自宅の庭先を月極駐車場、固定資産税は？

[ビギナーさん]

現在、都内で「自宅、兼、駐車場」を探しています。固定資産税についての質問です。
（質問１）土地５０坪。うち、３０坪に２階建て住宅（自宅）、２０坪に４台の月極駐車場（青空駐車場）。この場合、３０坪分は小規模住宅用地の1/6減税が適用されるが、２０坪分は適用されない。ただし、３０坪と２０坪の間に塀を建てずに駐車場の看板も出さなければ、たまたま庭先を近所に貸している感じとなり、役所の課税課も大目に見て、５０坪全体に1/6減税してくれることが多い。この認識は正しいでしょうか？
（質問２）土地４０坪。１階部分に４台駐車できる車庫、２階部分を居住区（自宅）とする２階建て住宅。１階部分を月極め駐車場（４台）とする。この場合は、４０坪全体に1/6減税となりますでしょうか？
（質問３）上記例では４台でしたが、坪数を多くして台数が増える（例えば７台程度）と、認定される確率が低くなりますでしょうか？
以上、有識者、経験者の方、いらっしゃいましたら、ご回答お願いいたします。
追伸：駐車場を賃貸しをして、収入の足しにしたいと思っています。

[2: 匿名さん]

>駐車場を賃貸しをして、収入の足しにしたいと思っています。

となれば、ポイントは固定資産税だけではないでしょう。

賃貸料、満車率、固定資産評価額、本業での所得、など諸条件によって、収入の足しになることもあれば、ならないこともあろうかと思われます。
まずは、スレ主さんの想定しているシミュレーションをご提示いただくと、具体的な議論がなされるのではありませんか。

また、金銭面以外のデメリットもかなり多いと思いますので、どの程度の「収入の足し」を目標としていらっしゃるのか、ご表明いただけると、議論の基準が明確になろうかと思います。

[3: 元関係者]

>『３０坪と２０坪の間に塀を建てずに駐車場の看板も出さなければ、たまたま庭先を近所に貸している感じとなり、役所の課税課も大目に見て、５０坪全体に1/6減税してくれることが多い。』
なんてことはない！

役所は大目になんか見ません。

ただ、気がついていないだけです。
近隣住民の通報やら、確定申告の不動産所得やら、航空写真やらで、いづれは捕捉されます。
（近隣住民のチクリ電話が多い、税務署にも通報されますよ）

役所の固定資産税担当部署に「土地の利用状況を変更した場合の届出書」があるはずですから、自ら、利用状況の変更があった部分を求積した図面等を添付（届出書の裏面が方眼紙になっていて、記載できる方式の役所もある）して届出をしてください。

不動産所得をごまかして申告していないと、税務署は怖いですよ。
遡及して課税された上に、不申告加算税、過少申告加算税、悪質だと重加算税もかけられる。
当然ですが、住民税も遡及して増額されます。
注意してね。

[4: (1)のビギナーです]

No.02 by 匿名さんへ：書き込みありがとうございます。おっしゃられる通り、いろいろな事柄を熟慮して最終判断をくだしたいと思います。しかし、話が発散してしまいますので、ここでは、上記質問内容に限定させてください。（お気を悪くなさらないでくださいね。）
No.03 by 元関係者さんへ：「月極駐車場」の看板を出さないようにとか聞きますが、役所に見つからないようにということなのですね、なるほど！　それから、（質問２）の場合はどうなるのでしょうか？床面積の割合で計算されるのでしょうか？
よろしくお願いいたします。

[5: 元関係者]

>役所に見つからないようにということなのですね。

？？？
そんなこと書いてないですよ。

>役所の固定資産税担当部署に「土地の利用状況を変更した場合の届出書」があるはずですから、自ら、利用状況の変更があった部分を求積した図面等を添付（届出書の裏面が方眼紙になっていて、記載できる方式の役所もある）して届出をしてください。

