市街化調整区域

[ろん]

検討物件が、「市街化調整区域」で「宅地」となっています。
「市街化調整区域」は、家が建てられないようなことを聞いた
ことがありますが、「宅地」となっているの建売の場合、
問題ないのでしょうか？

[2: 匿名さん]

>>1
市街化調整区域の既存宅地なのしょう。
家は建てられるし、建て替えも可能ですよ。

[3: ろん]

安心しました。ありがとうございました。

[4: 匿名さん]

線引き前の既存宅地は、固定資産税など低い場合
もありますが、ガスや下水などインフラが揃って
いるか確認しましょう

[5: 匿名さん]

>>4
都市ガスや本下水の整備は周辺の市街化区域のあとになります。
あまり期待できないですね。
それから、住宅ローンも通りにくいです。
建替えは頭金を相当額入れないと融資してくれません。

[6: 匿名さん]

市街化調整区域の土地を購入したものです。
市街化調整区域は、既存宅地の登録がしてあるかどうかを必ず確認してください。
既存宅地として登録されていれば、市街化地域と同様に家を建てるのはまたく問題ありません。（逆に、既存宅地でなければ、家は建てられませんので、後でトラブルになると思います。）
デメリットとしては、都市ガスや下水の整備、公園等の住環境整備が期待できない点と、都市計画法43条に基づき建築申請をする必要があり、この費用として10-20万円かかります。（建売の場合は、すでに申請済みかもしれません。）
メリットとしては、都市計画税がかかりません。

05さん、わたしは住宅ローンが通りにくいということは無く、聞いたことも無かったのですが、理由を教えていただけないでしょうか。

[7: 5]

>>6
土地の担保価値が低すぎて建替ローンが通りませんでした。
建物価格は２５００万円、銀行の土地評価額は２００万円。
２３００万円に対して自己資金は１０００万円必要だと言われました。
年収基準はOKでしたが。

[8: 5]

バブル期の物件です。残債が１２００万円あるので、
それを自己資金で帳消ししろって言うことです。
市街化区域ならば同じような場合、頭金は３００万円でOKとのことでした。

[9: ろん]

自由設計プランで建てる建売、区画整理されているのですが、
詳細を見ると、「市街化調整区域　宅地」となっていました。
（すぐ横に公園もあります・・・）
この場合、何か気をつけなければならないことはありますか？

[10: 匿名]

自己資金が多く必要なのは、立替の時だけですか？
新たに、その土地を買うのも自己資金がたくさん必要
なのでしょうか？

あと、都市計画税がかからないって、なんか得のような…。

[11: 匿名さん]

既存宅地の制度はなくなったので気をつけましょう。
「宅地」になっているからいって必ず家が建てれるとは限りません。
本当に建てれるのか役所で確認したほうがいいですよ。

[12: 匿名さん]

>>11
既存宅地の制度がなくなっても
それまで既存宅地だったところには家は建てられるし
建て替えもできるよ。
そうやって煽らないで。

[13: 匿名さん]

>>10
新たに購入のときも今流行の100％ローンは無理ですね。かなり減額されます。
↓　ここもご参考に。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051118A/index.ht...

[14: 匿名さん]

06です。
メリットデメリットをもう何点か。
メリット
今建物が建っていない場所は、今後建物が建つ可能性が低く、周囲に高い建物が建つ心配がほとんどない。
私のところの自治体（市）は、市街化調整区域には、第二種低層住居しか立てられないため、たとえ家が建ったとしても、影響は少ない。
土地の評価額が低いので、固定資産税もその分安くなる。
静か

デメリット
私の土地の場合、周りが田んぼのため、虫が多いのと、6月は蛙の鳴き声がすごいです。
近所にコンビニやスーパー等の店がない場合が多い。
将来立て替える場合も、都市計画法43条に基づき建築申請をする必要がある。ただし、増改築なら、ある一定の範囲内であれば、建築申請は必要ありません。

私の場合は、市街化地域に近いため、静かなのに利便性が良場所が購入でき、ラッキーでした。

[15: 匿名さん]

