盛り土 造成 擁壁

[横浜在住]

住宅用地を購入予定です。

土地なんですが、南側が１．９メートルほどＬ型擁壁で
土を盛っています。

その土地は以前　古い住宅が建っておりました。
古い住宅が建っている時は、造成も盛り土もしていません。
その住宅を壊して、区割りして販売しています。

不動産会社による　地盤調査の結果
粘土質で、約7メートルほど下に固い層があるため
そこに杭を打てば問題ないと言っています。
ただし　Ｌ型擁壁の下の部分に、杭を打つような事も言っていました。

このような土地を購入するにあたって
確認した方が良い事や注意点はありますか？

宜しくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

別の土地にしたほうがいいんじゃないか。
わざわざ、変な土地を選ぶ、ご時勢じゃないだろう。

[3: ビギナーさん]

柱？

湿式の柱状改良だったら最低30万〜（当然建物規模にもよる）
鋼管杭は僅かに高い位かな。
文章だけで判断すると、柱状改良で逝けそうな感じだが。

不動産会社は売りたいから、大したこと無いような口ぶりになるでしょうね。
HM（工務店）は、保障の事も有るからガッチリ改良しないとダメ、と言ってくるでしょうね。

HMが決まってるなら、不動産会社からボーリングデータもらって、確認してもらうと良いでしょう。
それでも改めて自社（住宅保障会社）の検査が必要だと言ってくるんだけど、ボーリングデータ見てもらえば目安はつけられると思う。

>>ただし　Ｌ型擁壁の下の部分に、杭を打つような事も言っていました。
L字揚壁の下って事は、擁壁の沈下防止だから建物とは関係ない。

[4: オバマ]

家の下に基礎杭を打たずに、
Ｌ型擁壁の下に杭を打つ？
家が傾くよ。
家が大丈夫なら、
Ｌ型擁壁の杭工事はボッタクリじゃないの？
杭が必要な根拠を示してもらって、
ここに貼り付けたら？
だれか判定してくれると思うよ。
私がしてあげても良いし。

[5: 田んぼから]

手続きを踏んで家を建てるのですが、南北に田んぼ東に道路、西に水路があります。HMでL型擁壁で見積りしてもらったのですが20cm厚のLコン要と連絡がありました。　60〜70cmの土盛りで家の基礎から30度のトコに擁壁を置くのですがホントにあんな頑丈な擁壁は必要でしょうか？
HMは保証もあるし必要だと言っています。

[6: 横浜在住]

スレ主です。
たくさんのアドバイスありがとうございます。
私の言い方に誤りがありましたので、訂正いたします。

>>ただし　Ｌ型擁壁の下の部分に、杭を打つような事も言っていました。

ですが、正しくはＬ型擁壁の下の部分
（地上から杭を入れていくと、地面に埋まっているＬ型擁壁の上です。）

その部分に　改良杭で固めるような話でした。
業者いわく　『Ｌ型擁壁で固定され、更に家の重さが加わるんで安心です。』との事。

契約上は、建築条件付住宅で、改良工事費は売主が負担してくれますし、
地盤保証もＪＨＳの１０年保証が付くとの事です。

土地柄上　なかなか造成している以外の土地を見つけるのが困難な為
迷っている次第です。

オバマさん　心強いレスありがとう御座います。

[7: 匿名さん]

スレ主様へ
×建築条件付だから改良工事が売主負担　
○改良工事費込みの値段で販売

それと誰かが柱状改良って書いてたけど、造成したばかりの土地には向かないから気をつけてね。
おそらく表層改良だけでだめなら鋼管杭でしょう。
擁壁の底盤までぶち抜いて地山まで差すのか底盤に乗っけるのかは建築屋の判断ですね。

[8: 匿名さん]

＞＞スレ主さん
横浜市ということは、元々傾斜した地盤に盛土を造成したということでよろしいでしょうか。
傾斜地を造成する場合、原地盤を削る部分と盛る部分ができます。この２つの境目では地震時に大きな相対変位が生じますので、敷地内に境目がないことを確認した方が良いでです。

