空き地の所有者を調べる方法について

[周辺住民さん]

実家の近くで戸建てを探している者です。
農家の地主が多く、あまり物件も出ない地域です。
徒歩で歩き回ってみると、10年以上空き家になっている家のことを思い出して地元の不動産屋に相談してみました。
すぐに登記簿を取って、記載されている住所・所有者に郵送で売却の意思はありませんかの手紙を送付しましたが、何度やっても『宛先不明』で返ってきてしまうとの事で、私本人が記載されている住所に（東京）に尋ねてみました。
しかし、住所の地名も現在では変更になっていて、集合住宅が建ち並び、結局特定出来ずに退散しました。

不動産屋さんの話だと、記載されている本人は既に他の地に移転している場合は登記簿だけでは分からないとの事。
一応、市役所の税務関係に聞いて、固定資産税の支払い者を問合せてみたとの事ですが、個人情報保護法で教えてもらいないとのことでした。

一般的にはこのような場合は弁護士や司法書士に頼むと聞きますが、報酬が結構な額になるとのことで辞めた方が良いとアドバイスされています。

同じ町会に今も両親が住んでいるので、先日町会長さんに相談に行ったところ、１０年以上も空き家になっていて防災上も地域で迷惑していたので、何度か市に相談に行って市職員から所有者に管理するように連絡をするからと言われたらしいのですが、その後変化はなく、市からも連絡はしているが強制力がないのでとのことで、困っているという話を聞いて、是非貴方に住んでもらえば安心だからお父さん（私の父親）を町会長代理とするのでやってみてくれと言われました。
まぁ、それも困った話なんですが・・・（笑）
実際に所有者と連絡が取れたとしても、自分の予算の範囲もありますし、絶対にここが欲しくていくらでも買いますという訳ではないですが。

所有者の方との連絡方法や、何か良い方法はないでしょうか？

また、弁護士などに依頼した場合の費用はどのくらい掛かるのか、お分かりになる方がいらしたらお教えください。
よろしくお願いいたします。

[3: 仕入れ経験者]

売る気の無い人に相場の倍で話を持っていっても売りませんよ。

[4: 匿名さん]

弁護士や司法書士でも、こういったケースは調べられない。
彼らは、住民票を追いかけていくのだけれども、ちゃんと契約書の有る借金を返済しないとか、個人情報の開示請求に足る要件を満たさないと、住民票が開示されないので、彼らも突き止めることは無理。

市ならば、その土地に対する固定資産税が払われていれば、追跡可能。でも開示はしない。
固定資産税が払われていなければ、これをテコに追跡することはできる。でも、市としての業務なので、やはり個人には開示しない。

探偵ねぇ・・・　地理的に離れていると、費用ばかりかさんで現実的ではないな。

[5: 匿名さん]

市職員には連絡先が分かっているのなら、
「地域の防犯・防災上、あなた（所有者）の連絡先を、町内会に教えてもいいか？」
と聞いてもらえればいいのでは？

その後で
「町内会としても困っている。もう住まないのなら、誰かに売ったりする気はないか？」

と直接話を持っていけば・・・

[6: ご近所さん]

いろいろ回答有難うございました。
No.5さんが回答頂いたように町会を絡めるしか方法が唯一今取れる方法かと思っています。
相談している地元の不動産屋さんもいろいろコネを使い方法を探ってもらいましたが、No.4さんのお話の通りとのことです。
分からないのが、市のどの窓口に行くのがベストかです。
地域の防災ということなら一般的には地域環境課とか、市民課とかが窓口になるのでは考えていましたが、不動産屋さん曰く、素人面して固定資産税課に行って、所有者の所在を聞いてみたらどうだ、もともと教えてもらえないのは分かっているわけで、市から何故だと聞いてくれば、こうこうの事情で町会として連絡を取りたいと言ってみてはと言っています。ダメ元で。

現状売ってもらえるかどうかも分からないし、万が一売却の意思があったとしても価格の折り合いがつくかの問題もあり、No.2さんのお話から調査を依頼する事は、私にはちょっと報酬費用が高すぎます。

取り急ぎご回答有難うございました。

[7: 購入経験者さん]

