住宅ローンの借換えについて

[入居済み住民さん]

現在、旧住宅金融公庫のフラット35で2000万の融資を受けておりますが周りの人から銀行で借りていないなんて勿体無い、総支払額が多すぎる等よく言われます。実際はどうなんでしょう？私は色々考えた末にフラットの35年固定を選択しました、金利も今がある程度安い時期なので銀行で借入れしても変動金利だったら上がることはあっても下がることはないと考え、HMの提案を蹴り公庫を選びました。
皆さんのご意見をお聞かせ下さい。内容は下記の通りです。

借入金　2000万
金利2.85％（確か・・）
毎月の支払額　約75000円
別途団信保険　年57000円程（元金が減れば安くなる）
火災保険料　一括清算済み
ボーナス払い　なし
尚、先々繰上げ返済を予定しています。（子供が成長するまで手元に
現金を残したい為15年後ぐらいに予定しています）
宜しくお願いします。

[2: 入居予定さん]

私はフラット３５ではないですが、想像以上に金利が低かったので２５年全期間固定を選びました。
スレ主さんのお話だと、近々に繰り上げ返済をするわけでもないみたいだし、大幅に期間を短縮するのでもなさそうだし、個人的には今のままでいいと思いますけどね。
低めの金利で借りられれば、全期間固定は生活設計をしやすいというメリットもありますし。

逆に、近々からガンガン繰り上げ返済をして、実際は２０年くらいで完済してしまおうというのであれば、もっと安い金利の１０年固定とかを選ぶメリットもあるかもしれませんが。

例えば２．８５％の住宅ローンを繰り上げ返済して、３．５％（２．８５％以上）のカーローンや学資ローンを借りるくらいなら、手元に資金を残して、学資などに当てた方が賢いですよ。

[3: 入居済み住民さん]

アドバイス有難うございます。子供の手が離れたらガンガン返済しようと考えていますが
15年間は難しそうです。現状維持がベストな状態なんですね

[4: 不動産営業]

結論、そのままで良いのではないでしょうか。
払い終わって最終的に変動のほうが総支払額が安かったということもあるかもしれませんが、この混沌とした世の中、先はわかりませんので今フラットにされているのは大きいアドバンテージではないでしょうか。
周りの人がどのような人か存じませんが、全額フラットで借りられていることに対して、やっかみ半分なのかなぁなどと想像してしまいます。
職業柄ローンのアドバイスもさせていただいておりますが、変動のほうが良いのでは？と思うお客様はごく少数です。（ローン額が少ない。繰り上げ返済の見込みが大きい。性格的にきちんと予定を立て、その通りの行動が出来る。子供が出来ない。親が資産家・・・）

[5: 購入経験者さん]

特に問題ないと思います（むしろ、低金利で長期間借りられるので、良かったのでは）。固定の方が、安心感があります（将来、金利が上がったらどうしようという不安がない）。
あとは、銀行の長期固定かフラット35か、どちらが有利かというだけかと思います。
うちは、2月借入で、住友信託の30年固定で、2.7％でした。

[6: 入居済み住民さん]

皆さん有難うございます。安心しました、また宜しくお願いします。

[7: 入居済み住民さん]

フラット３５で借りた時点で、終了しています。

１５年も繰上げ返済しないのなら、損失は「確定」したも

同然です。

手元に現金を保有しておくというのは、わかるのですが

なら何故、もう少し期間短縮した設計や、短期固定でのプランを

シュミレーションしなかったのでしょう？

いずれにしろ、最初に思考しなかった時点で結論は出ているでしょう。

[8: 入居済み住民さん]

スレ主です。
>フラット３５で借りた時点で、終了しています。

上記、内容はどういう意味で終了しているのでしょうか？
短期間固定とは10年固定変動金利などのことでしょうか？
10年固定も検討しましたが若干金利が安い程度で10年後には間違いなく金利が上がると考えた
からです。
私の考えたのは10年後支払額が上がり5年固定変動金利を選択、その5年後また上昇・・
といった感じです、間違いだったのでしょうか？結論から言えば短期間固定型変動金利は
初めの支払いが少ないだけではないでしょうか？
フラット35（35年）を選択した理由は
1・現在27歳、年収400万と少ない為
2・返済期間を短縮できても延長は出来ない為
3・繰り上げ返済に手数料が不要な為
4・子供２人（4歳、7歳）がこの先幾らお金がかかるか分からない
5・親父の面倒を見ており、保険にも加入できない為（60歳）
6・最終的には返済期間を20年ぐらいで考えている（現在貯金1300万）
以上の内容です。一番不安なのは親父が病気などをしたときに保険にも加入できないので
自己負担額を全額負担しないといけないので、手元に資金を残して置きたかったのです。
私の選択は間違っていたのでしょうか？変動金利への借り換えをしたほうが良いのでしょうか？
アドバイスお願いします。

