売却か賃貸かどっちが良いでしょうか？

[契約済みさん]

新築契約済みで設計段階です。
現在の住まいは分譲マンションで、ローン残債はありません。

元々、新築し引越しのタイミングでマンションの売却を考えていましたが、友人（賃貸アパートに住んでいる）から冗談半分で「その後を今の家賃と同じ額で貸してくれ」と言われました。

最初聞き流していましたが、よくよく考えると“それの方が良いのかも”と思うようになってきました。
以下の条件ですが、マンションの売却と賃貸にするのとどちらが良いか、皆さんの意見を聞きたいのでよろしくお願いします。（自由な意見で結構です）

１）新築ローン額は、土地・建物合わせて５８００万の予定。
２）マンションを売却すると、７００万の予定。
３）１）と２）から売却後のローンは５１００万の予定。
４）友人の賃貸料は月４万円。
５）いつまで借りてくれるかは不明。
６）マンションの共益費は当然友人持ち。固定資産税は当然自分持ち。
７）計算上金利の変動はあるが、賃貸料を貰う方が毎月の出費（自分が払うローン額）は少なくなる。（浮いてくる金額は月約２８０００円。それで、固定資産税は払える。）
８）何年先かにマンションを売る場合の売却相場がわからないので、得するか損するか見えない。


素人考えなので、目先の計算しか出来ていません。
目に見えない、障害や問題点などご指摘も含めてよろしくお願いします。（情報不足があれば指摘ください）
ちなみに、マンション売却せずに満額ローンの支払いは厳しいです。

[2: 匿名はん]

満額ローンに出来ないなら売却しかないのでは...！？
見積り見る限りでは計算もあまそうだし。
所有している分譲マンションの築年数や修繕積立金も考えてますか？

[3: 契約済みさん]

スレ主です。

No.2さん。
コメント有難うございます。

見積りの甘さを具体的に、指摘してもらえないでしょうか？

また、修繕積立金に関しては考えて無かったです。検討してみます。
築年数はどのように影響するでしょうか。ちなみに、築１２年です。

[4: 入居済み住民さん]

売却しないで、700万が用意できるのですか？

> ７）計算上金利の変動はあるが、賃貸料を貰う方が毎月の出費（自分が
> 払うローン額）は少なくなる。（浮いてくる金額は月約２８０００円。
> それで、固定資産税は払える。）

このローン額は5100万で計算した額ですか？
それとも5100万のローンと、5800万のローンとの比較となっていますでしょうか。

このあたりが、No.2さんに甘いといわれているところではないでしょうか。

[5: 契約済みさん]

スレ主です。

すいません、記載誤りでした。

ローン額は、５８００万と５１００万で計算しています。
言いたかったのは、ボーナス額はひとまず置いといて、５１００万のローンで月額約１０万３千円。５８００万になると約１２万５千円。
その差が２万２千円です。

賃貸で月４万入ってくるとすると、差額が１万８千円（これを２万８千と書いてしまいました）です。年間で２１万６千円となります。

それらを踏まえて、コメントお願いします。

[6: 家なき子]

一つ考えとして抜けているのは
同程度の物件の地域相場です。
賃貸物件の相場を調べてみてください。

相場以下で、いつまで借りてくれるかわからない友人に貸すなら
あなたにとってメリットは薄いのでは？

計算できる部分と計算できない部分（空室リスク）などがありますが
計算できる部分はご自分でなさった方がいいですよ。
ネット上での他人の意見など参考になりません。

[7: 契約済みさん]

スレ主です。

家なき子さん。有難うございます。
そうですね、自分で近所の相場を調べます。
実は、この話を思い立ったのが昨日なんです。（と言うよりも、昨日友人と話をしていて、冗談半分でそんな話題が出ました。）

そこから、賃貸と言う方向性もありなんだと、考えるようになりました。

みなさんの意見は私なりに取捨選択するつもりです。
できれば、専門家までいかなくとも詳しい方の意見も聞きたくスレ建てました。（ここは、他よりも家に関して経験含め、詳しい方もおられると思い）

当然、自分で専門家にも確認してみます。

また、コメントお願いします。

[8: 匿名さん]

5,100万も返せるの？

[9: 入居予定さん]

我が家も似たような状況です。

現在住んでいるマンションは定期借地権付きのものなので、駅近で広いのですが、比較的安かったので、残債はありません。
来春近所で一戸建て新築予定で、ローンは５千万ほどになりますが、共働きなので大丈夫かな、と思っています。