№04さんは弁護士の職務上請求について
あまり知らず書いてるように思う。
一度相談してみたらどうですか。

[8: よし]

転出した後に死亡して相続人も存在せず、誰も手続きしないのでそのままになっているだけではないでしょうか？参考にしかなりませんが法務局で登記事項を閲覧して見たらどうでしょうか？
登記日がかなり前なら死亡している可能性もあります、割と新しければ所有者が移転する前の所有者に聞いてみるかですかね、乙区に抵当権が設定されていなくて所有者も死亡し相続人が居ない場合は法律では国に帰属することになっています。

[9: 周辺住民さん]

投稿有難うございました。
No.8さんに伺いたいのですが、ご説明頂いたとおり登記簿には昭和38年の登録のままになっていて、その住所を辿って現地に行きましたが、住所表示も変わっていて近くの不動産屋に登記簿を見せても今はその住所がどこか分からないといわれました。
その空き地（実際には割りとそのまま住めそうな二階建ての建物があります）には国の所有であるなどの看板などもなく、ただ放置されているだけなのです。
もし、登記簿に記載されている名義人の方が亡くなっていて、相続する方のいない場合は国のものになるのでしょうか？

[10: よし]

旧住所から辿るのであれば、市町村に問い合わせれば新住所が分かると思います。住所変更事業の発注（住所表示プレートなど）は各市町村が行っており、記録が残っていると考えられます。最終的には新住所が分かったら、その住所を元に駄目元で住民票の閲覧を申請してみてはどうでしょう、うまくいけば転出先、転入先も分かります。
＞その空き地（実際には割りとそのまま住めそうな二階建ての建物があります）には国の所有であるなどの看板などもなく、ただ放置されているだけなのです。
失礼にはなりますがポストに郵便物があればちょっとした情報もつかめると思いますが、近所の住人に聞くのが一番早いと思います。最後になりましたが相続人が存在せず、持ち主が死亡した場合国に帰属することになっていますが、死亡したからと言ってすぐに国に帰属するものでもありません、申請する人が居ないのでしばらく放置されると思います、固定資産税などの滞納で市町村が調べ始め相続人が居るか分からない為、しばらく放置し一定の期間（何年か忘れました）を経過すると帰属への手続きが始まるのが流れです。私なら別の土地を探しますが、参考までに・・・

[11: よし]

参考までに以下民法から抜粋

第６章　相続人の不存在（相続財産法人の成立）第951条　相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は、法人とする。《改正》平16法147（相続財産の管理人の選任）第952条　前条の場合には、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、相続財産の管理人を選任しなければならない。《改正》平16法147２　前項の規定により相続財産の管理人を選任したときは、家庭裁判所は、遅滞なくこれを公告しなければならない。《改正》平16法147（不在者の財産の管理人に関する規定の準用）第953条　第27条から第29条までの規定は、前条第１項の相続財産の管理人（以下この章において単に「相続財産の管理人」という。）について準用する。《改正》平16法147（相続財産の管理人の報告）第954条　相続財産の管理人は、相続債権者又は受遺者の請求があるときは、その請求をした者に相続財産の状況を報告しなければならない。《改正》平16法147（相続財産法人の不成立）第955条　相続人のあることが明らかになったときは、第951条の法人は、成立しなかったものとみなす。ただし、相続財産の管理人がその権限内でした行為の効力を妨げない。《改正》平16法147（相続財産の管理人の代理権の消滅）第956条　相続財産の管理人の代理権は、相続人が相続の承認をした時に消滅する。《改正》平16法147２　前項の場合には、管理人は、遅滞なく相続人に対して管理の計算をしなければならない。（相続債権者及び受遺者に対する弁済）第957条　第952条第２項の公告があった後２箇月以内に相続人のあることが明らかにならなかったときは、相続財産の管理人は、遅滞なく、すべての相続債権者及び受遺者に対し、一定の期間内にその請求の申出をすべき旨を公告しなければならない。この場合において、その期間は、２箇月を下ることができない。《改正》平16法147２　第79条第２項から第４項まで及び第928条から第935条まで（第932条ただし書を除く。）の規定は、前項の場合について準用する。《改正》平16法147
《改正》平17法087（相続人の捜索の公告）第958条　前条第１項の期間の満了後、なお相続人のあることが明らかでないときは、家庭裁判所は、相続財産の管理人又は検察官の請求によって、相続人があるならば一定の期間内にその権利を主張すべき旨を公告しなければならない。この場合において、その期間は、６箇月を下ることができない。《改正》平16法147（権利を主張する者がない場合）第958条の２　前条の期間内に相続人としての権利を主張する者がないときは、相続人並びに相続財産の管理人に知れなかった相続債権者及び受遺者は、その権利を行使することができない。《改正》平16法147（特別縁故者に対する相続財産の分与）第958条の３　前条の場合において、相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。《改正》平16法147２　前項の請求は、第958条の期間の満了後３箇月以内にしなければならない。《改正》平16法147（残余財産の国庫への帰属）第959条　前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。この場合においては、第956条第２項の規定を準用する。《改正》平16法147