って、書いてるでしょ。

税金をごまかそうなんて、止めたほうがいいですよ。
罰がありますよ。

[6: (1)のビギナーです]

No.03 by 元関係者さんへ：すみません。書き方が悪かったです。別の人（複数人）から、「看板とか出して明らかにこの土地は月極駐車場ですよ、としたら、住宅用地の減税は無理だよ。庭先のような形体にしなさいよ。」と言われました。それを聞いて、「看板とかない庭先のような形体にすれば、役所も認めてくれるのだろう」と私は勝手に思っていたのですが、そうではなくて、「役所にわからないようにするために看板をださない」というのが、「その方」の助言（悪知恵）だったんだなというのが、「No.03 by 元関係者さん」のお話で分かったということです。それから、お礼を書いていなかったです。No.03 by 元関係者さん、情報、どうもありがとうございました。

[7: 匿名さん]

役所は見逃すことはあっても、大目に見てくれることはまず無い。
分かった段階でとことん追いかけてくる。

その上で誤認を利用するつもりなら初年度は営業しない。
登記上は筆も分けずこじんまりとした家の形で登記。
年の瀬に撮る航空写真上でも判定しにくいように外構もわけず、
舗装も土のままに。

固定資産税が確定してから看板などはあげずに営業開始。
航空写真は基本毎年撮るので外構回すとか舗装・区画線は論外。
台数も少ない方が見落とされるだろう。
この後でも登記を変更するようなことをしたら注目される時。

近所から嫌われて無くこれくらいやればまあ見つかる可能性は低いだろうが、
結果無事終わろうが追徴されようがどうなろうとも知らん。

駐車場の収入が返済に必須ならやめるべき。
場所はしらんが看板も舗装区画が無いところで客付が良いとは思えん。
無事役所から見つからなかったが借り手もいませんでしたのでローン払えませんでした
では笑い話にもならん。

[8: (1)のビギナーです]

役所をごまかしてまで、悪いことをしようとは、思っていません。
家と駐車場を完全に分けてしまうと、駐車場部分には、住宅用地の減税は適用されないというのが、みなさんの投稿で分かりました。ありがとうございます。
ところで、（質問２）に書いたように１階部分を駐車場にした場合は、どうなるのかご存知でしょうか？

[9: サラリーマンさん]

役所に電話して聞けばいいと思う

駐車場の収入については、所得税、住民税などがかかるから数台程度じゃ意外に儲けがあがらないと聞いたことがありますが

[10: 匿名さん]

駐車場代金の収入は不動産収入として所得税の申告しますので、必ずどちらかで修正となるでしょう。場合によっては、さかのぼって課税されるかも知れません。

[11: サラリーマンさん]

（質問１）にある３０坪と２０坪の間に塀を建てずに駐車場の看板も出さなければ、たまたま庭先を近所に貸している感じとなり、役所の課税課も大目に見て、５０坪全体に1/6減税してくれることは決してない。間違い。２０坪については、減税なしの取り扱いになります。
実際に、敷地の一部を青空駐車場として貸している方も、駐車場部分については、減税なしと言ってました。ちなみにその方は、２００坪の敷地のうち３０坪を駐車場として貸しておられます。


（質問２）にある土地４０坪。１階部分に４台駐車できる車庫、２階部分を居住区（自宅）とする２階建て住宅。１階部分を月極め駐車場（４台）とする。この場合は、４０坪全体に1/6減税となりますでしょうかだが、いわゆるビルトインガレージの上に実際に居住する家屋であれば、減税となります。
しかし、駐車場代は、所得税、住民税などの課税対象であるため、必ず毎年、不動産所得の確定申告しましょう。追徴課税は、恐ろしいです。
一回引っかかると、ずーと目をつけられます。

（質問３）上記例では４台でしたが、坪数を多くして台数が増える（例えば７台程度）と、認定される確率が低くなりますでしょうかですが、ビルトインガレージであり、実際に居住する家屋が上にあれば問題なし。小規模住宅用地（約６０坪）とそれ以上の土地では、減税額が違います。
７台のビルトインガレージだと、建蔽率、容積率で小規模住宅用地だと無理では？
ちなみに、青空部分とビルトインガレージの混合タイプですと、青空部分は減税なし。

