建売購入の注意点

[購入検討中さん]

建売を購入しようと思います
どういう所を気をつけて買えば良いですかね？
教えてください

[2: 入居済み住民さん]

内覧時にプロ（内覧業者）を同行させ、チェックしてもらう。

[3: 匿名さん]

まずは予算を決める。
当たり前だが、これができずに後で泣く人も多い。
ローン審査が通ればいいのではなく、
払える額がいくらかが大事ですね。

[4: 匿名さん]

フラット３５を利用できることを確認してローンの一部は確実にフラット３５にすること。これがあるということは少なくとも公庫基準を満たしていて設計基礎完成段階で検査がはいっているか、それに順ずる書類を用意できているということ。
財団法人住宅保証機構の住宅性能保証を取得していたり、住宅性能表示を取得していたりする物件は非常に良心的だと思うけどないだろうな・・・

建売は手抜き物件を見抜くこと。建築後では素人には判断不可能だからプロに頼んでもよいし、予算がなければ意外にフラット３５利用でかなりリスクを回避できると思う。フラット３５が利用できなければ公庫基準を達成していないということだし、耐震性が恐ろしいように思う。

[5: 購入経験者さん]

地元で評判のよい業者が手がけた建売にすることが大切。保証がしっかりしているかどうか、建材や内装も良いものかどうか見極めるため、あれこれ見てくらべること。

[6: 匿名さん]

５の意見は素人には難しいでしょう。
プロを雇うにしても建売購入者は少しでも費用を抑えたい気持ちがあるんだし。

建物に関しては業者が更地の状態から完成まで工程ごとに小まめに写真を撮っているか、それだけでも良心的な業者か判断できそうです。
それをプロに見てもらう。お金かからないし。
ようするに簡単な図面とか最低限の書類しか準備できない業者はペケ。隠し癖がついてるわけです。

[7: 匿名さん]

皆さん、建物の話ばかりですが、地盤も大事です。
できるだけ良い地盤の物件を探しましょう。
また、その地盤に見合った工事を行っているか？ですね。
軟弱地盤の場合には、地盤改良、柱状改良などあります。
この辺について、資料をきちんと整備していない、或いは出し渋る
業者の物件は無条件に除外すべきと思います。

[8: 匿名さん]

少なくともスウェーデンサウンディング方式の地盤調査の結果を開示して基礎工事の妥当性を示してほしいですね。

[9: ０１です]

なるほど、ありがとうございます。
地元のみではまぁまぁ有名な所の建売を購入しようと思います。
大きな道路沿いの角地なので、車の騒音や振動があるためかの売れ残り
物件です。二重サッシを殆どの部屋にサービスで付けてもらえる話になります。
ＪＩＯの検査をしていました。１０年保障のやつです。
ＪＩＯで撮った写真や家の設計図面、建築許可書等見せてもらっています。
設計基礎完成段階で？検査もしていました。ＪＩＯの４回検査です。
スウェーデンサウンディング方式の地盤調査は行っていました。
土地が高台なので、駐車場部分だけを１ｍ５０ｃｍ程掘った家です。
家部分は高台の土地の上に建築されています。
ベタ基礎、深基礎ってやつの組み合わせでした。
家が建っている土地の高台部分の擁壁ってやつは県の古い物をそのまま
利用している土地です。（元々畑です）
フラット３５はやりませんが、公庫基準対応物件といわれました。
財団法人住宅保証機構ってＪＩＯもですよね？住宅性能保証はありますが
住宅性能表示を取得はしていませんでした。
法律では問題無いんですよね？

[10: 匿名さん]

JIOは民間企業で仕様基準は緩やかだが検査回数が多い。
財団法人住宅保証機構は政府が関与する公的組織（半民半公）で検査回数は２回だが仕様基準が厳格である。
というのを水先案内人で読んだな。水先案内人のお勧めは住宅保証機構。
とは言え、個人的にはJIOの検査を受けている建売業者は十分良心的だなーと思います。というのも欠陥・手抜き工事は、検査を受けない建物で発生している、という事があるからですけど。
もちろんJIOも住宅保証機構も住宅性能表示も建築基準法以上は確実に確保されている仕様基準のはずです。
http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-11/ki-1102.htm
http://www.ads-network.co.jp/kininaru/01-/10.htm