上記のような過程で最終的に国庫に帰属します。（土地が国の所有になる）

[12: 周辺住民さん]

よし様
大変ご丁寧にお教え頂きまして、有難うございました。
＞私なら他の土地を探しますが、で自分の中でも踏ん切りをつけやすくなりました。
100％無理！時間の無駄！という事も言い切れないとお受けして、取り合えず、”駄目元”で、勉強のつもりでやってみます。
有難うございました。

[14: 匿名]

今、住んでる家の隣の空き家が倒壊寸前で屋根瓦や腐食した木材等が私の土地に飛んできて車が傷に成り困り行政に相談しても中々対処してくれません、法務局に相談しても持ち主が判明しないで困ってますので何か良い知恵を教えて下さい

[15: 匿名さん]

>14
以前（１０年以上前）土地の所有者を調べていて
その時は国か県か市かどこが持っているかだったんですが
納税課に聞きに行った覚えがあります

事情を話してその土地の税金を支払っているのが誰か教えてもらいました
まぁ個人情報のこともなかった（年代的にも対象が国等だった事も）ので
すぐに教えてもらえましたが･･･
現在個人情報を教えてもらえるかどうかは判りません

[16: 匿名さん]

>14
お住まいの地域に自治会はありませんか?
役所は個人では相手してくれなくても自治会経由で圧力かければ動きますよ。

[17: 匿名]

自治会くらいじゃ動かない。自治体の議員さんに頼むんだね。有力会派に頼めばすぐ動くよ。

[18: ご近所の奥さま]

自治会経由でもまず市は教えてくれませんよ。せいぜい市が直接所有者に連絡を取って、本人の意向を確認したり所有者から直接自治会に連絡するようにお願いしてくれるだけです。納税者情報の保護は今非常に厳しいので安易に教えるとそれこそクビです。

[19: 匿名さん]

>18
スレ主は所有者と連絡を取りたいのではなくて倒壊しそうな家をなんとかして欲しいだけなので市経由で苦情が言えれば良いのですよ。

[20: 購入検討中さん]

土地トラブルに絡み弁護士を使って調べたことはあります
当然ですが費用はかかりますしスレ主さんのような理由で引き受けてくれるかはわかりません
弁護士の権限があれば調べるのは簡単ですのでお友達にいませんか？

[21: 匿名さん]

>>14
所有者の怠慢により倒壊しかけている家屋のせいで、車に傷が付いたとのことですから、
未必の故意による器物損壊で、警察に被害届けを出せばいいのでは？

警察が所有者に連絡したら、無視されることはないでしょう。
とりあえず、警察相談専用電話「＃9110」にかけてみてください。

民事でおさめるなら、修理費用を求める小額訴訟でもおこせばいいのです。
所有者の現住所や氏名は裁判所の方で調べます。

[22: 匿名さん]

弁護士照会といって、弁護士が弁護士会を通じて行政に照会する方法があります。
4～５万掛かるかもしれません。

[23: 匿名さん]

擁壁の所有者を調べたことがある。
販売土地の擁壁に広告がしてあったので、土地を買えば広告収入が得られるかと思ったら、壁が共有物で、自由にならないことが分かった。
不動産屋は、それを隠して販売していた。
危ないところだった。

土地を買うなら良く調べることです。
不動産屋も頼りになりません。