住宅の保全処置についてご質問させていただきます

[契約済みさん]

マンションや建売購入であれば、手付金の額により「保全処置」を法的にとならければいけないとあったのですが、施主所有の土地に、ハウスメーカーの注文住宅を依頼する場合おいては「保全処置」は必要ないのでしょうか？
中間金で物件価格の70％くらいの請求があり、支払い後に倒産でもされては泣くに泣けません。
もし「保全処置」が取られなかった場合、何か良い方法があれば併せてご意見を頂戴したいと思います。

[2: 匿名さん]

土地の場合は売買価格の10％以上または1000万以上の現金は売主が業者であれば保全措置をとらなければなりませんが、請負契約にその規定はありません。業者も途中で支払いが生じるからなのでしょうか。
良い方法ということですが、「完成保証」をお付けになると良いと思います。JIOでもやってます。（1000万上限ですけどね。）

[3: 購入経験者さん]

＞中間金で物件価格の70％くらいの請求があり、支払い後に倒産でもされては泣くに泣けません。
まずは倒産の危険がある業者には依頼しないこと。
支払いの条件を相談してみること。早期に総額の大部分の請求をしてくる業者は、資金繰りが厳しい業者の可能性もあります。資金的に余裕のある会社ほど、支払いタイミングの相談に乗ってくれると思います。私はつなぎ融資の必要がないように調整してもらい、６割ちかくは引渡し後の支払いでしたよ。
それと０２さんもいっているように、セーフティーネットとしてＪＩＯや住宅保証機構などの完成保証が使える業者を選ぶことですかね。

[4: 匿名さん]

倒産の危険があるような業者に頼むのは危険ですよ。仮に建て終わるまで倒産しなくても、引き渡し後に倒産すれば一切のアフターサービスを受けれませんよ！

[5: 2]

JIOの完成保証を使う目的は、JIOの加盟店でしかも完成保証登録店にならないといけません。JIOも＊＊じゃないでしょうからつぶれそうな会社を加盟店にはしないでしょう。素人判断より確実性が高いと思います。逆に、完成保証の加盟店であれば、完成保証をしてもらう必要も少ないでしょうね。

[6: 相模原のＫ]

スレ主さん
皆さんが言われているように、倒産の危険のある業者には依頼しないと言う事が一番大事ですが、前金払いとその保証については建設業法の第二十一条に規定がありますのでご覧になってください。

＜建設業法＞
　http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S24/S24HO100.html

No.2で匿名さんが言われている様に、不動産の売買では、手附金等の額が、
　１）工事完了前の売買にあっては、売買代金の5％または1,000万円を超えるとき、
　２）工事完了後の売買にあっては、売買代金の10％または1,000万円を超えるときは、
手付金等の保全措置を講じなければならないと宅建業法で規定されています。
しかし建設業法には金額の制限が無いので、前金払いの金額がいくらだろうとも正当な権利として保証人もしくは保全措置を講じることを要求して良いのだと思います。

[7: 契約済みさん]

みなさま貴重な意見をありがとうございます。

　ＨＭの方にも、「請負契約なので適用できません」と言われました。
　依頼している業者が決して倒産の危険性が高い訳ではないのですが、先日、とある民事再生を申請したＨＭの消費者説明会に参加したところ、弁護士の方が「倒産した場合は、殆どの金額をお返しすることができなくなると思います」とおっしゃってたので非常に不安だったもので・・。
　中間金の分割や減額を交渉したのですが、会社のルールなのでできません、との回答でした。
　有料で保証会社を探すことはできるかもしれませんが、「殆どのお客さまが、そんなの付けてませんよ」との回答でした。
　実際みなさまはどうされているのでしょうか？
　会社の業績や経営状態を調べた上で、特に保証を付けずにお願いされているのでしょうか？

　＞相模原のＫ様

　業法読ませていただきました。
　ありがとうございます。
　もう既に契約金を支払ってしまっている場合の適用は難しいのでしょうか（もちろん中間金はまだですが）？
　又、もし可能であった場合、この保証は有料になるのでしょうか？
　もし教えていただけますと大変うれしいです。

[8: 相模原のＫ]

スレ主さん
既に契約済みのようですが、契約書には支払についての記載はないのでしょうか？前述の建設業法では、契約書に代金の支払方法を記載しなければならない事になっています。（十九条の四、十一）。

建物完成後にしかローン融資は実施されないでしょうから、中間金で請負金額の７０％も請求されるスレ主さんは、きっとお金持ちと見られているのですね。もし事前に中間金の説明がなかったのならば、現金がないので払えないと拒否したらどうでしょう。請負契約は、請負人（ＨＭ）が仕事を完成させる事を、完成したら注文者（施主）は報酬を支払う事を約束するという契約なので、予め取り決めがなければ、中間金を支払わなければならないという事はないと思います。

