坪というのは、かなり異なります。
東京での１４坪は、多々あることかもしれないですが、
青葉区は、最低の面積が、確か、１２５平米（３８坪くらい）です。
よほど、よい場所、日当たりがよく、駅近、であれば、考えますが、
私だったら、やめておきます。
安いものには、それなりの理由があり、下手をしたら、とても高くつくかもしれません。

[11: 匿名さん]

>>青葉区は、最低の面積が、確か、１２５平米（３８坪くらい）

解説お願いできますか。最低限の土地の広さですか？

[12: 匿名さん]

>11
最低限の土地の広さといってもあくまでも不動産会社が売る際のことですとか、
広い土地を持っている方が、土地を売ろうとするときなどに、
最低敷地制限として３８坪ということです。
とはいえ、条例前にすでに存在していた敷地３０坪の中古物件等を売る場合などは、
あてはまらないと思います。
つまり、景観等を損なうので、３８坪以下の住宅は作らないで欲しいといったところでしょう。

[13: キモト]

皆様、ありがとうございます。
基礎に鉄筋が無いというのは初耳でした。皆さんのお話を伺って、
最近地震も多いし、不安になってきました。不動産の話を鵜呑みにしないで良かったです。
今日会った友達にも、そんな一杯に建ったお家だと通風も悪いからシロアリも心配ねと
言われました。
検索していたら、近くに同じような物件がありました。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=5&pf=14&md=...
青葉区でも、近くの美しが丘西などは中古でも６千万以上するのに、石川町だけなぜ爆
安なのでしょうか。狭小が多いからでしょうか。まさかＢ？青葉区の方、教えていただ
けると幸いです。

[14: ０２]

先ず土地の確認ですが、元石川ですよね。
引き合いで、美しが丘西を出されていますが、この土地自体
開発は最近のものなので狭い区画とかも無いと思います。

元石川に比べて美しが丘西の方が奥（バス便立地）になりますし
土地の評価としても落ちると思いますが、
元石川自体は旧分譲地、旧開発地が多いところですので、
実際結構年数の経った建物も多い街でもあります。
いわれている様な中途半端な土地が残る可能性もあるのだと思います。

基礎もベタでは無いはずですから、その辺から改変してやるつもりであれば
価値もあるでしょうが、容積オーバーの部分をどう理解するかとか考えなくては
いけません。また現状の住宅のまま住むのであれば、耐震対策は必須だと思います。
ちなみに青葉区は申請により、56年以前に建てられた住宅の耐震調査を無料で
受けることができますので、市役所で調べてもらうことは可能です。
ただ改修は優良になりますし、調査を受ける際は、自分のものにしないと
いけませんから、その辺を見越すなら検討ください。

ただ使えると言われていたので、その判断があるのであれば、別に購入されても
いいのかと思いますが。特に値段が極端に安い理由は元石川という理由からは
無いはずです。もっとマクロな道路付けとか、諸条件だと思いますが。

[15: 匿名さん]

>ちなみに青葉区は申請により、56年以前に建てられた住宅の耐震調査を無料で
>受けることができますので、市役所で調べてもらうことは可能です。

市の耐震調査は、すぐというわけにはいかないようです。
１年くらい待たなければならないそうです。
その上、目視ですので、細かい情報は得られないと思います。
手っ取りはやいのは、大手のリフォーム会社で見積もりと同時にやってもらうことです。
有料になりますが、確実だとおもいます。

[16: 匿名さん]

増築ありとなるとどうでしょう？住んでみて、建て替えを考えたほうがいいと思います。
ただし、１５坪だと厳しいですね。将来のことも考えたら、見送るべきだと思いますが。

[17: 匿名さん]

柱一本残してほとんど新築に近いリフォーム
今の容積率が確保できます。
それ意外道はないものと思います。

[18: 匿名さん]

17の話は既にでました。16の話も現実的にはそうなんだけど
スレ主は、建物が使えるという認識があります。建物を補強して
住むことの可能性を見つけたいのではないかと思いますが。
再建築までは、考えてないと思いますが、いかがでしょう。

[19: 匿名さん]

住友がこの手のリフォーム工事を得意としてます。
「新築そっくりさん」で検索してみてください。

[20: 匿名さん]

そっくりさんはめちゃくちゃ高いと聞いたが？

[21: 匿名さん]

高いとか、判断するのはスレ主だろ。

[22: 匿名さん]

＞20
新築の半額というふれこみです。
ただし、業者に丸投げで、希望とちがうところが多々あるという話をきいたので、
うちは、やめました。

[23: 匿名さん]

ウチは新築の方が安かったので建て替えた。

[24: キモト]

スレ主です。
皆さん、たくさんのアドバイスありがとうございました。PC不調で遅くなりすいません。
先日、元石川の物件を３軒見てきましたが、１５坪は隣地ぎりぎりで、サッシの枠も平行四辺
形で上下に隙間が生じていて、皆さんのおっしゃる通り耐震性に不安を感じました。
２軒目は川沿いで、川に張り出すように建っている家、３軒目は竹藪の谷底で、道路が家の２
階より高いような立地で、いずれもリスクが多く、買ってからお金のかかるような感じでした。
青葉区では考えられない価格の安さには惹かれましたが、家には良い掘り出し物は無いことが、
現地で初めて痛感しました。
また、３軒とも道路が幅員３ｍ未満で歩道も無く、公園も見あたりませんでした。交通事故や
環境面でも不安ですので、家族とも話し合い、見送ることにしました。ご教授ありがとうござ
いました。

[25: 匿名さん]

建物まだまだ使えますよ、から始まったものが
結局不安に駆られてって、ちょっと何だって感じです。

御自分でものを良く見ないで、意見を求めること非常識です。
先ず買う前提で相談するべきだと思いますよ。

御本人も書かれているので、もういいことですが
第一今回の物件が、掘り出しものとは認識できません。

[26: 匿名さん]

まあまあ、25さん、そんなに厳しいこと言わないで上げてください。
スレヌシさんも、迷うからこそ、この掲示板を利用されたと思います。
この掲示板からいろいろな視点で物事をみることができられたのでしょう。
スレヌシさんも、この物件を買われなくてよかったと思います。

[27: 匿名さん]

横レスですみませんがちょっと言わせてください。

僕は８年前、川崎中原区ですがスレヌシさんと同じように
「建物まだまだ使えます」の宣伝文句に釣られて安い中古買いました。

自分の家だからＤＩＹでじっくり直せば…アメリカもそうしているし〜
と軽い気持ちだったのですが、住んでみると水漏れやシロアリなど次々
トラブルに見舞われ、現在までに修理費１０００万ほどかかってしまいました。
特に土台の交換は素人レベルでは無理でしたし、仕事をしている僕は土日しか
自由がきかず大変でした。
広告や不動産の言う「建物まだまだ使えます」とは、雨風しのげますよ。要は
「住めるンです」という意味ではないでしょうか。

ヤフー不動産などで青葉区を検索かけると、一番安い仲介戸建ては必ずと言っていいほど、
スレヌシさんが検討された元石川町がトップで出てきますね。確かに安すぎます。庶民に
は魅力に感じるのはスレヌシさんだけではないと思います。

しかし、隣接地域に比べ、安すぎてスレヌシさんが見たような不良？物件ばかりというの
が気になりますね。特殊な地域？が頭をよぎります。
検討される際は近隣地区の古老に聞いてみてくださいね。

[28: 匿名さん]

>>建物まだまだ使えますよ。

ってコピーだったのね。気がつかなかった。そんなの信じちゃダメだよ。
こういう激安物件は所詮釣り物件だから。