建築基準法改正により建築確認が大幅に遅れました。

[契約済みさん]

建築基準法改正により建築確認が大幅に遅れましたが、この損害は建築会社、設計者、国土交通省の一体どこに請求すべきなのでしょうか？お教え下さい。

木造３階建で免震の戸建を建築しようと、平成１９年５月末に建築会社と契約し、平成１９年１２月中旬引渡予定で契約を致しました。けれども、昨年６月末頃建築基準法が改正になり、引渡しが遅れるとの連絡を建築会社から受け、約１年経った今もまだ着工できずにおります。この遅延に関して受けた損害の責任について、どこが負担すべきなのでしょうか？ご存知の方、どうかお答え戴きます様、宜しくお願い致します。

１ 現在発生している損害
(1)引渡し日が伸びた為、支払う予定の無かった家賃が発生しています。
(2)住宅ローン減税を受けるつもりでいましたが、19年中に入居できないため（契約では入居できる予定でした）、20年以降のローン減税となり、控除される額が大幅に減少（最大で６０万）します。
(3)銀行等の住宅ローン金利が上昇する中、引渡し日が延長され、金利が上昇した後の融資実行で負担が大幅に上昇する。
(4)土地のみの所有（平成１９年３月取得、現況更地）で居住できずにいるため、固定資産税の軽減が受けられません。
(5)心労（これが一番大きいです）

２ 質問
(1)本来ならばローン減税を受けられた者に対する救済処置等の方法がありましたらお教え下さい。
(2)土地のみの所有のため増加する固定資産税を軽減できる方法等ございましたら、お教えください。
(3)法改正による遅延で被った損害(家賃等）を賠償すべきは誰なのか、お教え下さい。
(4)木造３階建の免震住宅の確認申請はいつ正常化するのかお教え下さい。

よろしくお願い致します。

[2: 匿名さん]

あくまで予測なんですが、責任は工事を請け負った会社（ＨＭｏｒ工務店？）にあると思います。私も昨年７月に工事請負契約をしましたが、つい先週家も完成しました。工事途中で建築許可の追加書類が発生しましたが、もう１回再許可を取らなければならないということで工事が１週間中断しました。許可を出す県の担当課へ問い合わせましたが、基本的に住民の方へ迷惑をかけないよう努力しますとの回答でした。推測なんですが、スレ主の話では１年たっても許可が下りないというのは行政が怠慢ではなく申請書に不備があるため許可がおりないのではないでしょうか？昨年６月から建築基準法が改正され厳しくなるというのは前から分かっていたことです。建築会社が必要書類を準備できていない可能性があります。許可の順番待ちで１年も遅れることは無いと思います。１度、住んでいる自治体に確認をとってみてはいかがですか？

[3: 匿名さん]

仕事は段取りで決まる。
確認申請を受理した日がいつなのかが問題だが、民間機関では差し替えたり、受付を組織立てて整理していなかった時期がある。

受付帳簿があって、受付印は通し番号であれば幾分か信頼できるが、さかのぼって受け付けたり、空き番号をあらかじめ用意して後から書き込むなど、インチキがごろごろしているだろう。

彼のイ−ホムズでは、受付日と図面作成日に時系列の矛盾があった。
差し替えを行っていた証明である。
書類の整合さえチェックできない業者や確認機関があるということだ。
こんな基本的なところさえ、指導できていない国土省も問題である。

反省した現在は、指導できているのだろうか？

[4: 匿名さん]

５月末契約で間取り確定して実施設計構造計算して改正前に確認受付となるとやや厳しい印象ですね。
１２月中旬引渡予定というのは業者の見通しの甘さがある感じ。
この時期なら事前に改正による遅れのリスクは説明して了解とっておくべきだった。
本来は改正前に受付できる工程だったが、なかなか施主がＯＫ出さないでずるずる引き延ばされた結果遅れたということになるとまた話が違うのかな・・？

普通引渡しが遅れることによる賠償の取り決めが契約書の中にありますがそこはチェックしてますか？
１日遅れるごとに残工事の何分の一の金額とかがよく聞くやつでしょうか。
取り決めがなければ請求できない・・ということではなくて
新たに話し合って決めるということになるかなとは思います。
本気でやるなら弁護士に相談すべきでしょうが。