また、改良工事が必要とのことのですが、改良が必要な軟弱土層は造成した盛土でしょうか。あるいは盛土の下の原地盤でしょうか。

盛土だけが弱く、擁壁に近い場合は鋼管杭がベストです。このような地盤は地震時に強くゆれるので、柱状地盤改良だと地盤変位で壊れる可能性があり、靭性の高い鋼管杭の方が安全です。あるいは、SCP改良を密に行うことも良い方法です。

盛土の下の原地盤が弱い場合、購入しないことをお薦めします。
このような地盤では造成した盛土の重さによって、地盤が沈下していきます。沈下が終わるまでには10〜20年はかかります。沈下が終わっていない地盤に杭式の基礎（鋼管杭、柱状地盤改良）を採用すると、杭に家の荷重のほかに周囲の地盤の荷重も入ってくるので数年後に杭が損傷することがあります（最悪、保証がきれたあとに問題がでます）。
このような地盤でも、杭を強くしたり、べた基礎と摩擦杭を併用するなどで安全な家を建てることは可能ですが、そこまで基礎にお金をかけても満足は少ないと思います。

[9: 匿名はん]

スレ主さんへ

L型擁壁の底版に建物の柱状改良杭を当てるとのことですが、擁壁下にはきっちりと地盤改良がされているのですか？
しかも、上記のようなことを想定した上で。

詳しいことがわからずに決め付けるのは大変よくないことと思いますが、あえて言うなら大変危険なやり方だと思います。土木や建築をよくわかっていない不動産屋が一番犯しやすく、最も危険な間違いを犯しそうな気がします。
実際このようなやり方で地盤沈下を起こしている家の例も知っていますが、

”業者いわく　『Ｌ型擁壁で固定され、更に家の重さが加わるんで安心です。』”
この言葉からは地盤沈下のことをよくわかっている人間であると言う印象は受けません。


もし私の勘違いならば、業者に聞けば直ぐに擁壁下の「地盤調査報告書」、「地盤改良工事施行報告書」がもらえるはずです。

大げさに言っていると思われるかもしれませんが、L型擁壁の見高さ1.9ｍ（躯体高さ2.25ｍ）、載荷重１ｔの必要地盤支持力は最大8.67ｔｆ/㎡（擁壁の奥行き方向の位置によって異なりますが、今回の場合道路側）です。実際建物荷重は最低3ｔ以上？と思いますので、合わせて最低10ｔｆ/㎡です。
通常の建物で地盤改良が必要なら擁壁下はきちんとしていないと必ず沈みます。

余談ですが、擁壁のある土地でもきっちりとした造成や地盤改良をしておけば、建築に関しては何等問題ありません。ただし、世間には何も考えずに造成し建築する人間がいるということが問題なのです。

[10: 横浜在住]

スレ主です。

０７さん　０８さん　０９さん
大変貴重なアドバイスありがとうございます。

早速　先方の業者に　地盤調査報告書の確認を入れたところ
「そのような書類はありませんが、間違いなく調査し改良しています。」
との返答がありました。

その時点で　私は完全に見切りをつけることが出来ました。
これも　皆様方のアドバイスのおかげです。

本当にありがとうございました。

引き続き　希望に少しでも合う物件を
探して行きます。

[11: 契約済みさん]

結論が出ているようですが。

おなじく横浜で土地を契約後、既存擁壁の問題が発覚。契約を解除したものです。
まず、横浜は傾斜地が多く、家もたくさん建っていますが今の基準からすると
危険な建物も多いです。周りがすでに建っているからと安心せず、慎重に見極めるべきです。
（県庁で言われました）
あと、信頼できるHMや工務店などに必ず現地を見てもらうべきです。
建物によっても必要となる地盤は変わってきます。

私のときは契約済みでしたが、県庁で相談を受けてもらい手付け金は帰ってきました。
とはいえ大変な労力を必要としましたので、そうならないように気をつけてください。