土地探し

[ビギナーさん]

現在、土地購入も含め、数社のＨＭと話をしています。
直接不動産屋に行く事も考えたのですが、土地の形状を含めたプランと、見積もりをお願いしたくて、ハウスメーカーさんに土地探しをお願いしているところです。

ただ、見つけてもらった土地がよくても、相見積もりやプランが他社の方がいい場合、見つけてくれたメーカーに「ごめんなさい」をしてもいいのでしょうか？

土地購入も、メーカーさんを通した方が、多少の交渉が出来るとききました。なので、土地の仮押さえも最有力候補のメーカーさんを通した方がいいのでしょうか？

土地の仮押さえからの行程も教えてください。
読んだ本は、すでに土地持ちからの行程だったので。

ほんとにビギナーで、勉強中です。
教えてください、お願いします。

[2: 匿名はん]

ＨＭが紹介してくれた土地がＨＭの持ち物か、仲介物件なのかよって
話は変わりますね。
仲介ならば土地だけ購入して紹介してくれたＨＭはバイバイしても
いいと思うし、ＨＭの持ち物ならそこのＨＭで建てるのが普通では
ないかと思います。

[3: 匿名さん]

ＨＭの持ち物だったら、条件付土地になっているのではないでしょうか？

[4: 契約済みさん]

私もスレ主さんと同じように、土地探しから始めました。
不動産屋にもＨＭにもお願いしましたが、ＨＭさんには初めから他のＨＭさんとも比較したいので、建築条件付などではない土地を探して欲しいとお願いしました。

良い土地によい建物を建てたかったので、トラブルにならないようにＨＭにははっきりと説明しておきました。

自社の建物に自信があるＨＭなら、ちゃんと土地を探してくれると思います。少なくとも私の場合はそうでした。

仮押さえについては注意しないと、他のＨＭへの土地情報提供を土地の売主に制限させようとする場合もあるかもしれませんので、しっかり話し合っておく必要があると思います。

[5: ビギナーさん]

レス、ありがとうございます。勉強になりました。

実は、先日、あるメーカーさんからの土地情報で、
いいなぁ、と思う土地があり、考え中です。
ただ、他にも購入を考えている方がいるらしく、
口頭での仮押さえは25日までしか出来ないとの事。
決断するのは、なかなか難しいですね。

[6: 匿名さん]

仮押さえといっても、口頭ならあってないようなものだと思う。
他の方が決断し、手付け金（通常７桁）打たれたら仮押さえなんてパー。
売主やＨＭだって、買うかわからない客のためにずるずる引っ張るより、
買ってくれる（決断をした）客の方が大切なのはわかるでしょ。
例えば数万円内金入れたとかなら話は変わるかもしれないけど。

仮押さえからの行程は
①手付金入金　②本契約　③土地代金決済（住宅ローン申請→融資実行、もしくは現金一括清算）
④土地名義変更

大体こんな感じでその土地は晴れてあなたのものになります。
ただ③の銀行の住宅ローン申請には建物プラン（延床面積etc）が決まっていないと銀行は受け付けてくれないので最低この時点でＨＭを決めていないといけない。
しかし②の本契約から③の代金決済までは（一般的に）大抵１ヶ月くらいの猶予しか与えてくれません。
でもって銀行ローン申請だけど、
仮審査→本審査→融資申込み→融資実行の行程となりこれでほぼ１ヶ月掛かってしまう。
もうお分かりだと思うけど、土地もローンで買うのなら土地を本決めするときにはＨＭも決めていないとほぼ無理だと思うよ。
「相見積もり」ってのは土地を現金一括清算できるか、譲渡や建て替えですでに土地を所有している場合に考えることだと思う。

ってな感じでしょうかね。

[7: 匿名さん]

昔建築士さんに話を聞いたところでは、土地で銀行融資を申し込む際の建物プランは大変いい加減なものでかまわないようでした。HMを決めなくても、土地を購入する不動産屋さんにちょっと料金を払って（とは言っても数万はかかると思う）適当に描いてもらえば何とかなるんじゃないでしょうか。私は結局銀行から借りなかったので具体的なことはわかりませんが。

[8: 申込予定さん]

いやいや、「延床面積」が問題なんです。
銀行に申請した面積より広くなる分には問題ないそうですが、
狭い建物が建った場合はかなりうるさいそうです。
（融資総額より安く仕上げたと思われるらしい）

[9: 匿名さん]

一旦は大丈夫なんですが、土地決裁前に金消契約をしますと、その後のローンの増減は出来ません。まー大目に借りておけば大丈夫ですがね。ただ、最終決裁までの金利負担が生じますが。取り扱いの金融機関によっても詳細は違いますので、確認は必要ですよ！

[10: 匿名さん]

まずは「銀行にいけ！」ってことですな。