敷地３７坪 ３階 自宅（将来社宅転用できれば） 兼事務所、車庫を建築したい

[あにー]

現在　父所有の土地３８坪３階建ての３階部分に居住中です。
（世帯　４人　）
建物自体、築３０数年経過していまして、外観もヒビ、
雨漏りもあります。
ですが、父の会社の本社兼社宅ですので、賃料は格安です。
　
このたび、この土地を父から買い取り、自宅兼事務所を建て替え
したいと思っています。

１．本社としての事務所部分と、自宅部分、そして、ガレージ（２台分社用車）をどのようにプランニングすればよいか
２．事務所使用部分については家賃を会社より支払いがあるのですが、住宅控除と損益の兼ね合い
３．３階建の構造
４．最後に、勉強するべき点など

以上についていろいろサイトを見ましたが、素人判断では危うい
ですし、広くご意見を伺いたく投稿させていただきました。

よろしくお願い致します。

[2: かのん]

あにーさん始めましてかのんと申します。
私も夫名義の土地・建物を法人で買取り、いずれは重量鉄骨３階もしくは４階建て建ての社宅兼事務所に建替える予定でいます。こちらでいっしょに勉強させていただけたら嬉しいです。よろしくお願いします。

税金や売買は専門家の先生へ、資金計画は取引銀行？？？と既になさっておられると思いますが、くれぐれも慎重に。法務局と税務署は密接につながっております。不動産取引はとかく目立ちますからね。法人と個人であれば親子間売買ほどは目をつけられないのかな？親子間だと路線価以上の金額じゃないと贈与税がかかるそうです。

②住宅控除を受けるのですか？もちろん住宅面積分には住宅ローン、賃貸面積分には事業用ローンが組めると思いますが、住宅面積分にしか住宅控除は適応されなかったですよね。
しかも
（１） 住宅部分の床面積が全体の２分の１以上であること
（２） 店舗・事務所は申し込み本人または同居者が生計を営むために自己使用するもの（賃貸するものは除く）であること
（３） 「住宅部分」と「店舗や事務所部分」を建具などで区分していること
（４） 「住宅部分」と「店舗や事務所部分」を一つの建物として登記（一体登記）できること
２はどうでしょう？あにーさんがお父様の会社の役員であれば問題ないのでしょうか？あにーさん個人へ会社から家賃が払われるわけですから、不動産所得が発生しますね。あにーさん自身の確定申告も必要になり、所得税や住民税、課税所得から計算されるもの全ての支払いも増えますね。これ結構な額になりそうです。プランニングとあわせて専門家の知恵が必要ですね。

③私は重量鉄骨を考えます。理由は丈夫であり、将来のスケルトンリフォームが簡単なこと、大空間が作れること等。但し、固定資産税はそれなりに高いですが、減価償却期間が長いので会計上は有利でしょうか。

[3: あにー]

かのんさん

はじめまして。
同じ境遇の方にお会いできて、嬉しく思っています。
また、いろいろとご指摘ありがとうございました。

さて、土地の親子間売買についてご心配いただきましたが、
父も元々この土地と建物を祖父から持分３分の１で相続しました。
後に、３分の２を兄弟より買受した
（土地を売ってしまえという兄弟に逆らい、祖父の土地は残したい父
であったので、少々高めの金額で買受しています）
という経緯もあり、土地代金はきちんと父に支払うつもりでいます。

資金調達はおかげさまで問題ないとは思っているものの、欲がでて
あれこれ考え始めると、キリがないですね。

居住部分については、住宅控除の案件もクリアできそうです。
住宅控除１０年（９年？）受けた後に、社宅として貸し出し、減価償却と
損益通算ができれば・・と素人考えをしています。
事務所部分についても、控除の対象外ではありますが、融資を分割
させてわかりやすい会計にしようかと思っていますが、一括で按分
もメリットがあれば・・と混乱しています。
私は現在父の会社の役員ですが、新築を機に別の会社を立ち上げようかと
思案中ですので、空室率は０％見通しなのだけが救いですかね？（笑）

ある程度は会社の税理士に相談もしていますが、私自身もいろいろな
勉強をするべきかと思っています。

工法についてですが、私もカノンさんと同じく重量鉄骨のメリットに惹かれています。
断熱についてはデメリットと考えてただいま勉強中です。

かのんさんは建築はＨＭ、地元工務店、ゼネコン系どちらでお考えですか？差し支えなければ、またの機会に苦悩の経緯などをお知らせくだされば・・・。

ついつい嬉しくて長文になってしまいましたすいません。

[4: 匿名さん]

