複数筆の土地の所有権移転手数料と合筆の天秤

[匿名さん]

どうしてもそこしかなく、複数筆の土地を購入しましたが、所有権移転登記の手数料（司法書士の報酬）は

土地が３筆である場合）　１筆の手数料×３筆＝

という風に筆数分の倍数になっていくのでしょうか？

それだと合筆した方がトータル的には安く済む気がするのですが、

司法書士が言うには合筆した方が費用がかかると言っています。

よくよく考えると倍数になっていく報酬を得たいが為に合筆しない方が良いと言っているような気がしてなりません。

どなたかお詳しい方、お教え願えませんでしょうか？

[2: スレ主]

追加：該当の土地には、農地と宅地があるため、一部地目変更の登記が必要。

５条だかなんとかの許可は降りる予定。

土地に関して、　　所有権移転登記　→　地目変更　と２回の登記が必要です。

また、建物完成時、建物表題登記　→　建物の所有権保存登記

が必要です。

権利は、司法書士。　土地の地積や地目の登記は、土地家屋調査士しか出来ないともお聞きしております。

登記に関するトータルコストを少なくしたいのです。（全部事項証明書取得時の手数料を安くしたいのではないです）

[3: 入居済み住民さん]

＞権利は、司法書士。　土地の地積や地目の登記は、土地家屋調査士しか出来ないともお聞きしております。

間違いです。
車の免許と同じで、原則は本人申請です。
忙しくてそれができない時は、代書屋に頼みます。
代書を商売にしても良いのが上記の人たちです。


状況が具体的でないので不透明ですが、安く済む一般論を。

もし、宅地の面積だけで言えた建つなら農地転用しない方がオトク。
宅地は毎年の税金がトテモ高くなりますよ。

面積が足りないから農地転用申請が必要。
農地法5条による農地転用申請は農業委員会へ聞いて自分でやれば簡単。

登記関係は、法務局へ行って教わって自分でやれば、ほとんどタダです。
建物表題登記と地目変更はタダ。
所有権名義人住所変更は、一筆1000円です。
保存登記は対象によって手数料が違いますが、普通なら1万円程度でしょう。
（課税価格の○％になります）
添付書類で住民票とか写真とか必要になりますが、数百円です。

ただし、地積測量図の作成が必要ならば、これは土地家屋調査士に頼むしかないでしょう。
もし、融資が絡むならば、抵当権設定登記だけは頼んだ方が無難でしょう。
（相手との交渉になりますが）

結論。
時間があるなら、自分でお勉強してやれば、トテモ安くできます。

[4: 入居済み住民さん]

続きです。

頼む場合の手数料も昔は一律でしたが、今が自由化されています。
インターネットで公開している事務所もありますから、
検索して相場を知ると良いでしょう。
事務所へ聞いて高かったら他へ頼みましょう。

[5: スレ主]

えええええ？？？


＞権利は、司法書士。　土地の地積や地目の登記は、土地家屋調査士しか出来ない。


とは、法務局に電話したとき、登記官がそう言ったのです。

では、登記官はそういう代書屋と結託していると言うことでしょうか？？

公務員が、事実と違うことを教えるとは、大問題だと思います。

司法書士でも、地目変更出来るってことですよね。

[6: スレ主]

あと、課税状況については役場に問い合わせしており、既に宅地並み課税されています。
ですから、もう農地としての課税には戻らないと思います。
それと、取引の当事者は、農業者から非農業者（私）に売る。形態なので
農地としておいても課税状況が宅地なので意味がないと思います。
それとも、農業者でない者が、地目変更せずに放っておけるのでしょうか？

[7: 入居済み住民さん０３]

０３＝０４です。

＞権利は、司法書士。　土地の地積や地目の登記は、土地家屋調査士しか出来ない。

こんな不勉強な公務員（登記官）は減棒させるべきです。

泣く子も黙る、お上（＝法務局殿）のＨＰです。
Ｑ＆Ａの１３０５をご覧ください。
他にも登記の書き方など有益な情報が多数あります。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/fudousantouki.html


