リッチ条件が良いが内装に不満がある建売について

[購入検討中さん]

初めてこのサイトで質問させていただきます。

私は現在社宅に住んでおりますが、入居期限が次の3月までということで土地、建売含めてここ3ヶ月ほど真剣に物件を探していました。
ところが、希望条件（駅から１０分程度、学校まで１０分程度以内）に合う物件に出会えていませんでした。
そんな中、先週末に新聞チラシで発見した建売物件が、上記条件を満たすもので、思わず申込金を払って抑えている状態です。

南道路に面しており、学校まで３分程度、駅まで１０分以内という
２×４の物件で、立地は申し分ないのですが、内装に不満があります。
具体的には、ドアの色、壁紙、キッチン、トイレ等が
材料費を抑えたものになっているようで、好みのものでは
ありません。
あと、断熱材厚もけちられているせいか、少し寒い気もしました。

建築を担当した業者に、内装他のリフォームの相談をしたところ、
正式な見積りは出してもらっていないのですが、相当な額になるからといわれて悩んでいるところです。
もともと私も建売については、施工中の状況も不明であることから
できたら避けたいとは思っておりました。
ただ、土地については、相当人気のあるところですので、あとで
売る場合にも期待はできるので、余計に悩んでいます。

みなさんなら、どうお考えになりますか。
似たような経験があるかた、アドバイスをいただければ光栄です。


ただ、現在子どもが通っている学校は地域でも人気が高く、
転居してま


子ども（小二）の通学を考えて、学校に

[14: 匿名さん]

立地条件のいい人気のある土地は建売業者が速攻で抑えちゃうのは常識ですよ。
少なくとも素人が相場の値段で買うのは無理でしょうね。

[15: 匿名さん]

結局、「不動産にお買い得なし」ってことですよね。

[16: 入居済み住民さん]

13です。

14さんへ。
確かにそうですね。その話も良く聞きます。(この板で(^^；)

そうなると、建て売り業者が抑えて作った物件も優位性があることになります。
あとは、皆さんのおっしゃるとおり、何を優先するかですね。

私がスレ主さんの立場だったら、構造体、施工に手抜きがないかをチェックし、
OKだったら買いかな。リフォームは後回しにし、住んでてホントに気に入らなかったら、
お金貯めておいて、そのときになおす。

私ならたぶん慣れるでしょうけど。

[17: 匿名さん]

人それぞれでしょから、この問題は難しいですね。

私の場合、家電製品や車なども色んなグレードを見ると、つい上級クラスに目が行ってしまうタイプなので、家造りも廉価品は無理でした。

しかし、ランクが低くてもそれなりの性能で我慢できるタイプの方は、建売りや条件付でも問題ないでしょう。

住めば都とは土地柄のことですが、建物そのものも同じなんだと思います。

[18: 色々悩んだものです。]

皆さんのご意見を見ながら、私なりのコメントをさせて頂きます。まず、①購入金額が近隣の相場と比べてどの程度であるか。②土地の評価額はいくらか。（路線価等）③ローン返済に無理がないか。④建物基本構造に問題がないか。⑤ご近所さんに問題が有る人はいないか。この辺りトータルの兼ね合いだと思います。なにを隠そう、当方も最近、同様な状況で悩んだ結果、購入をしたものです。ただ、当方の場合は中古物件でしたのでスレ主さん以上に悩んだかな？？？そこで思ったのはやっぱり購入金額が近隣の相場と比較してどうかが一番のポイントでしたね。（まぁ、建物価格が中古でしたので比較的安かったのでトータル金額としては近隣相場の新築に比べるとかなり安かったということも有りますが。）一戸建ての場合は皆様が書いているように最終的には土地が資産として残りますから、上述しました建物基本構造に問題がなければ、内装（趣向・趣味）の問題はかなりの部分、許容の範囲で考えて良いと思いますよ。だから、後はエイ！ヤ！の決断ですよ。但し、無理なローン返済は厳禁ですよ。では頑張って下さい。

[19: 匿名さん]

