昭和４６年建築のＲＣ３階建て

[建替え検討中]

実家の建替えで悩んでおります。
実家は昭和４６年に建てたＲＣ３階建てで、事業を営んでおりました。
今年いっぱいで事業を辞めるため、２世帯住宅に建て直そうかという案が出てきました。
建て直すには既存の家を壊すわけですが、業者に聞いたところ8〜9万/坪かかるといわれました。
層床面積で９０坪ありますので８００万程度かかります。
そこでアドバイスをいただきたいのですが、

１．昭和４６年当時に建てたＲＣ造は現在の建築基準で安全と判断できるのでしょうか。（特に耐震で）もし問題がないならリフォームという手段も考えられますので。

２．基礎は杭基礎（場所打ち杭８本）なのですが、建替えた場合この杭を再利用することは可能なのでしょうか。

宜しくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

>１．昭和４６年当時に建てたＲＣ造は現在の建築基準で安全と判断できるのでしょうか。（特に耐震で）もし問題がないならリフォームという手段も考えられますので。
調べないと分からないと思います。
>２．基礎は杭基礎（場所打ち杭８本）なのですが、建替えた場合この杭を再利用することは可能なのでしょうか。
不可。
新しい家のサイズや場所に合わせた基礎になります。

うちの実家の隣がＲＣ造りの一軒家ですが、
同じように潰すにも大金がかかり、
まるごとリフォームするにも、家1軒建つのと同じ価格になるそうで、
（通常のリフォームの倍額）
その上、ＲＣの壁や柱もあるので、間取りが自由にならないそうで、
どちらにしても、半端ないお金がかかるということで、
別の土地を購入し家を建て、ＲＣの家が残っている土地は売れず、
そのまま空家になってしまいました。
ちなみに、阪神大震災で震度６の地域で、あたり一面の家が全壊や半壊のなか、
ＲＣの家だけ問題ありませんでした。
昭和42年築の家です。
少し壁に亀裂が入ったらしいですが、修復も必要ない程度との事でした。
超金持ちの家で、お金をかけまくった家でしたが、
ＲＣの強度はすごいと思いましたよ。

[3: 匿名さん]

阪神大震災はもう13年も前の話しだし、よりコンクリの中性化・劣化も進んでるだろうし、そもそもRCというだけで同一視はできないし・・・。
やっぱり調べてもらわなきゃ安全度はわからない。
それにしてもRCは解体がネックだな。

[4: 契約済みさん]

うちは、築３５年のＲＣを解体して建て替え予定です。解体費用は６０坪で４００万円弱でした。はじめの見積もりでは６００万円超でしたが、何社か競合させたところ、この価格になりました。
ですが、基礎や作りが思った以上に頑固に出来ていたようで、業者は苦労したようです。
また予想以上の基礎だった為、土を入れることになり地盤補強もしないといけないと言われています。費用は追加で２００万近くなるようで、困っています。

[5: 建替え検討中]

みなさん、ご返答ありがとうございます。

No.2さんへ
そうですよね。実際に現行基準で構造計算しないと安全性はわからないですよね。
基礎杭の再利用は無理ですか。せっかくあるものを利用できないのは何かもったいないですね。
確かにリフォームしても、造りが現在のライフスタイルに合わず間取りを考える上でもネックになりますね。しかも、通常の倍ほどかかるとは・・・
貴重な例も教えていただきありがとうございます。

No.3さんへ
本当にＲＣは解体がネックですね。

No.4さんへ
解体費用、坪当たり７万弱ですか。これが安いのか高いのか素人にはわかりませんね。
何社か競合させたとのことですが、解体業者と新築業者は別々の契約としたのでしょうか。
別々だと、いざ新築工事をするときに解体状態が悪いと言われ別途工事費を請求されるようなこともあると聞きましたので、うちは解体するなら同業社にしようかと思っています。

[6: 契約済みさん]

NO.４です。
うちも同じ考えでＨＭの下請けの業者にお願いしました。
知り合いの業者に見積もりをとったところ今のとこより安く出たのですが、あとあとのことを考えると不安があったのでやめました。でも競合させたことで２００万近く値引いてもらえたのでまあいいかと。（最初の価格はなんだったのか！とおもいますけど…）
同業者にお願いするにしても、やはり他の何社かに見積もりをだしてもらったほうがいいと思います。

[7: 契約済みさん]

ＮＯ．４です。正確には木造２５坪、ＲＣ６０坪、２棟で３８０万円です。

[8: 建替え検討中]

契約済みさんへ（No.4さんなどと記してしまい失礼いたしました）
２棟で３８０万は素人にも安いなと感じました。
最初の見積もりは、業者側も「これで通ったらめっけもん」ということなのでしょうね。
しかし、２００万もひくとは・・・
きっと契約済みさんの交渉の仕方が良かったのでしょう。
もし、さしつかえなければ教えていただきたいのですが、競合させた会社はＨＭ下請けの１社と全くＨＭと関係のない数社で競合させたのでしょうか。
もしそうであれば、うまく交渉しないとＨＭに「うちでなくて結構です」なんて言われちゃいますね。

[9: 契約済みさん]

最終的には4社から見積もりをとったことになります。
はじめは工務店で検討していたので、そこの紹介の業者で600万でした。
4年前にも建て替えを検討していたのですがその時は２００〜３００万ぐらいと
聞いていたので、え〜って感じです。
ここ数年で、急激に廃材の処分費が高くなっているのだそうです。

契約したＨＭでも同じような見積もりでした。
納得がいかなかったので以前、検討していてお断りしたＨＭから紹介されていた解体業社に
直接、見積もりお願いしたところ３９０万でかなり安い！
ＨＭに伝えると、あっさり値引いていただけました。

さらに地元知り合いの業者がどうしても見積もりだけでも…というので
みてもらったところ３６０万で、さらに値引きも…と言ってくれたのですが
不安もあったので、ＨＭにこのことを伝え、さらに３０万の値引きで手を打ちました。

最終的には３６０万＋盛り土２０万で３８０万でした。
また地盤補強もやることになってしまい結局６００万近くかかってしまいそうですけど。
（地盤は固い地域で事前の調査では必要なしでした。）

[10: 建替え検討中]

契約済みさん
ご返答ありがとうございました。
大変、参考になりました。
私も４年ほど前に知り合いの建築業者に解体費用を聞いたところ、今回言われたＨＭの金額の半分で十分と言われました。（4.5万/坪）
本当に廃材処理費がここ数年で上がったようですね。

[11: 匿名さん]

解体費用なんて、相手の言い値になっちゃうので、
木造なら半額になったりするんですよ。
業者にとって、数日で終わる作業ですから、
とても利幅のある仕事の一つで是非やりたい仕事になるんですね。
・・・とネットで書き込みを見かけます。
ＲＣは、どこまで値下がるか分かりませんが、
家を建てる業者でお願いするにしても、他社で見積もりとって、
値下げ交渉すべきだと思いますよ。

[12: 建替え検討中]

No.11さんへ
アドバイスありがとうございます。
契約済みさんの例もあるので他社との競合を考えてみたいと思います。

ちなみに、ＲＣの解体って相当振動が発生するのでしょうか。
実家の隣と裏側に３棟アパートが建っていて、そのうち２棟が築数十年の木造なのです。
解体時にアパートの壁にひびが入る等の支障が生じたら大変なことになってしまいます。
どなたか詳しい方教えていただけないでしょうか。
宜しくお願いいたします。