かなりのど田舎であれば、広大な敷地内に数台貸してたところで（というかそんなところでは、路駐が問題ない場合が多いので、わざわざ駐車場代払って借りる人もいなさそうですが）、みつかることもなさそうですが、都心ではまず、こっそり駐車場収入は困難です。

みつかって、税務署、区役所などから莫大な追徴課税を払わせられるのがオチです。
後、駐車場が常に満車状態も立地にもよりますが、現実問題として駐車場で利益をあげるなら、２０台以上、少なくても１５台以上らしいです。
自己所有地でこれなので、ローンを組んでの購入土地なら尚更厳しいかと。

駐車場を賃貸しをして、収入の足しにしたいと思っていますということですが、自宅用駐車場を２台分確保した家にして、１台分をこっそり、友人か親戚に貸しましょう。

契約書なしで、毎月現金で払ってもらう・・これしかないですね。
３台以上は、ちょっと危険かも。

いずれにせよ、親子ならともかく親戚、友人が敷地内に無断で出入りされるのは、個人的にあまりいい気がしませんが、オープン外溝の駐車場ですら嫌ですね。ビルトインガレージの駐車場でしたら、一層、親戚や友人ですら無断で出入りはご遠慮願いたいものです。

都市部の坪単価から言って、１台や２台貸したところで、ローン組んで購入したなら、さしたる収入になるとも思えませんが・・
土地代がかなり高いですから。

[12: 匿名さん]

所得税や住民税なんかの税金が、かかるからへたしたら、儲けるつもりがマイナスになることだってあるよ。

ローン組んでの土地購入ならマイナス利益になる確率のほうが高いと思う。

こっそり儲かるなら、もっとみんなやってますよ。

[13: (1)のビギナーです]

みなさん、情報ありがとうございます。特に、「No.11 by サラリーマンさん」、詳しい説明感謝です。どんな「家＆駐車場」にすると固定資産税がいくらになるか、という計算が出来るようになってきました。

それから「１階を駐車場」というのは、私のイメージでは、ビルトインではなく、壁のない柱（鉄柱？）だけでできたものです（すみません、専門用語がわかりません。）。ちょうど、歴史の教科書に出てくる高床式住居の床下部分が駐車場になっているイメージです。

私が、このような質問を投げかけた発端は、平屋あるいは２階建てを建てるなら、１階部分を駐車場にして２階建てあるいは３階建てにしても良いな、と考えたからです。なので、私のメインの質問は、（質問２）の方です。家の建築費用は”高床式”にすれば、増えるでしょうから、それがいくらなのかは、別の機会に調べようとは、思っています。

[14: 匿名さん]

「ピロティ」のことでしょうか?
建築費用のご心配よりは、耐震性を気にされた方がよろしいかと思います。

[15: 住まいに詳しい人]

うむ　耐震性にかなりの不安が・・

事務所ならともかく居住家屋じゃ・・

ちなみにビルトインだと土地はともかく、家屋の固定資産税が馬鹿高くなります（掘り込み車庫も）


壁のない柱（鉄柱？）・・・でも、場合によったら、家屋の固定資産税かかるかも。

居住用家屋として建築確認通る建物だと
どっちにしろ建築費も高くつくと思いますが

[16: 匿名さん]

まぁ、とにかく、早めに諦めた方が良いと思います。＞スレ主さん

固定資産税の評価基準にばかり気を取られていると「木を見て森を見ず」。うまくいく可能性の高いアイデアなら、みんなやってますよ。

[17: 匿名さん]