うちは立地条件を優先に建売を買いました。
立地条件の良い土地は建売業者が買い付けてしまい、
土地だけ流通しているのは狭小すぎるものか、大きすぎて手が出ない広大な土地かで、
一般人が土地だけ買うのが難しいからです。都心ですが。
駅まで徒歩10分とかは耐えられないので、絶対に立地重視でした。
利便性の良さが満足すぎて、注文住宅に劣る家本体への不満は感じません。
家は消耗品なので、建て替えればいいかなって感じです。
あとあと残る土地が大事って考えで買いました。

それと、書き込みからすると、物件はすでに出来上がっているのでしょうか？
出来上がっているのであれば、リフォームは高くつきますね。
出来上がっていない部分や、発注前のものは、差額だけで変更可能だと思いますけど。
それ以前に変更を嫌がる業者もいます。（変更によって利益を得られないから）

建売の場合、まず、近隣の方へ、その物件だけの安っぽい新聞折込広告をいれ、
立地条件の良かったり、相場相応、または間取りが良いなどの物件は、
近隣の人以外が目にすることがないうちに売れてしまいます。
その後、完成一ヶ月前あたりから色々な業者の折込広告のなどに
沢山の物件が載っている中の一部として記載され始めます。
このあたりになると、何か欠点があって、近隣の方がパスした物件になってきます。
間取りが悪いというのは痛いですよ。
5畳くらいの部屋や日が差さない部屋があるとか・・・

ところで、建売で既に申込金を払っているとのこと。
これを解約すると申込金は当然戻らず、更に違約金として申込金と同額を払わなくてはなりませんよ。
その上で悩まれているんでしょうか？

ドアやキッチンなど、すでに取り付けている状態なら、

[20: 匿名さん]

＞立地条件の良い土地は建売業者が買い付けてしまい、

都心だけでなく、地方都市でも同じです。
で、立地条件がすばらしい場合、>>19さんが書かれてるように
建つまえに売れてしまいます。
結果的に売建てになります。
この場合、間取り変更もできますし、差額の追加費用を払えばグレードアップした備品に
変更もできます。

建ってしまった状態で　まだ売れてない　というのは　スレヌシさんが気づかない
なにか欠点があるのでは？
近所にヤ○ザ事務所があるとか

[21: 販売関係者さん]

必ずしも売れてないから大きな原因があるとは限りませんよ。そんなこと言ったら私ら営業いらないでしょ。マンションでも最後の１部屋が売れないなんてよくあります。焦ります。その一部屋が会社の利益なんです。

[22: 匿名さん]

マンションと一軒家を混同して書き込みしても、説得力にかけると思いますよ。

即完売のマンションもあれば、売れ残る物件もある。
最後の一部屋が売れない以前に、即完売にならないには理由があるんですよ。
で、新築マンションの販売に営業マンが苦労するって？
変な売り方しているマンションなんですね

[23: 匿名さん]

確かに条件の良い物件なら営業はいらねーな。
悪い条件の物件を売り付ける為に会社は高い給料払っているんだろ。

[24: 入居済み住民さん]

大田総理より提言！
売りたて販売、建売販売を撤廃にする法案！！
（同時に、設計だけでなく、施工までの建築確認を建築基準法に追加。４号特例撤廃。）

「土地は高いが、建物は、4万という建築業者より選択可能。結果、欠陥住宅がすくなくなる」
→こうして国は平和になった・・・

[25: 元建売住人]

建売住宅に20年ほど住んで、この程念願の注文住宅を建てたものです。
以前住んでいたのは、当時の飯田建設が建てた都内の建売でした。
バブルが膨らみ始めた時期で、グズグズしていると他の人に買われてしまうとせきたてられて手付を打ちました。
この掲示板を読めば心配になるような物件でしたが、当時の予算から考えると、道路付きも最寄り駅からの距離も、子供の学校からの距離もソコソコでした。
その家で子供を2人育て上げ、退職金を貰うまで会社に通いました。
途中で大きな地震がなかったのは単にツいていただけかも知れません。
今の家から比べると、欠点だらけの家です。
でも、我が家の幸せな20年を支えてくれた家です。
最後も立地は良かったので、中古住宅として、短期間で売れました。
建売は安普請である事に間違いはありませんが、立地が良くて構造に問題が無ければ嫌う事は無いと思います。
建売は立地です。あとは、業者が信頼できるかどうか。値段相応の安普請なら買いだと思います。
予算が豊富な人が建てた注文住宅と比べる物ではありません。

