建築条件付で仕様変更はどれくらいできますか？

[ともけん]

はじめまして。こちらでいろいろ検索・勉強させていただいています。

早速ですが、ただいま、ある建売分譲地の中の建築条件付の土地を検討しているのですが、
土地の契約と建物請負契約は同時でないとダメだと言われました。
広告では建築条件付きとなっているのですが・・・
そこで、最終に近い形のプラン（設計）と見積もりが出ないと契約できないと伝え、
今度、設計士の方が現地に来られるのでお会いして、こちらの要望を出す事になりました。
それで気になったのですが、こういう建築条件付の場合建物の仕様内装・外装ともにどの程度
自由が利くのが普通なのでしょうか？
最初間取りは自由で、建物の大きさで価格は決まる。
標準・オプション以外は差額を払えば変更可能。
と言われていたのですが、先日別の分譲地（同じ会社のです）を見に行って気に入った外装があり
それにしたいと伝えたところ差額を払っても、メーカーが違うので無理と言われました。
そういうものなのでしょうか？（ちなみにそれは玄関ドアの話です）
こちらとしては、仕入れ可能なメーカーなのだから差額を払えばＯＫなのでは？と思うのですが…
正直言って、検討中の土地の建売住宅はあまり好みじゃないのでいろいろ変更したいと思っていただけにかなりショックでした。
それともこれは「売り建て」と呼ばれるもので間取り以外ほとんど変更できないと思ったほうが良いのでしょうか？
ご意見お聞かせ下さい。
よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

気にされているのは玄関ドアだけなのでしょうか。
寸法の関係で断ってきたのでしょうかね。

仲介噛ます余裕があれば、仲介とおして話しても良いと
おもいますけど、如何でしょうか。

[3: 匿名さん]

もともと建売で販売するつもりだったところを、何らかの理由があって建築を見合わせることになり建築条件付土地として出しているのでは？まったくの憶測ですが・・・
そうだとすると、ビルダーはその本来予定されていた建物になるべく近いものを建てさせたいと思っているはず。仕入れの予定が既に決まっている等の理由で。
あ、これもまったくの憶測ですが・・・

[4: 4]

我が家も建築条件付で現在建築中です。
やはり当初は間取りと仕様がある程度決まっていてそこから変更する場合は
差額が発生する仕組みになっていました。
ちなみに玄関ドアは某メーカーのカタログから金額の上限が設定されており、
その中の物なら何でも良いって感じだったので、自分好みの物を設置する事が
できました。但し、玄関ドアにタッチキーを付けたのでその分はオプションです（+750,000円）

あとは床（オプション+120,000円）外壁（追加なし）キッチン（オプション+300,000円）
バルコニーの増設（500,000円）

とこんな感じです。
間取りは殆ど手を加えませんでした。
但しここまで来るには結構労力がいりました。
相手は何かに付けて差額を支払えと言ってくるので、どうにか差額を出さないよう
折衝するのにくたびれました。
でもおかげでだいぶ自分好みのスタイルに近づけたのでまぁ満足かなって感じです。
なので折衝次第では結構うまくまとまるのではないでしょうか？

[5: 4]

すみません。
玄関ドアのタッチキーは+75000円でした。
失礼。

[6: 匿名さん]

条件付き物件は、業者により千差万別ですから注意が必要です。
建売と変わらないものから、設計仕様に柔軟に対応してくれるところまで、さまざまです。
本音をいえば、利益を追求した営業手法ですから、
建物との対費用効果はあまり期待できない物件が多いですよね。

建築請負業者の施行規模(年間着工棟数)はどの程度の規模の業者なのでしょうか。
規模が小さい業者だと仕様設備の仕入れの関係で、変更に制限があるかもしれないですね。
ある程度の規模の業者でも、物件により仕様を設定されていれば、
変更も追加資金が相当数かかるでしょう。

書き込みの内容から察するに、自分の好みの仕様にするのには難しそうですね。
設計もある程度の制限があるかもしれません。

まずは、建物の基本仕様と施行対応できる範囲を掌握する事が肝要だと思います。

個人的には、建物にある程度の希望もちたいなら、この物件はオススメできない
と思いますが…。

[7: 匿名さん]

条件付き物件は、業者により千差万別ですから注意が必要です。
建売と変わらないものから、設計仕様に柔軟に対応してくれるところまで、さまざまです。
本音をいえば、利益を追求した業者が多いですから、
建物との対費用効果はあまり期待できない物件が多いですよね。

建築請負業者の施行規模(年間着工棟数)はどの程度の規模の業者なのでしょうか。
規模が小さい業者だと仕様設備の仕入れの関係で、変更に制限があるかもしれないですね。
ある程度の規模の業者でも、物件により仕様を設定されていれば、
変更も追加資金が相当数かかるでしょう。

書き込みの内容から察するに、自分の好みの仕様にするのには難しそうですね。
設計もある程度の制限があるかもしれません。

まずは、建物の基本仕様と施行対応できる範囲を掌握する事が肝要だと思います。

個人的には、建物にある程度の希望もちたいなら、この物件はオススメできない
と思いますが…。

[8: 匿名さん]

