住宅ローンを賢く返済するには？

[ちろっぴ]

私たちは夫婦共働きで、両方とも公務員をしています。妻と私の年収はほぼ同じくらいです。ＪＡで住宅ローンを組み、妻が連帯保証人（連帯債務者ではない）となっています。同じくらい収入があるので月々の返済もほぼ平等に負担し、家の持分も２分の１づつにしようと考えておりました。ところが先日、税理士の方と話す機会があったのですが、ローンの申し込み人の名義が私であるため、返済者はあくまで私であり、妻が返済した分はすべて贈与になると言われました。また、持分を半々にしたいなら、住宅メーカーと交わした契約書の契約者の欄も私と妻の連名（現在妻は連帯保証人）にしなければならないし、住宅メーカーにもらう領収書もすべて私と妻の名前でもらわなければならないと言われました。そうしなければ、家はあくまで私のものであり、妻が払ったお金はすべて私への贈与とみなされるそうです。
　そこで皆さんに質問なのですが、私たちのような夫婦は他にも大勢いらっしゃると思うのですが、どうやって返済されているのでしょうか？

[2: マンコミュファンさん]

ローン板へどうぞ

[3: 匿名さん]

名義を共有にしなければ贈与になるのは常識ですね。

また、夫婦の収入が同程度ならば、連名でローンを組んでおけば、夫婦それぞれでローン控除も申告できて有利なのも常識です。
※奥さんが出産などで早晩退職する予定の場合は、この限りにあらずって、これも常識。

公務員なんですから、社会常識しっかり身につけてくれないと市民が迷惑ですよ。
あなたのようなケースでは、皆さん、売買もローンもちゃんと考えて契約します。それが普通。


さて、もう物件の名義もローン契約も済んでしまったのでしょうかね？
そうなると、税務署が認めてくれるかどうかわかりませんが、夫婦の間で借金したことにすればいいんじゃないですか？
で、奥さんのローン返済はだんなさんの口座に振り込む形をとるわけです。
つじつま合わせは必要になりますけど、頑張って考えてみて下さい。

[4: 匿名さん]

>>3の意見は厳しくもなんともなく、まったくそのとりですな。

ところで自己資金のことに触れていませんが、何割あって出所はどうなってますか？
これも適当だと大変ですよ。

[5: スレ主]

＞３さん
ありがとうございました。

＞４さん
総費用３３００万円のうち自己資金は私が６５０万、妻が７５０万です。

[6: 匿名さん]

共働きの場合、名義は夫婦共有名義。ローンは夫婦それぞれ組む。
普通はそうするよ。
逆にそうしないと、贈与うんぬんがかかってきますよ。

さて、名義ですが、登記が済んでしまった場合は、司法書士に依頼し「錯誤」という処理にて、正しく、夫と妻の共有名義での持分になるように変更してもらって下さい。
司法書士料は3000〜5000円（高くても1万円以内）
共有名義にしておくと、子供が相続する際も金銭的に有利なので、司法書士料払ってでも変更した方がいいです。
それと「錯誤」という処理をすると、入居後、県税事務所より何故持分を変えたのかの問い合わせがありますが、持分が増えた場合に課税されますが、正しい持分に変更するためという理由で親族内であれば課税されず問題はありません。

[7: スレ主]

＞６さん

わかりやすい説明をありがとうございます。

夫婦それぞれでローンを組むと、それぞれに借り入れに関わる手数料（抵当権設定など）がかかるように思われますが、それでも別々で組んだ方が良いのでしょうか？借入額が２０００万なので住宅ローン控除という点からのみ考えれば、二人それぞれで組むメリットはないと考えました。税理士さんの話だと、ローンは私だけで組んで、妻を連帯保証人ではなく、連帯債務者にできるのがよいと言っていたように思います。そうすれば二人で返すという形になるということでした。

[8: 匿名さん]

親ローンを利用する人は親と貸し借りの契約書を作りますよね。ただし、実際に親に融資してもらったお金を返す人は少ないと思います。明らかに贈与税逃れです。しかし税務署は何も言いません。（正直に話せば当然ダメだといいます。）今回は親を妻に置き換えればいいんじゃないですか？しかし夫婦は一体ですし、もっとあこぎなやり方で資金を調達している人もいますし（子供の貯金とかね、実際はじいちゃん、ばあちゃんからの孫へのお祝いだそうです。）税理士なら指摘するだけでなく対応する知恵を出してもらいたいですね。

[9: スレ主]

＞８さん

ご意見ありがとうございます。

おそらく税理士さんは立場上、そういうテクニック（言い方悪いかな？）みたいなことを私たちに言うのはためらわれたのでないかと思います。なので私は本音と実際を聞きたくてこの掲示板にやって来ました。

[10: 匿名はん]

夫婦共働きの場合、持分に応じた登記をしていなければ

一発でバレます。

後の判断はご自由に