[26: 匿名さん]

築20年の建売が中古住宅として売れたって、摩訶不思議な話ですね。
20年前の建売と現在の注文住宅だと、カルチャーショック受けるぐらいの差があるんでしょうね。
最近の建売でも、ジェットバス＆ミストサウナ付きなんてのもあるので、設備は良くなってますよ。建売は売りやすくするために見た目や設備を良くする傾向にありますね。
ただ木の太さとか肝心の構造上でケチっていてに大きく差があると思いますけどね。

[27: 匿名さん]

>>２６
＞築20年の建売が中古住宅として売れたって、摩訶不思議な話ですね。
その建物に住むという前提ではないかもしれませんよ。２０年もすれば建物の値段はほとんどないので、立地のいい建物付きの土地を購入して解体、新築ということも考えられますしね。そういう意味では、世間的にいう良い立地の方が売りやすいのでしょう。

[28: ビギナーさん]

＞築20年の建売が中古住宅として売れたって、摩訶不思議な話ですね。

土地を探してたころに見かけましたが、築十数年の家付き物件はそんなに
めずらしくないですよ。
まぁ、その「家」部分がどの程度評価されているかは不明ですが２７さん
がいうような買い方はもとよりお金のないなかでの選択肢であれば土地だけ
とさほど変わらない値段で買える家付きはそこそこの需要もみこめると
おもいます。

まぁ、「家」部分が高く評価されて売れたのなら摩訶不思議ですが、土地の
付加価値として売れたのなら不思議でもなんでも。

[29: うちも売れましたよ]

税法上の原価償却期間として定義されている木造建物の耐用年数は２２年です。
しかしそれは会計処理上の年数でして、個人間売買の不動産の場合は、双方が合意すればそれが成約価格となります。
それが世間で言われている相場価格の算定基準となるのですが、これも近隣に成約事例がなければ意味を成しません。
そもそも不動産の根付というものは、周りの影響を非常に受けるものでして
滅多に売りが出ない希少地に建つものならその数字も跳ね上がるし、逆に近隣に塩漬け物件が多い地域ならいくら安くしても売れないし・・・
一概には言えないものです。

これはね、都心中心部にあったマンションと（長谷工）郊外の戸建て（大規模ＮＴ内にある西松建設の建売）の売却してみてわかったことなんですよ。
相場なんて、意味ないなと・・・
建売戸建ての売却には苦労しましたよ。
リフォームして見栄えを浴してから売りましたが、それでも土地値にまで下がることはなかったです。
だいたいそうですね、３００万くらいは建物代が残っていたようですよ。
不動産屋から計算式を教えてもらったのでご紹介しておきますね。
新築を１００％として（この数字の根拠は、各都道府県別の新築価格が設定されている）毎年５％づつ下落、じゃあ２０年でゼロかと言えば、不思議なことにそうはならない。


２６さんも、一度ご自宅を査定してもらうと良いです。
詳し〜く説明してくれますから、私の話が理解できるようになりますよ（笑）

[30: 26]

26ですが、摩訶不思議と書いたことで、みなさんご丁寧にありがとうございました。
単に、注文住宅なら中古物件として売られ、リフォームして住む方もいらっしゃると思いましたが、
建売の建物なら、上物ありの土地物件となり、土地代程度で上物に付加価値は付かないのがほとんどで、土地を購入してすぐに家を建てない方は、上物があった方が固定資産税が安いので好まれるというのは知っていたのですが、
それなりの構造の築20年の建売に住む気になる方がいるというのが不思議に感じただけです。

一応、うちも築10ヶ月の都心のマンションを売却か賃貸かを余儀なくされ検討したとき、購入価格6000万円が1000万円落ちの5000万円と査定されました。
＊＊らしくて賃貸にし、賃貸時は税務署で減価償却しながら青色申告しましたが、税方上の原価償却と売買価格では相違します。
売却相場については、一度でも他人の手あかが付くと、大きく値段が下がり、あとは徐々に価格が下がるというものでしたが、築10年の現在は、立地条件がより良くなったため、土地相場があがり、査定価格は購入価格を上回っています。（賃貸料の相場も上がっているので売ってないのですが。）原価償却では売却相場の計算はできないと思いますよ。
築10年経過した注文住宅の計算なら、29さんの計算式で近い金額になると思いますが、建売の場合は築15年で価値0とのことでしたよ。（土地目的の上物つき物件の購入を検討したとき、そう言われました）