こんばんは、あにーさん。

法人から個人へ不動産を売却なさるのですか？
あにーさんがもしお父様の会社の子会社を設立予定なら、いっそ会社分割されて所有権移転をなされば節税効果がは大きいのではないでしょうか？
不動産売却を株式売却に切り替えることが会社法により可能になったわけです。これは検討する価値があると思いますよ。
個人に売却すれば余計な税金が売主・買主双方にかかってきますが、分割制度を利用すれば税制非適格にして譲渡益を出すことが可能です。登録免許税、不動産取得税も減免され、消費税もゼロになり、会社の資産内容も改善することができますが・・・。

[5: かのん]

上の投稿も私です。

間取りは難しいですね。
我が家も夫の希望と私が違うのでまとまりがつきません。

主人は基本的に今のままでいい人、後は子供に任せたらいいという考えです。私は子ども達の為にも、私達の代で資産活用ができるようにしてやりたいのです。幸い購入した土地が商業地でもあり、建て方については近隣に配慮する必要がない場所です。法律の許す限りの建物を建てたいと思っています。

構造は重量鉄骨しかないと思います。１階部分のほとんどを駐車場にすれば賃貸料が入りますが、その場合は階高が増えるのでエレベーターの設置が必要になります。屋上緑化・太陽光発電と夢は広がるばかり・・・
住宅展示場で好きなだけ理想を語ったら、もの凄くかかると言われ凹みました。ゼネコンで建てるほどの規模でもないし、我が家は多分工務店で建てると思いますが、建設士に依頼してコンペ方式も有りかも。

１階・・・事務所×２（ひとつは将来賃貸）
２階・・・３ＬＤＫまたは４ＬＤＫ（娘の住居）
３階・・・３ＬＤＫ（私達の住居）
４階・・・シアタールームと露天風呂（無理かも）

土地面積９０坪のお隣が５階建ての賃貸マンションを建てられ
建設費丸々借りて１億ちょっと（ここが微妙なのですが）と言われていました。
うちの土地はお隣の半分もなく、予算も半分なんです。
厳しいですか？

[6: あにー]

おはようございます。

かのんさんはお詳しいですね。会社分割など私の考えも及ばない
ような知識をお持ちで・・。
もしかすると、専門家の方でしょうか？

土地建物は現在父個人の所有です。父が祖父から相続のときにもっと勉強していれば、節税できたかもしれませんね。
かのんさんはご主人（個人）の土地建物を法人格で買い取られるそうですが、
個人から法人で買い取る事でやはりメリットがあるということでしょうか？

かのんさん宅の敷地は商業地とのことで、建蔽率に恵まれていらっしゃる
のですね。羨ましい。
我が家の建蔽率は７０％ですので、かなり考えなければなりません。

現建物も鉄骨３階建てなので、解体費用も数百万だとか・・。
地盤が弱い場所なので、現在の基準に合わせるとなると、地盤補強にも
かなりの額が飛んでいきそうです。
エレベーターは必要になりそうですし、すぐに取り付けしなくとも
スペースは事前に確保しておく必要はあるかなと思っています。
外壁タイルだけは譲れないところなのですが、我が家は３方に開けている
ので、これまた大変そうです。
屋上露天も素敵ですね！（ブンブン←頭を振る音）

１階　駐車場　事務所
２階　事務所　居宅
３階　居宅

この程度しか想像していませんが、我が家の建築予算もかのんさん
宅と変わらない程度を見込んでいますが、・・どうでしょう？
（質問に質問返しになってしまいました・・・笑）

賃貸住宅だと、水周り等の機器が戸数分必要でしょうし、普通の家でも
坪単価は大きく開きがありますよね。
総建築面積が例えば１００坪として坪５,６０万というところですよね。
ＨＭだと厳しいのでしょうか？
私は依頼先はまだ決めていませんが、重量鉄骨で賃貸兼用となると
やはり工務店が現実的になるのでしょうね。
建築家の方とコンペ方式でというのも面白そうですが、ネットで散見
した雑感では施主の負担が大きそうなイメージがあります。

だめもとで私も一度住宅展示場で、ありったけの夢を語ってみましょうかね？（笑）

気力でなんとかなるものではないですが、せっかくの新築ですから
納得のいくものを建てたいですね。
しかし、かのんさんの娘さんは羨ましいです。
かのんさんはやり手のお母様なんですね。

[7: かのん]

あにーさん、こんばんは。

＞個人から法人で買い取る事でやはりメリットがあるということでしょうか？
そうですね、皆さんが法人名義にされるにはそれなりのメリットがあるようです。私も漠然と法人名義にと思っておりました。メリット・デメリットについてもう一度勉強してみます。