個人が手抜き違法工事から身を守るのは結構難しいけど公庫基準検査の入るフラット３５を利用するというのは低金利長期固定ローンの有利さとあいまって費用対効果が高いようです。

水先案内人の中の以下のサイトは非常に参考になります。
http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-11/ki-1101.htm

[11: 匿名さん]

住宅保証機構の性能保証は名ばかりです。
実際検査なんて書類だけでザルですよ。
うちの場合ですが、現場で住宅保証機構が定める施工基準違反を
見つけたので再検査を要求したけど、何の対処もありませんでした。
しかも、なんと検査員は施工基準を知りませんでし、
現場検査をやって無いことも判明済み。
結局、施工基準に満たないことを知ってて平気で保証書を
発行してきました。
住宅保証機構は天下り特殊法人なので仕事内容もそれなりですよ。
血税使ってあいつ等何やってんだか…

[12: 匿名さん]

基準が厳しいため住宅保証機構を利用するのを嫌がる業者がいるという噂は聞いてはいましたが・・・・これほど嫌がられているとは・・・

[13: 匿名さん]

＞これほど嫌がられているとは・・・
嫌がってる業者の話なんて出て無いんだが．．．
業者の間では嫌がられているの？

業者は住宅保証機構を保険としか考えていないでしょ。
もともと性能保証は業者保護の仕組みなんだから。

[14: 購入検討中さん]

結局宣伝かい。

[15: 匿名さん]

だって商売だもん。
要は加入業者はお客様。

[16: 匿名さん]

そうそう、購入者にもメリットがあるように錯覚するけど、
実際は業者と公的機関の癒着が目的。消費者は蚊帳の外。
＞水先案内人のお勧めは住宅保証機構。
水先案内だってその実態を知らない訳ないと思うが、何で勧めるのかね？
あのサイト他の点でも疑問があるんだけど、何故か人気あるんだよな。

[17: 匿名さん]

真剣に購入者のこと考えるなら検査が2回って事はないでしょう。
申し訳程度で済ますことが既におかしいと思わなければ。

実際被害にあってそこから救済された家はあるかな？

[18: 匿名さん]

・・・やっぱり住宅性能保証を受けれる業者に頼みたくなってきた・・・

[19: 匿名さん]

>>18
性能保証じゃなくて、性能表示の間違いじゃない？
性能表示を取得できる業者であれば、まあ良いほうでしょう。
性能保証は、建築のこと何にも知らない不動産屋でも加盟しているよ。

[20: 購入検討中さん]

教えてください。
23区内で戸建を予定しています。建物は３５〜４０坪　駐車場あり
1億の予算で土地40坪　坪200万　建物2000万
1億の予算で土地30坪　坪250万　建物2500万

上記の条件ですとどちらがいいと思いますか？
土地４０坪を求めると立地が悪くなると思います。
30坪にすると狭いけど多少都心よりになります。

[21: 匿名さん]

土地30坪で坪200、建物4000万
これで行きましょう。
立地が悪くても中の仕様を快適にする。

[22: 匿名さん]

2000〜2500万の上物に土地30〜40坪は相当しょぼい家しかできないよ？坪50万ぐらいの家でしょう（しかも諸費用＋外構）？

そこまでその場所にこだわる必要あるでしょうか？

坪100万でも都内へのアクセスが便利な場所はいっぱいある。
それなら6000万で60坪の土地を買い、4000万で家を建てられる。
そのほうがいい家ができるのに。

[23: 匿名さん]

購入する住宅の内容が特定されていないので、契約前に図面をもらって、建築士に相談する。特に青田売りは細かくもらった方が良い。
価格からして慎重しすぎということはありません。