>>12
それまで既存宅地だったら建てれる、というのが既存宅地の制度です。
その制度がなくなり、5年の経過措置期間も過ぎているので、
これから建てる場合は非既存宅地と同じ基準での許可を受けなければなりません。
その基準は自治体によって違いますが、以前よりは緩くなっているところが多いようです。

[16: ろん]

＞13、＞14さん
なるほど。。。
よくわかりました。

十分に確認すれば、
デメリットだけでなく、メリットも多いと感じました。

問題は、100％ローンを組もうと思っていることです（笑）。
建売でもだめなのかな。
一度、聞いてみます。

[17: 匿名さん]

06/14です。

> 将来立て替える場合も、都市計画法43条に基づき建築申請をする必要がある。

これ、ちょっと間違っていましたので、訂正させていただきます。
将来立て替える場合は、現在の延べ床面積の1.5倍以内の立て替えなら、43条の建築申請をする必要はないようで、適合証明のみ取れば良いようです。

既存宅地の制度が終了した今でも、これまで既存宅地だったところは、基本的には43条の申請すれば問題なく許可がおりるようです。
ですが、問題地市町村によって多少の違いがあるようですので、必ず役所の都市計画課に行って確認することをお勧めします。

[18: 匿名さん]

私も市街化調整区域で建て替えをする予定の者です。
確かに住宅ローンでの担保になるような土地評価はありません。
しかし、銀行での仮審査では１００％ローンはＯＫとの事でした。
収入による融資限度額設定があっただけでした。
ローンを組む銀行によって違うと思います。

[19: 匿名さん]

>>18
建替え前の残債が無かったのでは？
私は年収1000万円のサラリーマンで、建替えの相談したところ
６割程度しか融資してくれませんでしたよ。
銀行は１０行あたりましたが、それ以上の融資額はどの銀行も不可。
残債１２００万円＋建替２５００万円　合計３７００万円。
融資額は３７００万円の６割強の２２００万円。
土地担保評価は３００万円。（埼玉県南部）

[20: ろん]

先日、話を聞きにいってきましたが、
調整区域に隣接する土地なので、法改正後規制緩和され、
宅地として造成可能となった、というような説明をうけました。
現在のマンションの残債があり、オーバーローンをしたいという
話もしましたが、そのことがネックになることもないという話でした。

>>17,18,19さん
実際に、市街化調整区域に住まれているということですよね。
住まれていて、何か良かった点や不便だった点があれば
お教えください。

[21: AOI]

以前、市街化調整区域で工事した事があります。
そこは、農家の地主のあととりの家でしたが
親の家から少し離れてました。
そのため、水道の本管が遠い所にあり大変な事に。
その頃は金銭面にタッチしていなかったため
正確な金額はわかりませんが
水道を引いてくるだけで１００万からかかったようです。

[22: 18]

私の場合、建て替え前の残債は無い状態です。
残債前提であれば１００％ローンは組めるかは不明ですね。

>>ろんさん
市街化調整区域でのメリットデメリットは幾つか前出されていますが、
私の場合一つだけどうにかしたいものが、ネット環境ですね。
光は勿論ＡＤＳＬですらまともに繋がらない環境には泣きます。
ぎりぎり繋がるのがＮＴＴのフレッツ１．５Ｍですがスピードは下り３０％がいいとこです。
これはただ単にＮＴＴの収容局から遠いのが原因なので全てがそうでは無いとおもいますが・・・

[23: 6,14,17]

6,14,17です。
>>20　さんへ
ただ設計中であり、今はまだ住んではいませんが、
悪い点として、子供の通学路が、市街化調整区域を通るあいだは、歩道というものがありません。
市街化区域に入ると、歩道が有るのです。
そのため、子供の通学がちょっと心配ですが、車の通りはそれほどないため、まあ問題はないと考えています。

私の場合は、宅地用の分譲地を購入しましたが、上水道は宅地内引き込み済みでした。

[24: kato]