うちは
・間取りまったく自由（自分でソフトを買ってきてかなりアレンジしました）
・外壁は3つのメーカーが選べ、計数１０種類選べました
・屋根は２社計６種類
・玄関ドアは１社３パターン
・床１社１グレード４色
・壁紙１社百科事典のようなサンプル集から好き放題
・キッチン・風呂・洗面は３社から（キッチンと洗面の色は１７色）
とまあこんな感じでした。

それと、建築条件付の場合、仲介手数料は土地代に対してのみ発生ですからね！

[9: ともけん]

やっぱり、メーカーが決まっていると自由度が少ないようですね
私は昔からマイホームには憧れがあり、インテリアなども好きなので、よく雑誌等を見ています
（構造・工法などについては全く無知ですが…）
なので、いざとなると自分でも思っている以上に細かな部分のデザインや色が気になってしまって…
設備などは色を選ぶ程度と聞いていましたが、他はもっと選択肢がある＆どうしても気に入らなければ差額を払えば変更可能だと思っていたので無理だといわれてかなりショックでした。
それと契約の内容やそういった仕様についての説明が余り無く、こちらから聞いてやっと返答。
しかもその返答があいまい…（現場監督と違う事をいっていたりもしていました）
このあたりが営業への不信感となり仕様等にも信用しにくく感じています。
細かな事が気になる私にはこの物件は難しいのかもしれません。
予算的や時期はすごく良いのですが…

この物件は建売と思って方が気分的には楽かも。
（建売はあまり好みでは無いのですが）

とりあえずは今度会う設計士さんに詳しく聞いてみるつもりです。

[10: 匿名はん]

>ともけんさん

立地条件や予算はいいんでしょうけど、やめておいた方がいいのでは。
契約する前にすでに営業マンを信用できないんでしょ。
今後打合せを重ねていくのは困難だと思います。

土地の売買契約と工事請負契約を同時に結ばせるのは大手でもよくありますが、
ある程度の仕様と見積もり（３ヶ月で最終までは無理）がでてから、請負契約を
結んだ方が良いです。
実際この手のトラブルが非常に多いです。

あと、
>私は昔からマイホームには憧れがあり、インテリアなども好きなので、
>よく雑誌等を見ています
>（構造・工法などについては全く無知ですが…）
とありますが、実際家の設計段階ではインテリアへの興味などほとんど役に立ちません。
それよりも実用的な間取りや収納、もっといえばローンのことを勉強しておいた方が
よいですよ。
構造・工法に関しては頭でっかちでマニア的な人が多いので触れたくありませんが・・・

立地が気に入って、予算が余っていて、気に入らないのが外壁・ドア程度であれば。
標準仕様で買う⇒購入と同時にリフォーム業者に気に入らないところを全て変更させる
という手もあります。

[11: 匿名さん]

横槍ですが、
土地売買契約と建築請負契約を同時に迫ること自体、独占禁止法に抵触する行為です。
大きなリスクを背負う可能性があります。契約の際は十分ご注意下さい。
（詳しくは、「建築条件付　独占禁止法」などでググればいろいろ出てきますよ。）

[12: 匿名さん]

（１１さんではありません、念のため）
土地と建築請負の同時契約を迫るような業者は排除すべきです。
その程度の良識しか無い業者という証拠ですから。
仮契約と本契約を使い分けている売り建て業者も同じです。
トラブルを自ら呼び込んでいるようなものです。
余程知識を付けて業者と互角に渡りあう自信があれば止めはしませんが。
また、例え契約上有利にたったとしても、業者自体の知識や技術が低すぎて
どうしようもない状態に陥る可能性も高いわけです。
わたしの場合ですが、その言葉を告げられた瞬間その業者の物件を断りました。
後で振り返ってみても正解だったと思います。

[13: 匿名]

こまかな事が気になるならやめておいた方がよいでしょう。
よっぽど、土地の立地が気に入ったならまた考えものですけど、
この先いろいろな事が待ち受けてますよ。

条件付きは土地契約から三ヶ月以内に建物請負契約結ぶところが多いけど、
三ヶ月なんて設計と仕様決めたらあっという間です。
あまりわかってない買主なら業者主体で話が進んじゃいます。
この契約のトラブルのもとは、話がすすむうちに話が違うっていう事が多いんですよね。
土地と一緒に建物もなんて言われても、建物の事しっかり説明してくれよって感じです。

ある程度の規模の分譲の建物は、フリープラン間取り自由・建材設備メーカー数社から選択
などとありますが、設計の提案力が低かったり建材設備もあまりいいものではなかったり、
インテリアが好きみたいですが、インテリアコーディネーターもいなかったり、で
期待できないところが多いです。妥協強いられるのが多くなるケースが多いですし。
もちろんメーカーにもよりけりですけど。

あとは値段も高めのところが多いですね。
この程度の建物なら坪単価１０万は低くてもいいんじやないかってところあります。
設計や設備なんかも良いものにすると追加資金もかかるし、
またその追加資金も相場より高かったりで。