役所（審査機関）が受付ようとしなかった、審査しなかった
となると役所の責任を問うべき？
申請って業者がするものじゃなくてあくまでも施主がするもの（業者は単なる施主の代理人）なのでここも難しい問題。

基本的には引渡し契約の遅れという一点に対して業者に責任を問うという形になるような気はするけど。
遅れた原因が役所にあるならそれは業者が役所を訴えるべきか

どちらにせよきちんと建築に詳しい弁護士に相談すべき。

[5: 匿名さん]

>(1)本来ならばローン減税を受けられた者に対する救済処置等の方法がありましたらお教え下さい。
ない
>(2)土地のみの所有のため増加する固定資産税を軽減できる方法等ございましたら、お教えください。
建築中の建物には固定資産税がかからないので、今年の固定資産税は更地の土地で軽減されていないとしても、建物＋土地の固定資産税より、更地の土地だけの固定資産税の方が安いですのでラッキーですよ。
>(3)法改正による遅延で被った損害(家賃等）を賠償すべきは誰なのか、お教え下さい。
契約書に違約金が書いてあれば施工者ですが、法改正の場合施工者の不備だけではないところもあり仕方ないことだと思います。また法改正により遅延する事は土地を買った3月の時点で予測がついた事でもありますし・・・
>(4)木造３階建の免震住宅の確認申請はいつ正常化するのかお教え下さい。
お役所に聞いてください。

>銀行等の住宅ローン金利が上昇する中、引渡し日が延長され、金利が上昇した後の融資実行で負担が大幅に上昇する。
固定にする人にとっては、そうかもしれませんが、変動の場合、関係ないので。

[6: 匿名さん]

>受けた損害の責任について、どこが負担すべき

自分でしかない。
世の中なんて、そんなもの。大人になりましょう。

完成期限が契約に盛り込まれていて、かつ免責事項に該当しない場合だけ、請求できるかもしれないけど、そんな契約してないでしょ？
ならば、自分の甘さを＊＊なさいな。

[7: 購入経験者さん]

あなたの契約したＨＭとの問題になりますから、契約上の問題となります。

具体的には、完成、引渡し期限が具体的に明記してあれば、それを元に訴訟を起こすことです。

訴訟といってもそれは最終手段ですので、そこまで踏み込むかどうかはあなた次第です。もちろん、訴訟費用がかかります。それは、当然自己負担となりますので、安易にはできません。

まずは、ＨＭにクレームをすることがステップです。具体的にどんな損失が出たのか、どのような契約違反が生じているのかを文書にして話し合うべきです。

その後のステップは、相手の対応いかんであなたが決めることでしょう。

[8: 匿名さん]

＞建物＋土地の固定資産税より、更地の土地だけの固定資産税の方が安い

これは地域によって全然違いますよ。建物が有る無しでは税率が全然違いますしね。
建物が建っていれば税率の軽減はありますが更地の土地については、基本的には軽減はありません。
東京都ですと更地でも宅地であれば確か今年度も2割軽減が延長されたはずです。
4月末に完成入居した我が家も今年の1月1日は登記上は建物無しだったので
建物＋土地の固定資産税　＜　更地の固定資産税
です。

以前立っていた上物の滅失登記を年明けにすればよかった・・・・。（10月にしてしまいました）

[9: 住まいに詳しい人]

施主さんの住宅は、構造判定の必要な物件ですかね？
構造判定の必要のない物件なら３階建ての住宅でも１ヶ月〜長くても２ヶ月位でバシバシ確認おりてますけど？
お願いしたHMさんの対応はちょっとひどすぎますね。
契約解除して、他のHMにお願いしたらどうですか？

[10: 契約済みさん]

3階建てで建築予定です。（着工前）

3月中旬に構造計算をHMで始め
4月20日頃に建築確認申請をして
先週、建築確認がおりました。

3階建てで構造判定が不要な家があるのですか？

小さい工務店さんなど、3階建てはなかなか建築確認を通せないところもあると聞きます。

でも、免震住宅ってことはHMですよね？
これが工務店さんだと免震の性能証明が難しい？