わたしは市街化調整区域に、住民サービス業という形で申請して、家を建てる予定です。この場合は、将来的に転売出来ないなど以外に大きな問題は、あるのでしょうか？

[25: 匿名さん]

>>22
私は調整区域ですが、光が見事にエリア外になっています。
周辺を取り囲む市街化区域は全エリアだというのに…
メリットは皆さんが書かれていますように税金が安い。緑が
残っていて空気が良いです。

[26: ろん]

光がエリア外、というのは、予想しなかった件です…。
確認してみますね。
税金が安いというのは、嬉しい。
宅地造成されていて、一期はすでに分譲済みなので、
水道引き込みについては問題ないはずです。
歩道もあったし・・・。

だんだん、気持ちが購入に傾いてきました。

[27: 匿名さん]

>>26
税金、長く住めば住むほどその差歴然です。
地域にもよりますが、私は首都圏東京近郊で
固定資産税：年間総額\20,000-です。

[28: 匿名さん]

さいたま市見沼区の市街化調整区域は
光、ケーブルＴＶ共にＯＫです。

[29: 6,14,17]

6,14,17です。
>>24 さん。
転売できない可能性は十分有ります。
自治体に確認した方が良いと思います。
>>15 さんは規制緩和の自治体が多いとおっしゃっていますが、私の住んでいる自治体は、これまでより厳しくなっているようです。
私も、この掲示板を見て、不安になり、もう一度調べてみました。
私の自治体の場合、既存宅地申請をしてなかった土地は、今後はまず家は建てられないそうですが、逆に、既存宅地申請がされていたところは、市街化区域と同じように転売できるそうです。
将来転売する気がまったく無くても、今後何があるかわかりませんから、転売できない、もしくは転売したくても値段がつかないような価値の土地は、購入を考えた方が良いのではないでしょうか?

[30: 匿名さん]

人によっていろいろな考え方がありますが、私は将来の転売や資産価値より、その土地に住みたいかを重視します。将来、何があるかわかりませんので資産価値も重要ですが、お金をベースに考える人生はちょっと。そこで暮らしたい想いが強ければ多少のデメリットは気にならないはず。逆に気になって悩むようであれば、止めた方がいいと思います。

[31: 匿名さん]

転売や大きな資産価値を考えなくても
将来建て替えの時期にきたときに、資金繰りで苦労する可能性は大です。
ローンも通りにくいようですし、少子化になればなおさら苦労しますよ。

[32: 匿名さん]

[33: 29]

>>29 です。

> 将来転売する気がまったく無くても、今後何があるかわかりませんから、転売できない、
> もしくは売したくても値段がつかないような価値の土地は、購入を考えた方が良いので
> はないでしょうか?

この表現がちょっと良くなかったので、以下に訂正させていただきます。

このような土地を購入する際は、こういったことも考慮に入れて、よく考えてから購入してくさい。

[34: nakakou]

どなたか、教えて下さい。今度調整区域に、中古の家を買いますが。立替出来ません。（承知の上買います。）将来立替できないなら、大幅なリホームをして住むというのは、どうでしょうか、この事について問題ありますか、例えば、新築より高くなるとか、宜しくお願い致します。

[35: ママ美]

市街化調整区域に農地転用で家を建てようとしてますが、
農地転用して土地は売ることができないので価値がないとみなされ住宅ローンが組めません。
どこかそんな土地でも貸してくれる金融機関はないでしょうか？？

[36: 匿名さん]

属性にもよるけど、銀行は、いやがる所が多いね。
農地とか、調整区域内は、一般的職業、収入の人なら、銀行を回るのは意味がないよ。

比較的、借り易いのは信金、信組、JA、労金あたりの金融機関と、フラット３５だろうね。

余談だが、仕事が運転手や、その他、危険、事故の可能性がある職業の人なら、上記、金融機関の内、職業で判断をしない、労金とフラット３５を勧める。ただ、その２つは頭金を2割持ってないと断られるけど。

[37: 匿名さん]

＞３６
最近はフラット３５は９０％になったみたいですよ。

[38: old cyclist]