[24: 購入検討中さん]

２０です。参考になります皆さんありがとうございます。
よろしければもう少しご教授いただければと思います。

>>21
とても興味を持つ提案です。
建物２５００万と４０００万ではどのくらい仕様が違ってきますか？
素人なので４０００万の家と２５００万の家とのイメージがつきにくいのですが・・・

>>22
今は新宿に住んでいて新宿からどれくらい離れれば坪１００万は可能ですか？

>>23
＞価格からして慎重しすぎということはありません。
慎重しすぎと言う事はありません。とはどのような意味でしょうか？
建築士に相談とはどんなことを聞けばいいのでしょうか？

よろしくお願いします。

[25: 1億はうらやましい]

坪２００とか２５０以外の土地という選択肢はないのでしょうか？
それとも23区といいつつ
選択幅は「都心」に限られているとか・・・？

だとすると、上モノ３０００以下だと厳しいと思いますよ。

私も６０００土地、上モノ４０００とかの方が気持ちよく生活が
出来ると思います。

[26: 購入経験者さん]

＞２４さん
別のスレにも書き込みましたが、首都圏の相場の参考です。
＜http://beans-coop.jp/soba/＞

土地の面積については、総二階ですと４０坪あれば第一種低層
地域（建蔽率50／容積率100）が選択可能です。３０坪ですと、
建蔽率60のところで、36坪になりますし、土地の形状等により
建坪が目いっぱいにならない場合は延べ床面積を希望に合わせる
と３階建てとなってしまいます。
用途地域が変わってきますと、町の全体の雰囲気が変わります
ので可能でしたら、４０坪がお勧めです。

地盤改良費や外構工事費込みで、４０坪２５００万ですと
ローコスト住宅しか建たないのでは？
４０００万だと、４０坪で１００万／坪となりますので、
Ｓ友林業、Ｍ井ホーム、鉄骨系ＨＭが選択可能です。やや
建築資金に余裕が出ると思いますので、ガレージも凝った
ものが作れそうですね。
壁面収納等の造作工事やホームエレベーターにお金をかける
のも、よろしいかと思います。

[27: 匿名さん]

新宿駅？新宿区？
どっちもあまり一戸建てで生活するのにいい土地とは思えないけどな。

[28: 匿名さん]

新宿から電車で30分乗れば坪100万になります。

正直、23区内で一戸建ての暮らしに適した場所はあまりないと思います。交通の便だけならマンションのほうがいいでしょう。

一戸建てにするのはやはりある程度の庭、自分の駐車場、それなり広い家、などゆとりの面が大事になるので、30坪程度の土地でローコスト住宅を建てて、それで1億じゃ、本当に満足できるかな。本当にしょぼい家になっちゃいますよ。それだったら1億円でマンション買うなら、相当いいのが買えますよ。

[29: 匿名さん]

30坪の上に乗せる建物が4千万ならＨＭにするよりそこそこいい建築士に頼むのがいいです。ＨＭにないセンスを提供してくれるしどこにお金をかけるべきかもよく分かっています。

30坪や40坪での外構費など知れていますので纏めて建築士に頼むのがいいです。建物に合う外構ができるしね。下手にＨＭに頼んで気色悪い外構が出来上がったら最悪。家まで死んでしまう。
そのようなＨＭの外構多いでしょ。

[30: 購入検討中さん]

24です。皆さんありがとうございます。参考になります。
私は今までマンションを探してきて予算内でいいマンションと思い探してきましたが新築のマンションでことごとく抽選漏れ（こだわりが強かったかもしれません）
これからは方向転換でまったく考えていなかった戸建を探そうと思ってここの板に来ました。今は西新宿の賃貸マンション住んでおり交通の便等がいいのでなるべく都心よりと思っていますが戸建では新宿区は厳しいと思います。中央線、京王線、丸の内線沿線にいい物件がないかなと思っていますがまだ戸建は探したばかりでよくわからないのが現状です。