この手の物件はあまり建物はいいものにしなくていいや、面倒な事は嫌だな
って言う人には向いてるとは思います。
但し値段は安くないですよ、マージンや利益が相当入ってるでしょうから。建物にはこの程度でいいと割りきれる人ならこれでもいいんでしょうけど、
ある程度こうしたいと思うなら

。のは、別設計士も期待できなそうです。

[14: 匿名さん]

場所が気にいってるならお金払って建築条件外してもらって他のメーカーで建てたら？

[15: ともけん]

今日、ふたたび現地を見に行ってきました（といっても現地センターはお休みなので夫婦二人だけでですが…ゆっくりみたかったのであえて今日を選んでます）
やっぱり現地に行くといいなぁと思ってしまうんですよね。
気になっていた環境などの件も問題なさそうですし。
帰ってからは住宅雑誌などをみて好きな内装をピックアップしています。（打ち合わせの資料用）

インテリアが好きと書きましたが書き方が不十分でした。
私の言うインテリアとは壁紙・床・間取りなどの事で家具やカーテンなどではありません。
たとえばフローリングは無垢材が気持ち良さそうだけど、傷がつくからどうしようか・・・
共働きのため掃除など毎日は出来ないので水周りなどの形は掃除し易いものが良いのではとか・・・
そういう感じの事です。

また条件を外す・リフォームするは予算的に無理です。
特に条件を外すのは仲介が入っていない（売主と直接）の土地なので無理だと思います。
他を探すにも予算が相場ぎりぎり（少し低め？）なので注文住宅はかなり難しそうです。
総合的にみて妥協すべきところは妥協しないといけないのかなぁとも思い始めています。


とりあえずはここを第一候補として、いろいろ細かく話しをききつつ、
ほかも探してみようかと思っています。
もし、その間に他の人に契約されたら、それは縁がなかったのだと思うので。

土地契約と建物請負契約については再度きちんと聞いてみるつもりです。

[16: 匿名さん]

設計士に会って設計の打ち合わせされるのだったら、
個人的には、
①建物の外観コンセプト
②生活習慣見据えた間取り・空間
③採光・通風
④生活導線
⑤遊びの部分
なんて聞いてみたいです。

あと、一番大事なのは、建てる建築メーカーの建物仕様、知ってるのかってとこですねｗ

期待裏切らなければ良いですか…

[17: 匿名さん]

他を探すにも予算が相場ぎりぎり（少し低め？）なので注文住宅はかなり難しそうです
→いろいろなメーカーあたった方がよいでしょう。
　本件の条件付きの建物の建築費の目安がわかりませんが、
　安くても良い建物建てるメーカーはいっぱいあると思います。
　これから長い間住む訳ですから、条件付き一社とは言わず、何社も見た方が良いと思います。

[18: 匿名さん]

建築条件付には手を出すなというのが鉄則ですが、うちは承知の上で建築条件付を
契約しました。ただ、土地と建物とは同時契約ではありませんでしたし、ある程度の打合せを
したのち、建物契約となりました。内装などは自由設計のため、好きなようにできました。
但し、普通の土地を購入しての契約より割高になるので、場所とそこの業者の建物が好みで無い限り
おすすめはできません。

[19: ともけん]

建物はメーカー次第でどうにかなるように思いますが
なにより、土地が希望の立地・広さ・価格で出ないのです…
探し続けて○年という方からすればまだまだなのはわかっているのですが、以前不動産やさんにも
きっぱり、そのような土地はありません（出ません）といわれて、かなりあきらめモードなんです。
建売でもけっこう厳しい予算なんです…

あと、話は少しそれますが、モデルハウスなどを見に行ってもその後の営業さんからのコンタクトが
全く無いのはなぜでしょうか？忙しいから私達のような低予算には付き合ってられないのでしょうか？
資料請求をしてすぐにＴＥＬがかかってきて、その後しばらくして、モデルハウスにも言ったのですが資料を送るといったきり、送ってこなかった事もあります。
モデルハウスでの印象もまずはかなり軽く扱われ（ひやかしとでも思われるのでしょうか？）
アンケートを書いて、年齢で少し態度を改め、旦那の勤務先でちゃんと話をし始め、予算でまた軽く扱う（30代・鉄道会社勤務）　　いつもこんな感じです。
やっぱり予算が低いとそうなるのでしょうか？
ちなみにそれは売主（ＨＭ）での事です。仲介のみの不動産には行ったことがないです。

ヨコにそれましたが、みなさんのご指摘どおり、もう少し慎重に検討＆ほかも探してみる事を
しようと思います。
まだまだご指導よろしくお願いします。

[20: 匿名さん]

>忙しいから私達のような低予算には付き合ってられないのでしょうか？

はい。そのとおりです。

[21: 匿名さん]

＞条件を外すのは・・・無理だと思います。
　思います？つまり交渉してないのね。だめもとでしなよ。
　これから30年住むかもしれないんだよ。たぶんそこで建てたら後悔するよ。

　あと、同様に、良好な条件の土地も1年に1つくらいは見つかるもんだよ(不動産屋まかせ
にせず、積極的に探せば)。

　頭金を貯めると思って、気長に探しましょ。