私は　『家庭菜園などに使えます』という調整区域の分譲地を買い
そこに建物扱いにならないサイズのミニログハウスを自分で建て　
使い始めて7年ほどになります。

　しっかりした基礎を作らず　10平米以下なら建築扱いにならないので　
当然届けは不要で違法建築にはなりません。
　『ライフラインに頼らない』というテーマを持っているので　
わざと電気も水道も引かずに　山小舎生活の真似事を楽しんでいますが　
ソーラーパネルを利用するなど　色々工夫して　最近は小舎の中で
インターネットまで出来るようになりました。

　このような利用の仕方もあると思います。

[39: 購入検討中さん]

私が購入検討しているところも市街化調整区域内にあります。大規模なニュータウンで、環境もよく、物件も気に入ったのですが、周辺の市街化区域と販売価格は変わりません。（少し高いくらいです）私もこの掲示板を見て気になったので営業の方に質問をぶつけてみましたが、

■市街化調整区域ではあるが建築制限（第一種低層区域と同等）をクリアすれば家を建てられるという認可を取ったうえでの販売なので、建て替えは問題ないということ。

■大規模ニュータウン、そのエリア内で宅地しかないのに将来的に市街化調整区域のままになる事はないということ。（固定資産税、都市計画税を徴収できないので市側は市街化区域にしようとするのが一般的との説明）

との説明を受けました。その説明は正しいのでしょうか。
また市街化調整区域の土地の評価額が低いというお話とは矛盾していますがなぜでしょうか。
結構高い値段で購入しているのに万が一転売する場合になって一気に評価額は下がるものなのでしょうか。

誰か詳しい方教えていただけるでしょうか。

[40: 匿名さん]

業者の言い分を鵜呑みにしないで、購入予定地の役所に相談と確認に出向きましょう。市役所の都市計画課に行けば用途地域について詳しく教えてくれます。

それと以前大規模ＮＴに住んでいた者として言わせて頂きますが、周りが宅地だからと言って、行政側が市街化調整地を宅地に変更してくれることはないと思います。ＮＴには１０年以上住みましたが、調整地はずっと調整池のままでしたよ。パワービルダーが何百戸も開発した土地は流石に宅地になりましたが、数軒程度では難しいのではないですか。

後悔しないためにも、役所でご相談なさることをお勧めします。

[41: 匿名さん]

＞転売する場合になって一気に評価額は下がるものなのでしょうか

売れればのお話です。
終の棲家で一代きりとの覚悟が必要です。

[42: 匿名]

>>３９
こんにちは。
市街化調整区域は、都市計画法第７条第３項の規定により、市街化を抑制すべき区域として指定している区域です。
原則として開発行為は認められませんが以下の項目に含まれるものは開発可能です。　

(1) 農林漁業の用に供する建築物及び農林漁業従業者の住宅のためのもの

(2) 公益上必要な建築物の建築を目的とするもの

(3) 国、県、指定都市等、事務処理市、独立行政法人都市再生機構等が行　　う事業

(4) 都市計画事業、土地区画整理事業の施行

(5) 市街地再開発事業、住宅街区整備事業、防災街区整備事業の施行

(6) 公有水面埋立事業の施行

(7) 非常災害のため必要な応急措置


以上のような施工事業は認可されます。

大規模ニュータウンの場合は３もしくは４に基づき開発行為により分譲されたものですので、一般の市街化地域となんら変わらない地域と考えて良いです。用途地域は市街化調整区域でも地区計画などで一種低層並みの建築制限をされています。当然、建替えも可能です。固定資産税も市街地なみです。

１に関するものが、農従者専用住宅・分家などに関するものです。

担当者の方のお話は２番目に関しては？ですが概ね正解です。
固定資産税に関しても周辺市街化地域なみの税額に既になっていると
思います。

[43: 購入検討中さん]

色々ご意見いただきまして有難うございました。

役所でも調べましたが条件はついていましたが家を建ててもいい土地のようです。
市街化調整区域という事以外は望みどおりの物件なので第一候補にしていきたいと思います。

有難うございました。