※請負契約において請負人が負う義務は、労務の提供ではなく仕事の完成であることがポイントです。

[9: ０２]

＞会社の業績や経営状態を調べた上で、特に保証を付けずにお願いされているのでしょうか？
最近はある程度の良心的なＨＭや工務店ではＪＩＯや住宅保証機構などの完成保証がついていますよ。契約金額の中にその分の協会への費用が含まれているかもしれませんが、その分としての費用は負担しませんでした。
会社の経営状態を事細かに調べることはしなくても、流行り具合や施工棟数が一定以上で安定しているか、常に数か月先の着工まで埋まっているかで仕事が安定している会社かはおおよそ判断できます。また、そこで建てた施主からの口コミ客が多ければ、建てた人たちの満足度が多いと判断できますし、３年とか５年経った家を見せて欲しいとお願いしたときの対応でも、すんなり対応してくれるのか、回避しようとするのかで、アフターや時間が経ってわかる施工の差といったことでも見えてくることがあると思います。

支払いのタイミングと金額の交渉は、契約してしまったあとでは文章にもなっているでしょうし、難しいでしょうね。

[10: スレヌシです]

相模原のＫ様

ローン融資はＨＭ紹介で組みまして、屋根と柱が建てば、完成前でも融資がおります。
恥ずかしながらローコストＨＭにお願いしておりますので、決してお金持ちとは見られていないと思います（実際にもお金持ちでは無いんですけど・・・）。
契約書には契約金、中間金、竣工金と、しっかり金額が明記してあります。
契約前に気が付くべきだったと、今では思います・・。


０２様

保証が付いていなので、良心的なＨＭではないのかもしれません。
施工棟数は順調だと思うのですが、07でもあるように倒産した会社を目の当たりにすることで、少し神経質になっていたのかもしれません。
契約後になってしまうと、やはりＨＭの都合の良いようになってしましますね・・。

[11: ０２、０９]

スレ主
少し厳しいことを言うようですが、それが契約というものです。社会に出られ、家を建てるれるぐらいの方なら、その辺は理解されていると思いますが・・・
一般的に見て悪意を持った著しく施主が不利な契約内容であれば別かもしれませんが、契約時に３０％、棟上時に３０％程度の会社はかなりありますし、そこから見るとスレ主の結んだ契約も理解の範囲内と思われますので、契約後の交渉はかなり難しいでしょうね。
認識しておられるように、過敏になっている部分もあるでしょうし、あとは依頼先が倒産しないことを祈って、施工が適正にされることを注意した方がよいと思いますよ。

[12: よし]

私なんか仕事の関係上、建築会社を与信会社で調査しましたよ、
なんせ倒産割合は建築関係が常にトップですからその位神経質に
なっても良いと思います。
結果的に地場大手HMに依頼しました。（もっとも評価が良かった）
JIOにも加入していましたし、契約時に設備等の仕様変更を
無料でするなら契約しますと伝えたら即OKでしたよ（＾＾）
ショールームで選んでオプションやグレードアップを
かなりしましたが追加料金は一切ありませんでしたし
外溝工事は予算の都合上依頼しませんでしたが
ブロック、フェンス工事、駐車場生コン打ちなど
ポストまで無料でしてくれましたし
手付金は土地建物を含め100万しか入れていません。
引渡し時に残金を全部清算して終わりました、
内容の良いHMにしたことでかなりお徳に感じました。
未だに毎年、有名ホテルで食事会やボーリング大会もあり
無料な上に豪華な景品まで頂いています。
景気の良い企業は良い事尽くめですよ。
極端な例ですが参考までに・・・

[13: 相模原のＫ]

スレ主さん

その契約は建築中の倒産リスクはスレ主さんが負う事になっているようです。無担保状態で融資をしてしまう銀行にも少し問題があると思いますが、不注意でしたね。

契約条件の変更が絶対に出来ないという事では無いので、どうしても倒産リスクが心配という事ならしつこく交渉するしか無いですが、いやな思いもしたくはないでしょうし倒産リスクが高い業者ではないと言う事なので、中間金については素直に支払うのが妥当ではないかと思います。しかしそういう契約書だと、その他でもスレ主さんに不利な内容になっていないのか心配になりますので、もう一度１つ１つ条文を確認してみて下さい。

建売など不動産の売買契約では、有資格者が契約内容について説明すること（重要事項の説明）を宅建業法で義務付けていますが、宅建業法は建設業者（＝請負契約）には適用されないので、内容の説明を受けずに不利な契約をさせられてしまってもそれは施主の自己責任という事になってしまうのです。しかし一般住宅の施主は契約行為に慣れていないのですから、請負契約にも売買契約と同じような重要事項説明の義務を果して欲しいと思います。