マンションは定期借地権付きなので、売却には不利だろうと言われています。一方駅に近いので、賃貸だと借り手はあるだろうとのこと。

この先マンションがどんどん古くなっていくと、ますます売りづらくなるだろうから今のうちに売ってしまうか、駅近で賃貸需要があるところをいかして賃貸で行くか・・。

ちょっと違うかもしれませんが、金持ち父さんなどを読むと、せっかく取得した不動産は、売却しないで稼いでもらうという道もあるのかなとも思っています。

[10: 匿名さん]

家の売却時の手数料など引いた手取りが700万円でしょうか？
もしくは、売却予定額？　売却時の手数料が結構かかるよ。
退去後の家を見ると分かるけど、そのまま住む気になれる状況ではないでしょうから、リフォーム代も加算しなければなりません。
賃貸用の壁紙を貼るにしても1LDKでも20〜30万円。
和室があれば畳替え、襖がえ
ホームクリーニング5〜10万円

確認点は、
①賃貸時のリフォームやホームクリーニングしてからの引渡し。費用要
②家賃は賃貸人が住む予定の日からなので空き期間がある。
③知人であっても賃貸契約をしっかりしていないともめる。
④家の設備が壊れたら、大家負担なので、家賃まるごとは手元に残らない。風呂ガス給湯器などは、そろそろ壊れる可能性が出てきますので。賃貸用の安いものでも、商品部材＋工賃で商品定価くらいになります。風呂取替えたら安いもので80万円くらいは大家負担。マンションは間口が狭いので広告に載っている価格にプラス特別工賃などがかかる。

マンションの土地＋建物700万円で売るのと、賃貸を比較せず、
どんなに古くなっても、売れば最低土地代は残ります。
貸し出すのは、建物の部分だけ(例えば200万円）を家賃4万円で貸すという気持ちでいないとダメです。
家が古くなったら、家賃が下がってくる上に、リフォームも大金が必要になってくるものが出てくる。

[11: 匿名さん]

売るか貸すかに関してはそれぞれ税制上の利点などいろいろ検討しな
ければならず、損益分岐点も物件や相場などで、今までの情報では
なんとも判断がつきません。ただ分譲マンションでおそらく３ＬＤＫ、
７０平米前後を想定すると４万円では地方で不人気マンション、築２０年
以上の状態を想像してしまいます。売却見込みが７００万との
ことですが、賃貸用のリフォームで１００万もかければ７〜８万で
貸せる物件かと思われます。友人に貸すと言うのは安心な反面、
ひどい使われ方をしたとき、やっぱり売却したいとか言うときの
立退き請求など、いろいろ苦労もあると思いますので、安易に考えない
方があとあと楽です。少なくとも相場に近い賃貸にしないと
ずっとすみ続けられ、売るに売れない物件になる可能性もあります。
月４万程度の賃貸と７００万の即金なら７００万の方がよさそうに
見えます。あなたはお金持ちになる準備ができていますか？

[12: 匿名さん]

私なら、売ってしまいます。

理由は、友人との関係を続けたいからです。

[13: 契約済みさん]

スレ主です。

みなさん、貴重な意見有難うございます。
夜に中々書き込みできないので時間がずれますが、これからもよろしくお願いします。

突然安易な発想で、スレを立てたため何も考えて無く恥ずかしく思います。
色んな意見を参考に検討していきます。

No.9さんのように同じ境遇（若干違うが）の方もスレ頂き、うれしいです。

ところで、月４万円という数字を出したのは、相場とかではなく単に友人の家賃相当（４万ぐらいならいいかなって言ったので）が理由です。
少し安易に書きすぎました。
また、マンションは築１２年の３ＬＤＫで、７０㎡弱＋ルーフバルコニー４６㎡＋バルコニー・ポーチ＝１３０〜１４０㎡です。

場所は、関西の地方都市でＪＲ駅より徒歩１８分（平地なので自転車で５分）です。
売却７００万は、昨年２件の不動産屋に売却相談したときに「８５０万で出してみれば」との言葉から、自己判断でローン返済に充てれる額を出しました。

正直、賃貸の考えが無かったので全く勉強しておらず、リフォームや設備交換などは念頭にありませんでした。
また、共益費は借り手が負担と思っていたのですが、違うのでしょうか？
友人も現在、共益費を別に払っているので、当然払うものと思っています。

また、色々とコメントください。