[31: 29]

＞建売の場合は築15年で価値0とのことでしたよ。（土地目的の上物つき物件の購入を検討したとき、そう言われました）
どこの仲介業者がそんな＊＊なこと教えたんでしょうね。
まさか、一件だけ、一人の担当者からのみの私見を鵜呑みにしたなんてオチはないでしょうね（笑）
我が家の２度の売買でお世話になった仲介業者は、東急リバブル、住友不動産、住友林業、三井のリハウス、センチュリー２１、関西の私鉄系２社、地元業者５社。
計算式を提示してきたのは大手と私鉄系、住友不動産は過去３年間の近隣の同程度の敷地・築年物件の成約事例一覧表を提示、東急は数十のチェック項目からなる我が家の査定表を提示（近隣の環境や道路付けや高低差、方位や間取り、リフォームの有無、近隣の嫌悪施設や商業施設、医療施設からの距離、最寄り駅からの距離等）
自社作成の計算式の小冊子もご丁寧にいただきましたよ。
その中で、東急と三井の紹介客と個人売買が成立（当然２軒別々）
その後、地元の仲介業者３社から中古物件の紹介を数十件づつうけ、実際に内覧しました。


＞築20年の建売に住む気になる方がいるというのが
東急も三井の営業所長がはっきり言いましたよ。「大手で建設しようが、注文であろうが、それは価格には関係ありません！早く成約するかどうかも約束できるものではありません。」
それともうひとつ「マンションは５０年を耐用年数として計算するので、同じマンション内での価格差はほとんどでません、しかし一軒家はひとつひとつその個性が違い、ふたつと同じ物はないので、査定はあくまで目安としてお考えください。大きく外れると難しくなりますが、東南との角地と北向きが同じ価格であるはずはないのですから、お客様のお好きな価格をつけてください。」
なんせうちは数十万人が暮らす大規模ＮＴ内でしたからね、現在のＵＲ機構と行政とが共同開発した場所です。
販売当初は積水、ダイワ、現在のエスバイエル、地元業者の中から建設するという、建設条件宅地宅地販売。
街開きから３０年以上経ち、相続問題、都心回帰と不動産売買がとても盛んな場所、駅前には大手の仲介業者ずら〜と並んでますわ。
業者選びには不自由しませんし、近隣の成約事例にもね。

＞築10ヶ月の都心のマンションを売却か賃貸かを余儀なくされ検討したとき、購入価格6000万円が1000万円落ちの
そりぁ奥さん当然やね、デベの取り分考えなさい！
ということで、別に奥さんと議論しても何も得られるものはないので、ここいらでさいならします。

[32: 土地勘無しさん]

買う基準でなやんでるのに２５年後に売る話してもしゃーないしね・・・。
というか、売りを考えるなら１００％土地にこだわるべきだし、選択肢がない。

住む上での選択肢だったら、不恰好だけど使い勝手のいいカバンを買うか
格好はいいけど使い勝手はいまいちなのを買うかというところ。

数年後に中学生になる子供を送り迎えしたり、高校生になった暁には駅まで
送り迎えしたりと考えるとどうしても立地に傾いてしまう自分です・・・。

[33: 26]

>29
三井のリハウスと住友不動産で査定してもらいました。
その計算式は、あくまで注文住宅で10年以上経っているものにしか該当しないと説明されましたし、一軒家を購入した時も中古住宅を案内してもらったのも、その業者です。
あなたの場合は注文住宅じゃないですか・・・10年以上経過しているから当てはまるんですよ。
建売は15年で価値0と説明されましたし「上物」と呼ばれます。（買う側ですが）
価値は0でも住むも壊すも自由と言われましたが、すぐに建替えが待っているのに、リフォームし、建替え時の引越しなど考えると、建売の15年以上で住む人はいないとね。

>そりぁ奥さん当然やね、デベの取り分考えなさい！
おいおい。
売却時にデベの取り分を考える必要はありません。
売却価格に対しての手数料を払いますので。