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トリトン [更新日時] 2007-01-30 23:09:00

今週末、土地の契約です。
契約書のどの部分を注意してみるべきでしょうか?

[スレ作成日時]2007-01-23 17:58:00

契約書

コメント  

2: 匿名さん 
[2007-01-23 18:59:00]
抵当権抹消。瑕疵保証。
3: 匿名さん 
[2007-01-23 20:03:00]
>>契約書のどの部分を注意してみるべきでしょうか?
全部だと思います。
4: 匿名さん 
[2007-01-23 20:43:00]
契約書自体が標準の書式で変更されていないのであれば重要事項説明書かな?
5: 匿名さん 
[2007-01-23 23:15:00]
契約の際に注意することではないのだが、契約書の作成のためにあらかじめ言っておいたほうがよかったと、後悔したこと。
・実測清算にしとけばよかった。
・土地に関する測量図は、確定測量図にするべきだった。
・セットバック分を分筆&市へ寄贈させた後の土地を売買すればよかった。(なおかつその広さにもとづく実測清算で)
6: 匿名さん 
[2007-01-23 23:40:00]
瑕疵担保・損害賠償・物件の実測面積・物件の実測面積が現地と異なる場合の定め・公租公課
既存工作物の取扱・特約全般etc・・・ 気にしたらキリがありませんが・・
たいていの場合は当該協会の約款例がベースだし、不慣れだと何かと難しいので、せめて面積と
金額くらいは確認しとくといい。

重要事項説明は、用途地域・建蔽率・容積率・建築協定の有無・42条(私道)・43条(協定道路)
53条(計画道路)・上下水道・上水道メーター口径&分担金・42条2項(セットバック)・売主情報
etc・・・こちらはひととおり全て確認したほうがいい。

それと、建築可能かどうか確認してください。
7: トリトン 
[2007-01-24 09:11:00]
皆さん、ありがとうございます。
>02さん
瑕疵保証については、問題ないようです。

>05さん
実測清算にしておけばよかった、というのは、
公簿と相違があったということでしょうか?
公簿による契約で、「実測との差異に異議を申し立てない」、と
なっています。
土地の契約では、これが普通だと聞いたのですが・・・。

>06さん
物件の実測面積と異なる場合の定め、とはどんな文面にしておくと
いいのでしょうか?

当方、土地契約の後、後日同じ会社で建物の請負契約もする予定なので、
現在図面をすすめている状態です。(いわゆる条件付というもの?)
なので、建築可能かどうかについては問題ないと思っています。
8: 匿名さん 
[2007-01-24 09:20:00]
 皆さんがおっしゃるとおり公簿≠実測であれば地積更正。まあ今週末なのですぐには無理かと思いますが。最低限公簿≠実測(かつ公簿>実測)であれば役所の固定資産税課に行って,実測面積での固定資産税にするよう交渉を依頼してください。
9: 匿名さん 
[2007-01-24 09:35:00]
皆さんも同じかと思いますが、私は、土地売買契約書と重要事項説明書の読み合わせを行い、一つ一つ丁寧に説明していただきました。わかってるようでわかって無い所、例えば公簿と実測の違いは何?北側斜線制限は何?・・・とか。公簿売買と実測売買のことが載っていました。ご参考までに。


http://www.ma.ccnw.ne.jp/als/kaisetu-koubo.jissoku.htm
10: 匿名さん 
[2007-01-24 12:25:00]
重要事項説明は自分でも
文章を追加することができると聞いています。
(私は実際にやったことないので、試したことはありません。)

心配なことがあれば付け加えるのも良いかと思います。

>>05さん
>実測清算にしておけばよかった、というのは、
>公簿と相違があったということでしょうか?
>公簿による契約で、「実測との差異に異議を申し立てない」、と
>なっています。
>土地の契約では、これが普通だと聞いたのですが・・・。

普通とは人によって解釈が違うと思うので
危険な気がします。
差は何パーセントとか具体的に数値を決めて
おいたほうが良いのではないでしょうか?
あくまで素人の考えなので参考で読んでください。
11: 05 
[2007-01-24 17:11:00]
自分の時の契約書のフォーマットには、

実測精算での契約ならばうんぬんかんぬん・・・
という記載もありましたので、公簿による契約と、実測精算による契約、
どちらも普通と考えてもいいと思います。

うちは、土地の面積そのものは合ってたのだが、セットバック面積が契約での
記載より多く、結果として有効な面積が減ってしまった(><)
12: トリトン 
[2007-01-24 19:06:00]
ありがとうございます。

>09さん
参考になるサイトをありがとうございます。
公簿売買で、「差異が生じても売買代金の増減の請求をすることができない」
ということが契約上あるという事がわかりました。