[31: 購入検討中さん]

＞２４さん
ベッドタウンから都心へ向かう通勤電車のラッシュは、半端では
ありません。

以下のページも参考にされたらいかがでしょうか。
＜http://allabout.co.jp/house/townshuto/closeup/CU20070315A/index.htm
＞

都営地下鉄線沿線が混雑度が少ないそうです。

＜http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20031203A/index.ht...＞

始発駅や途中始発のある駅をねらってみるのもよろしいかと思います。

[32: 匿名さん]

建て売りは設計と実際が一致しているのか、出来上がりからでは専門家でも判断がつかないことがあります。
信用・実績のある会社での購入以外、現在の住宅産業の体質を考えるとおすすめできません。
慎重にご検討下さい。

[33: 匿名さん]

32が言うには実績ない分譲業者は危険らしいよ。
実績のあるところから更にユーザー側に立とうと、独立新規参入する業者は認められないわけか・・・
古狸ばかりの業界をもちあげてるわけですね。

[34: 匿名さん]

>>28
急行で？

[35: 入居済み住民さん]

>34さん
普通列車や地下鉄では、区部からでれないでしょう。

30分って、通勤ラッシュ時は過密ダイヤでぜんぜん進まない。

中央線や京王線、小田急線は駅員さんが押し込むので停車時間が
長くなりがち。

オフピーク時なら、中央線の快特、京王線の特急、小田急線の急行
なら速いですが、坪１００万のエリアまで行けますか？

[36: 購入検討中さん]

30です。またまた質問よろしくお願いしします。
都内で購入をする物件が新築・中古戸建の場合それぞれのメリット、デメリットがあれば教えて下さい。新築は気持ちいいかもしれないませんが、取り合えず一人暮らしなので中古でもいいかなと思っています。将来結婚後に奥さんの意見を参考に建替えるのも一考かなと思っています。生活していい物件であれば建替えはしませんが、中古戸建を選択肢に入れると選択肢を広くなるかなと思いまして質問しました。

[37: 匿名さん]

築10年以上はタダで手に入れる交渉を。
土地代だけね。

[38: 購入経験者さん]

＞３０さん
建て替えが前提であれば、古家付き土地がいいですね。
解体費用分安くなっている場合もありますし。
戸建の場合、建売の木造だと20年から30年で建て替えと
一般に言われているそうです。10年たった物件でどれだけ
住み続けられるかですね。
10年から15年で設備の入れ替え時期が来ます。入居時に
リフォームでそれらの設備交換まですると、かなりの額に
なると思いますよ。


新築VS中古　マンション編だけど戸建でも大体同じ
＜http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20040210/index.h...
＞

[39: 匿名さん]

現場を知ってる建築士ってなかなかいないよん。
多種多様な工法があるから、一級施工、一級建築士だって何も知らないのばかりだし。
古くさいかなばかり図を書けば建築士なんてなれるからね。

建売と注文で職人を使い分けるとこも多いんじゃないかな。

[40: 匿名さん]

と、現場作業員の意見がでました。

[41: 匿名さん]

３２です。
経験豊富な建築士は会社組織に見切りをつけて自営が多い。

古狸（実績のある会社）は既にこの掲示板などである程度の評価を受けているから、おおよそのことは解るはずです。
新参で、画期的なことをしている会社もあるかもしれませんが、そのような良い会社なら購入者から良い評価を受けるのも早いでしょう。
それに、ユ−ザ−本意の会社なら建て売りはしないと思う。

[42: 匿名さん]

>信用・実績のある会社での購入以外、現在の住宅産業の体質を考えるとおすすめできません。
どこの誰かもわからない人におすすめできませんと言われてもね。

[43: 匿名さん]

お互い様。

新興建て売り住宅業者の自己弁護だったのか。

[44: 匿名さん]

匿名掲示板での断定判断でハイそうですね、っつ人っていないやろ。
おるんかな？