＞司法書士でも、地目変更出来るってことですよね。

そのとおりです。
「だけ」でなく「も」です。
本人から依頼があれば商売して良い、という資格保有者のことです。


＞あと、課税状況については役場に問い合わせしており、既に宅地並み課税されています。

そうですか。
それでは、早いとこ家を建てて、減免処置を受けて下さい。
たしか３年間ですが。

[8: 匿名さん]

スレを見ると、まだ相手の土地ですね。

私なら、合筆してからの契約実行をします(契約締結はもっと前ですよ(念のため))。

たしかに、自分でも簡単に出来る合筆に司法書士を使うのはしゃくです。しかし、
・自分のものになるまで、自分では出来ない。
・ローンを組むとき、抵当権設定において、登記代＆手数料が2筆分かかる。
・家を建て終わったあとも、もし、公庫ローン等が入ってくる場合、また2筆分の
費用が同様にかかる。

合筆は「自分で出来る登記」の中でも、「とてもしやすい登記」のひとつです。
(業界人ではなく、かつ、一度経験した者です）

ただ、売主が所有のうちは、どうしても自分では出来ませんので、やてｔもらうと
いいでしょう。

[9: 08]

あと、自分は、土地購入時には、

・不動産屋が懇意にしている司法書士
・銀行が懇意にしている司法書士

で合い見積もりをとりました。

建て終えた後の登記でも同様に

・不動産屋が懇意にしている司法書士
・銀行が懇意にしている司法書士
・工務店が懇意にしている司法書士

とで合い見積もりをとりました。

内緒でやっても仁義に反する気がしますし、また、値段も下がらないと思います。
ちゃんと、「合い見積もりをしたいんですけど、それでもよかったら見積もりして
ください」
とお願いしました。

[10: 入居済み住民さん]

０３＝０４です。
専門家ではなく、ただの（BINBOU人の）一施主です。


＞スレを見ると、まだ相手の土地ですね。

そうでしょうか？？

スレ主の発言１
＞どうしてもそこしかなく、複数筆の土地を購入しましたが、

スレ主の発言２
＞５条だかなんとかの許可は降りる予定。

農地法４条ではなく５条ですから、
これらから推察すると、もう自分のもの（契約済みで決済済み？状態）だと思います。

不安を煽ってしまうのを承知でさらに言えば、
売り主が悪い人で、スレ主以外の別の人Ｚさんに売ってしまって、
Ｚさんが登記してしまえば、スレ主は法律的にＺさんに対抗できない状態。

これを避けるために、普通は代金決済と登記を同時に行うものですが、
スレ主はかなりのボンボンかノンビリ屋さんに見えましたが。


相手にしっかり伝えての合い見積もり提案には賛成です。

[11: 08]

>10さん
ご指摘ありがとうございます。
たしかに、契約前だと思っていた自分の発言は間違いみたいですね。

ただ、
＞普通は代金決済と登記を同時に行う

と私も思います。スレ主さんのところも、そうだと仮定すると、

契約後で、履行前の状態なのでしょう。

スレ主の発言
＞どうしてもそこしかなく、複数筆の土地を購入しました

まあ、「購入」というのは「契約」の間違いでしょう。

[12: スレ主]

法律の条文の条数に詳しくないので・・・
要するに、「農地転用」？？　　「地目変更」に必要な農業委員会の許可のことと思います。

そもそも、仲介者が農協なので、申請は、なんせ農協にやって貰ってるので・・・
それは申請済みで、降りてくれば所有権移転登記、抵当権抹消登記、残金受け渡しを同時にする手筈となっています。

ここで、メッチャ気になっているのは、所有権移転登記の前に前所有者名義で地目変更してから私に渡すべきではないのかと言うことです。もっと言うと、合筆もやってから渡すべきだろうと。（合筆しろ！までは言い過ぎかなぁ）