私が以前簡易見積もりしてもらったのは、最大手軽量鉄骨のハウスメーカーでした。坪単価は１００万を軽く超えてしまったのです。欲望の家ですから仕方なかったのですが、一般の規格住宅とは違い商業設計は標準仕様ではありませんから、コストもそれだけかかるのでしょう。
土地の改良工事費も３００万以上かかると言われました。
ＲＣ造が一番高いと言われてますが、大手メーカーは軽量鉄骨でも高くなるようです。
２・３割り増しでブランド代に払うようなものでしょうか？

地方ゼネコンの中では、一般住宅にも進出してきた高松建設に注目しています。
まだ全国展開していないので今後に期待ですが。
http://www.jp-home.jp/index.html
他にはＲＣ-Ｚが有名ですね。http://www.rc-znoie.com/
数年前に自宅近くで見学会があり、拝見したことがあります。
坪単価はＪＰで７０万〜、ＲＣ−Ｚで６０万〜だったと記憶しています。
ＪＰはサッシがアルミでしたので断熱性はもうひとつです、現在は改善されているのでしょうか？
どちらも内装までコンクリート打ちっぱなしにでき、意匠性は高いようです。

坪単価を抑えるには、建物形状をできるだけ凸凹させないで四角く建てる、陸屋根にする、外階段をつけないなど妥協が必要かもしれません。
スカイテラスや露天風呂なんて夢の夢かな・・・・。

工務店では安く建てられるけど、意匠性を望むのは無理
大手は高い
建設士に依頼するのは施主の努力が必要

う・・・・ん、難しいですね。

[8: かのん]

ちょっと気になったのですが、あにーさんのご自宅は現在も重量鉄骨なのですね？
スケルトンリフォームして再び錆び止めし、溶接すれば増築もできると思うのですが・・・。

３０年だとまだもったいないような。

[9: かのん]

こんにちは。

医院併用住宅についての質問に対する専門家の答えです。鉄骨造とＲＣ造との違いが詳しく書かれていて参考になりました。
http://profile.allabout.co.jp/ask/qa_detail.php/3053

築２９年重量鉄骨造の自宅を建替えかリフォームか、専門家の意見も分かれています。アスベストの問題はやっかいですね。
http://profile.allabout.co.jp/ask/qa_detail.php/1898

個人所有のメリット住宅控除が使える。団信という保険が使える。いざという時、個人資産なら守れる。法人所有のメリットについては以下参考になさってください。
http://nvc.nikkeibp.co.jp/free/SERIES/20061107/107490/print.shtml
http://www.cpainoue.com/mailmag/back_number/d_mag20040906.html

[10: あにー]

こんばんわ。
しばらくご無沙汰をしました間にたくさんの
レスをありがとうございます。

また、為になるサイトのご紹介ありがとうございます。

かのんさんの見積もりされた最大手軽量鉄骨メーカーさんは
高いのには訳があるというメーカーさんでしょうか？
100万は我が家では遠い話になってしまいます。

現在の建物はおそらく（30年前に軽量鉄骨というのはなかったのかな？という軽い定義と柱の太さという素人判断で）
重量鉄骨なのですが、地盤が悪く1階ピロティに近い構造
なので、大型車が通れば揺れる、地震には敏感に反応するので、外内壁も塗り壁部分はひびが進んでいる状態です。

重量鉄骨の欠点として、振動の問題があるようですがその見本のような
建物ですので、基礎を含め建替えは必須と思っています。
揺れによる外壁や内側の建造物のゆがみも30数年前の建築当事はきっと想定されていないでしょうし。
スケルトンにして、補強となるとその費用が対効果につながるかどうか、根本的な問題（物理的にも心理的にも）
が解決されるかどうかを考えると新築以外に選択肢はないように思います

何にしても地盤改良が必須になるであろう事が、
解体費用についで頭が痛いです・・・。かのんさん宅でも３００万と聞いてさらに頭を悩ませます。我が家はいったいいくら？

地盤→基礎→構造躯体（断熱）まではある程度の知識を持たなければならないかなと思い勉強中です。
逆にそこをしっかりすれば、重量鉄骨のメリットが享受できる建物が
建つのではないかと思っています。（もちろんコストも鑑みながらですが）

ＲＣ造も高そうなイメージですが、最近では範疇に入る、意匠もこらした会社もあるのですね。さらに勉強です

私もブラウジングだけではなく、かのんさんにもお役にたてそうなサイトを探してきます。

もしもロムしている方で「こんな方法や、メーカーもあるのに・・」
という方はぜひ書き込みをお願いします。

毎度の長文・・・申し訳なく思います。