土地を実測したことがないので、正直なところ、実測値と公簿値にどれほど
差異があるのかがわかりません。
実測売買の場合、だれが実測をすることになるのでしょうか?
やはり、実測売買として欲しいと申し出る方がいいのでしょうか?
13: 匿名さん 
[2007-01-24 22:47:00]
公簿面積で固定資産税の課税をしているせいか、建ぺい率の公簿上の数値で建築可能ですが、
あまりに少ない場合には、予定している家が建てられないと言う理由でキャンセルは可能と
思われます。
このことを主張するためには、建てる予定の家をしっかり説明しておくことが大切ですね。
この土地を買う動機を明確にするために平面図、側面図の写しは、業者に渡しておくのが良いと
思います。
その上で販売してもらいましょう。
だいたい、素人に土地を売るのに、公簿上はこれだけありますが、実際は解りませんと言って売る方がおかしい。
販売者の責務で実測させるべきです。
おそらく、目減りが多いからしないのです。
プロで手数料を取るなら、購入者がどんな家を建てるのか確認して売るべきです。
手数料分の仕事をしていません。
手数料でから、ピンハネとは違います。
しっかり、働かせましょう。
公簿面積なんて、全くあてになりませんよ。
知る限りでは、1/300というのがありました。
14: 匿名さん 
[2007-01-24 22:55:00]
>>12
とりあえずメジャー持参で自分で実測してくれば?
(不動産購入の基本でしょ)
15: 06 
[2007-01-24 23:56:00]
07に対して。
市街地で現況測量が入っていれば現地との差異は大丈夫だと思うけれど、面積が大きいと縄延びし
たりして現地とズレる場合があるから、
大きくズレる可能性があれば、「地積更正そちらでお願いします」と確認を。
(普通は業者が現況測量やってるだろうから、それが登記面積と差異が無いかを確認しとく)
土地の価格は、坪単価か平米単価をベースにしていると思いますので、面積は必ず確認。「面積に
差異が生じたら価格も変わりますでしょうか」と。
そこらへんのリスクがあれば、上に書いた疑問が解決されるような内容を文面で残して貰う。
(・・・07でのご質問に対しての回答は、こんな感じでいいでしょうか)

建築条件付はすなわち停止条件付き契約なので、法的には上モノの請負契約と同時じゃなくてもいい
です。きっと契約書と重説には、「3ヶ月以内に請負契約を締結できないときは・・・」って書いてあ
ることでしょう。書いてなかったら「建築条件付だから書かないとマズいのではないでしょうか」と
言って書いてもらう。同時契約でご納得されているのならここは問題ないけど。
間取りは十分打合せした?納得できてなければ先に土地の売買契約だけ済ませてもいい。

それと、業者との信頼関係はホント大切。異論反論あるかも知れんけど個人的にはコレが一番大切
だと思うな。そして何気にコレが一番難しかったりする。
16: トリトン 
[2007-01-25 09:38:00]
みなさん、真摯なアドバイス、本当にありがとうございます。

>14さん
やっぱり、自分でメジャーで実測ですか…(笑)
がんばります。

>15さん
停止条件付については問題ないようです。
特約条項に、
「本件土地売買は、同契約後の3ヶ月以内に建物の建築請負契約が
 成立することを停止条件として締結する。」
とかかれています。
最近は、同時契約の業者も多いようです。
(実際他物件を見に行った時にそう説明されました)
実際に、今回は、土地だけの契約で、図面を詰めた上で、
建物請負契約を行うことになっています。

>それと、業者との信頼関係はホント大切。異論反論あるかも知れんけど個人的にはコレが一番大切
 だと思うな。そして何気にコレが一番難しかったりする。

本当にそうですよね。それが一番難しい。
でも、今のところ、私の業者さんと話をしていると「信じられる!」と感じています。
どちらかというと、その感覚が、この物件を決めた大きな要因であったりします。
ただ、「信じている」からすべてを任せてしまっていいのではなく、
勉強をしなくては、とも思っています。

そういう意味で、この掲示板は、本当にありがたいです。
契約まで後二日。みんな、この不安な気持ちを乗り越えるんですよね。
これからも、よろしくお願いします。
17: 06 
[2007-01-26 21:27:00]
いよいよ明日ですね。
がんばれよ!
18: トリトン 
[2007-01-27 19:55:00]
契約、済ませてきました!

事前に文書をもらっておき、夫婦でお互いに読んでみて、
疑問に思った点を話し合い、前もって業者にメールで
質問し回答をもらい(書面で残るので有効かと・・・)、
今日に至りました(笑)

でも、最終的には、その担当者自身を信じる気持ち
(もちろん的確な回答や対応にもとづきますが)
が大切なんだと思いました。

皆さん、ありがとうございました。
もっとも、土地契約が終わっただけ…。
まだこれから、山アリ谷アリ。
どうぞよろしくご指導くださいまし。
19: 匿名さん 
[2007-01-30 23:09:00]
おつかれさまです。
うちは(まだ設計中ですが、これからのも含めて)初回から建築請負契約まで、およそ20回の打ち合わせになりそう。建築条件付ではないので3ヶ月というしばりはなく、現在5ヶ月目。
まあ、条件付じゃなかったこともあり、じっくりやってた感もあるが。
トリトンさんがこだわり派な方だとしたら、濃密な3ヶ月を覚悟して頑張ってね。

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