契約（家族立ち会いの上での話し合い）では、宅地として私に渡す、と約束しています。

あと、法務局へ電話問い合わせしたときに「登記官」が、
所有権移転の後に、買い手の方で地目変更するのが筋である。と平然と言ったのです。

登記官の言い分では、

宅地にすべき原因は、買い手の住宅新築という都合によって発生したのであるからと言うのです。
でも、登記官の業務内容は、裁判のように白黒付ける権利はなく、ただ、申請された内容を審査し、公的に証明できる内容に書き換える権利しか業務内容には無いと思います。
このように、私が地目変更すべきとか登記官に決めつけて言われる筋合いではなく、その時々の所有者が申請すればそのように登記するのが筋であり、前所有者が申請人となって地目変更しても何ら問題ないと思うのです。
これも絶対おかしいと思っているのです。

なら、売買契約を交わす段階で、「宅地としてやりとりするのです」と約束したのだから、売り主の方で宅地にすることも可能なのではないか！！！！　と思うのです。

その上で、宅地となった土地を、

５筆を「合筆」（名義あちら、費用私）　　した後、　１筆を「所有権移転」（費用私）

　　とするか、

５筆を「所有権移転登記」（費用私）　　とするかで

どちらが費用が少なく済むか？　という所が知りたいのです。

[13: スレ主]

あと、合筆には絶対、「地積測量図」が要るのですか？

現状地積でやりますから、と言えば、「地積測量図」が無くても出来ると思う。

のは勝手な考えでしょうか？（土地家屋調査士に作ってもらうのが高そうで・・・）

該当の土地は、昔からの所で、登記上、地積測量図など無いと思うのですが・・・
（無い所は、登記と地積が違うかもしれないから作れ！と登記官が言ってくるのでしょうか）

[14: 匿名さん]

地目変更登記、合筆登記は本人か土地家屋調査士。
移転登記、設定登記は本人か司法書士。
農地転用許可は本人か行政書士が行います。

たぶん司法書士は地目変更登記はできないと思います。
費用が問題であれば、どちらの方法が安いか見積もってもらうしか
無いと思われます。
難易度や手間は個人差があるので特に言及しません。

通常はご心配のように、一筆ごとに手数料がかかることは無いのでは
と思います。一筆に対し主な手数料がかかり、筆数ごとに１０００円とか
２０００円とか加算されるような方法だと思います。
一筆ごとに手数料を取るのはセコイやり方だと思います。

また、宅地としての売却とはそれこそ現状を宅地としてということで、
登記について必要があれば協力するということでは無いでしょうか。

現状はわかりませんが建物が建つことが確実な状態にないと、
農地転用の申請はできても地目の変更登記ができないことも考えられます。

合筆登記は、測量しなくても良かったように思います。

[15: 14]

あと土地の固定資産税は住宅の敷地であれば３年間ではなく
法改正が無い限り減額されますよ

[16: 08(素人で合筆経験者)]

>合筆には絶対、「地積測量図」が要るのですか？

いえ、そんなことなかった気がしますよ。

[17: スレ主]

メッチャ分かりにくい話にお付き合い下さいましてありがとうございます。

農地転用の許可が３月になると聞いておりますので、まだまだ取引完了まで時間があります。

それまでに、もっともっと勉強して、なるべく自分で登記できるようにしてみようと思います。

とりあえず、農地転用の許可降りるまでは登記に関して何にも出来ることはないですかねぇー。

[19: 匿名さん]

>>12 スレ主さん

売主が住宅建設の為に宅地に地目変更の手続きをしても実際に住宅を建てるとは買主です。
家を建てずに転売目的だったら誰が責任を負うのでしょうか？五条申請等は地目変更を必要とする土地の利用者か行うものです。
手続き中に農業委員会の担当者とやり取りすればすぐに納得します。