都心では、他事行の税金対策のための駐車場経営か、地主が多い。


現在、都内で「自宅、兼、駐車場」を探しています・・って、余剰資金で購入するんじゃないですよね？

ローンかキャッシュにしても、遊んでるお金で購入する方ではないんですよね。

結論から言うと、駐車場を賃貸しをして、収入の足しにしたいと思っていますはうまくいかないと考えたほうが懸命ですよ。

それでもうかるなら、もっと大勢の方がしてますよ（笑）

儲けがでないどころかマイナスにもなりえるので、あまりお勧めできません。

我が家も散々考えましたが、リスク考えてやめました。

[18: 匿名さん]

まだ建物の一部をワンルーム貸し*2とか一階が貸し店舗のような状態でつくるほうがマシかも(笑

でもそれも代々受け継いだ土地が有名大学付近とか、幹線道路に面しているとか、オシャレな繁華街の通りに面しているとかに限る。
敷地の一部を駐車場にするにしても賃貸スペースにするにしても、それで儲けが出る場所は、
普通のマイホームローンで手一杯であろう人が買える土地柄ではない。
固定資産税を気にしたり儲けることばかりが先に立って、様々な他人とのリスクを想定できない人が、坪単価が高い土地と、かなり割高になる建築費を捻出できるとは思えず。
ローン＝借金をしなくても土地と建物が買える人ならできそうですが、そんな方ならかえって自宅がある敷地内に自由に他人を入れないでしょう。

[19: No.11の サラリーマン]

＞都市部の坪単価から言って、１台や２台貸したところで、ローン組んで購入したなら、さしたる収入になるとも思＞えませんが・・
＞土地代がかなり高いですから。

前述のとおり、結局、散々シュミレーションしましたが、さして儲からない。下手すりゃ赤字。との見解で自宅に賃貸駐車場という案は却下しました。

ローンなしで購入した場合のシュミレーションなので、ローン購入だとほぼ間違いなく赤字でしょう。

世の中、そんなに都合よくありません。素人がうまく儲かるのであれば、自宅に駐車場を作って貸している人が大勢いますよ。

とりあえず、現在所有の車を売却されて、空いた１台分をどなたか顔見知りの方に安く賃貸する程度が得策では？

少しですが、駐車場収入になりますよ。

[20: by No.11の サラリーマン]

一般人と違い、業者は安く土地を仕入れます。一般ユーザーが業者より安く仕入れれるとしたら、親子間売買などの親戚売買くらいでしょう。

例えば、坪３００万で売り出されている土地であれば、業者は坪２５０～２７０万くらいで購入。
地価下落で坪３００万の土地が２５０万で売り出されることになれば、業者は坪２００～２２０万くらい。状況によっては、半値八掛けなど格安で仕入れます。

一般購入者は所詮、業者価格で仕入れられません。ローンなしのキャッシュ購入であったとしても、業者のように利益率を確保（業者ももちろん失敗します）するのは至難でしょう。
業者でなければ、代々引き継いだ土地（遊休地や余剰地）があり、固定資産税が浮く程度の利益が出れば儲けものくらいの気構えで出来る地主くらいでしょうか、うまくいっって。

空車率や経費込み（砂地の駐車場じゃあ、駐車代は安くせざるを得ませんし）、税金など諸々の条件を考え、５０や４０坪程度の広さの土地で安定した利益はまず望めないでしょう。

せいぜい、自家用の車庫１台分か２台分を作って、顔見知りに相場より安く契約書なしで、毎月現金で払ってもらう・・これしかないでしょう。当然、顔見知りとはいえ、自宅敷地内（家屋に入らないとはいえ）に頻繁に出入りされるのは、精神衛生上あまりよろしくないかと思いますが。

セキュリティ面からいっても、泥棒侵入リスクもあがりそうです。


余分な駐車スペースをローン組んで土地購入するよりかは、現金を賢く運用された方がまだマシかもしれませんが。
ワンルームマンション投資よりかはリスクが低いかも知れませんが、自宅敷地の一部を駐車場として賃貸しをして、収入の足しにしたいと思っていますの考えは成功する可能性が低いように思います。