[9: 匿名さん]

スレ主さん、７みたいなレスはスルーして、そのままフラットでいてください。
半分あらし目的みたいなもんです。
最初の時点に戻れないからなやんでらっしゃるのにね。

[10: 販売関係者さん]

どちらが良いかは「結果論」でしかありませんからね。
確かに数年前に想定していたほどは、金利は上昇していませんから、
「短期固定」で組んでいた方が今は良かったのかと思いますが、
これが10年とか経てば、また分からなくなりますよ。

住宅ローンは「損得」も重要ですが「安心感」も大きな要素を占めますからね。
「返済額が変わらない」というのは意外と大きいですよ。

[11: 7]

>>9 みたいな全く意味のないレスは無視しましょう。

基本的に借り換えには１％の差があるなら意味があります。

2.は意味不明。通常はそうでしょう
3.無料の金融機関は多いです。もっと調査しましょう。
4.公立で大学卒業まで2000万だそうです。コレも調べれば幾らでも出てきます。
5.意味不明（高額医療費制度などはご存知ですか？）
6.最初から貯蓄の情報があれば返答も変わっていたでしょう。
まず、それ程の貯蓄があればもっと頭金に回すべきでしたね。
最低あと500万は

借入1500万で20年返済位で組めたのではないでしょうか？
であれば、10年固定でよかったのでは？
金利差がそれ程ないと言う事ですが、0.1％でも総返済額
は大きく変わってきますし、なにより元金返済率が違ってきます。

わたしなら、3年固定で元金返済を重視しますけど、
これもある程度金利動向を把握し、シュミレーションして
それに対してどう対処するか等、個人の資質ですので。

借り換え手数料がどれくらいか分かりませんが
再考の価値はあると思いますけどね。（もっと条件の良い金融機関の調査を含めて）

[12: 7]

書き忘れましたが、
ローン借入時期が書いてありませんが？
一応昨年末くらいなのかと勝手に想像しましたが

1年前なら尚更です。
サブプライムローンは1年以上前からレポートがありましたからね。
日本の政策金利が上げられない事は予見できる事ですので。

[13: 入居済み住民さん]

スレ主です。結局何が正しいのか分かりませんでしたがアドバイス有難うございます。

＞2.は意味不明。通常はそうでしょう。→すみません
＞3.無料の金融機関は多いです。もっと調査しましょう。→調査不足でした、メインBKしか考慮してませんでした。
＞4.公立で大学卒業まで2000万だそうです。コレも調べれば幾らでも出てきます。→総額ではなく毎月の月謝や入学金などが想像付かなかった為。
＞5.意味不明（高額医療費制度などはご存知ですか？）→知っています、保険というのは民間保険会社の保険のことです。高額医療制度を適用しても結構入院費など費用がかさみますので・・・
＞6.最初から貯蓄の情報があれば返答も変わっていたでしょう。→情報提示不足でした。

７さんの意見を実行するにはもう不可能みたいなので、現状維持でフラット35を返済し続けます。
皆さん本当に有難うございました。

[14: 匿名さん]

>7さん
ちょっとだけ反論。

>3.無料の金融機関は多いです。もっと調査しましょう。
その地域で利用できるかどうか、給与振込が可能な金融機関かどうか、支店が近くにあるかどうか等考えたらかなり限られてくる人も多いですよ。

>4.公立で大学卒業まで2000万だそうです。コレも調べれば幾らでも出てきます。
私立にいくかもしれない、一人暮らしをするかもしれない、留学するかもしれない、物価が大きく変動するかもしれないと考えていたらどうなるかわからないですよね。

>5.意味不明（高額医療費制度などはご存知ですか？）
高額医療が利用できたとしても、長期的な療養が必要な場合、それに付随する費用はかなりの額になります。また、癌等で先進医療を受けたら高額医療が受けられない可能性もあります。

そのように考えたら、手元に貯金を置いておくというスレ主さんの判断は間違っているともいいきれないと思います。私はできうる限りリスクは低くしたいという考えなので。（そのせいで損をすることも多々ありますが・・・＾＾；）

しかも、フラット３５で３５年ローンの場合、うまくいけば預金利息がローン金利を上回る可能性があります。その場合は繰り上げ返済しないことで金利分をいくらか取り戻すこともできると思います。

なので、私の考え方としては、現状で銀行がいくらか有利だったとしても、「今は借換えはしないほうがいい」です。（３５年固定で手数料を払っても支払額が下がるなら考える余地もあると思いますが）
７さんの考え方ももちろん一理あると思います。ただ、こういう考え方もあるということです。
こればっかりは未来を知っている人がいない以上、自分でどのように予測するかですよね。難しいです。