親の土地に家を建てる場合

[購入検討中さん]

両親が高齢となり、改築を考えていますが、
税金などの面で名義をどうするか悩んでいます。

父の名義の土地なので、父の名前で
割しい家を建てるのがいいのか。
私が土地を借りた形にして、私名義で
建てた方がいいのか。
どんなものでしょうか。

父は退職して現在無職です。私は４０代後半の
男性で、長男なので今後も両親とは同居となると
男います。

[2: 匿名はん]

親の名義でローンが組めるなら親名義で建て，相続後に残りのローンを自分で払うのがいいと思います．親御さんに現金の余剰があるなら，親からお金を借りて自分名義で建てるのがいいと思います．贈与税は掛かからず，相続税と同額となると思います．

[3: 匿名さん]

？
家は自分名義、土地は親名義のままで、何か不都合あるの？

[4: 匿名さん]

うちの場合、土地は親名義、家は自分名義で建築中だが、何の不都合もない

[5: 買い換え検討中]

そもそも自分で金持ってんの？

[6: 匿名さん]

親に土地を借りた形にしても、お金は払うのかな？お金の流れが無いと、ただで借りた土地に貴方がローンを組んで家を建てれません

[7: 匿名さん]

親の土地に、子供の建物を建てることは出来ます。

方法論としては、２つあります。
使用貸借と賃貸借。

＜賃貸借（その１）＞
毎月、借地権が発生しないような相当となるような地代を支払う方法。
これ、ローンを組むのはまず困難。
親の土地は建物が建っても更地評価のままです。

＜賃貸借（その２）＞
親の土地の時価の６割から９割の金額を親に支払って、そこに家を建てる方法。
借地権が発生することになります。
地代はかなり安い金額を、親に支払います。
これは、住宅ローンを組むことも可能です。
子供の資金繰りは、普通の借地権住宅を買うのと、あまり変わりません。

＜使用貸借＞
地代の支払いはありません。
ただし、親の土地は更地評価のままです。
ローンを組むことは可能です。

[8: 匿名さん]

↑????

[9: ０７]

>>08
何がわからないんだい。

使用貸借の場合は、ローンを組む際に親が土地を担保提供する必要がある。

借地権を設定する場合はそれは原則必要ないが、やはり底地権の担保を取りたいから金融機関は親にも担保提供を求める場合が多い。

[10: 匿名さん]

スレ主さんは、世間しらずのお坊っちゃんなのかな？モーチョット勉強してから家を建てようね。

[11: 匿名さん]

大体、スレ主はローンを組んで家建てるの？現金？お金も親からだして貰うの？

[12: 8]

>>7 すまない 6へのレスなんだが時間差爆撃してしまった様だ
あなたの言う様に使用貸借なら親との間の金の流れは不要だから???レスしときました

[13: ０７]

>>12
了解。
だれに対する投稿かをあなたが書いておけば、行き違いは生じなかったんですけどね。
以後はよろしく。

[14: 8]

>>13 そのつもりで ↑ を入れたのだがタイミングが悪かった様で
やはりアンカーの方がいいな
すまない

[15: 入居済み住民さん]

とりあえず　親名義の土地に自分名義の建物が良いようですよ。

親が死んで　土地を自分名義に変えたほうが　費用は全然すくないそうです。　
詳しい方から聞いて　実行したけど　ソースがないので　わかる人　説明お願い

[16: ０７]

>>15
使用貸借にする場合のことを言いたいんだね。

建物を建てる時点で、贈与の問題は発生しません。
税務署への所定の届出は必要です。
（旧民法から現民法への切替りの一定時期だけ、この取扱が否定されることがありましたけど、現在は昭和４８年の通達を基に認められます。）
ただし相続する際に、「更地評価で」となります。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/hyoka/02/04.htm

親が年金暮しで他に収入が無いのだと、親自身がローンを組むのはまず無理。
親が自己資金で家を再築出来れば、まずこのような相談は無いでしょう。

かと言って、子供が資金を提供して親が家を建てると、これは子から親への贈与です。

子供が自らの資金（または子供が金融機関からローンで資金調達）で家を建てるのが、現実的です。
使用貸借だと、借地権の問題は発生しませんので、親の土地に建てた子供の家に親と一緒に住んでも何ら問題はありません。贈与の問題も発生しません。

[17: ０７]

>>15
国税庁の通達そのものの全文はこちらのリンクです。

http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kobetsu/sozoku/...

[18: 匿名さん]

＞１
＞改築を考えていますが、・・・

少し話は変わるけど、リフォームではなく、新築を考えているんですよね？

それでしたら、1月１日に法律上更地になってないように気をつけようね。
土地への固定資産税があがっちゃいますので。
（スレ主さんとこの家の評価額にもよるけど、まあ、一般には、立て直した
がっている家にかかってくる税金よりも、土地にかかる固定資産税の住宅用
特例の割引のほうが大きいと思う。正確には自分のとこの土地なので自分で
判断して）

[19: ０７]

>>18
建替する場合、解体してもすぐに工事にかかる場合は、次のようにします。

＜登記手続き＞
建物の抹消登記は解体後すぐには行なわず、新規建物の竣工時の登記と一緒に行ないます。
（業者はこの点よく心得ているのが普通です。）

＜固定資産税・都市計画税の課税＞
前年度までの建物・土地の状況のままでの課税となります。

ただし、長期間更地のままで放置しておくと、更地評価で課税されてしまいます。
最近は建築確認が申請から確認がとれるまでかなり長期化している状況が続きましたので、注意が必要です。
市町村が、「建替だ」と判断するか「取り壊したまま」と判断するかで、扱いが異なります。
個人の戸建で「仕掛中建物」で課税することは、よほど大規模でない限りはまずありません。

[20: ０７]

スレ主さん、どうするつもり？
結論を急いでいるんじゃないの？
それとも、あと１０年くらいかけてじっくりと考えるの。