「住宅ローン減税」と「譲渡損失の繰越控除」について

[教えて下さい！]

今月、住み替えの為１３年住んだ我が家（ローン完済済み）を売りました。
購入時３０００万円、販売価格１０００万円になります。
２０００万円の損失になりますが、この場合、「譲渡損失の繰越控除」の申請をすると、少しは返ってくると聞きました。「住宅ローン減税」と併用できるそうですが、減税額が「譲渡損失の繰越控除」ですでに税額０になりますので、実質上は「住宅ローン減税」は「譲渡損失の繰越控除」が使えなくなる５年目からになるそうです。この場合、一応「住宅ローン減税」を１年目から申請しおかないといけないのでしょうか？それとも５年目から申請するべきなのでしょうか？
特に、４年目の「譲渡損失の繰越控除」の控除額が所得税より少ない場合、残りの税額に「住宅ローン減税」を適用できるかと思うのですが、どなたか詳しい方、教えて下さい。
ちなみに・・・・
年収：７１０万、所得控除額の合計：２１０万、源泉徴収税額：２５万
新居の住宅ローン２０００万、期間２０年（中古住宅の売益は別に使います）、
どなたか税制に詳しい方、よろしくお願いいたします。

[2: 匿名さん]

住宅ローン減税は一年目より申告します。
また、譲渡損が2000万円、年収がずっと710万円ですと
売る年と買う年が同じ場合
単純計算では
売却した年の収入710万円−2000万円＝−1290万円
翌年の収入710万円−1290万円＝−580万円
翌々年収入710万円−580万円＝130万円
となり、翌々年からローン減税の効果があります。
現状ではローン控除の年数は購入時より10年または15年となります。
（制度適用の諸条件を満たしているものとします。）

[3: 教えて下さい！]

スレ主です。
詳しく教えてくださってありがとうございました。
ネットや関係書籍で調べていましたが、なんだかハッキリ解らなかったので、本当に助かりました。翌々年からローン減税の効果があるとは嬉しいです！ぜひ、申請したいと思います。
ありがとうございました。m(_ _ )m

[4: 通りすがり]

あの〜、02さんの回答では「譲渡損失の繰越で２年間はまるまるローン減税の恩恵を全く受けることが出来ない。」
ということがわかったと思うのですが、何でうれしいんでしょうか？

私もスレ主さんとほとんど同じ境遇ですが、02さんの回答をみて（わかっていたことですが）改めて残念な気持ちになりました。

[5: 買い替え経験者]

どうやら４さんは激しく誤解されている様ですね。

住宅ローン減税とは
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1210.htm
住宅損失控除とは
http://www.tabisland.ne.jp/explain/zeisei8/zes8_1_3.htm


＞４年目の「譲渡損失の繰越控除」の控除額が所得税より少ない場合、残りの税額に「住宅ローン減税」を適用できるかと思うのですが

併用できます。
この方も書かれていますがhttp://blogs.yahoo.co.jp/resurgencer/29011579.html
損失が発生した年度に両方の申告が必要です。４年後に慌てない様にしてください。

ちなみに、確定申告の控えを持ち、６月以降に役所に相談に必ず行ってください。「所得税非課税世帯」が受けられる様々なおまけもあるかもしれません。過去スレを参考に
http://www.e-mansion.co.jp/hokanko/loan_1347.html

[6: 05]

我が家は残念ながら今年度をもって、繰越控除が終了します。

来年度から、国保、国年の支払いがスタートします。それだけでも年間で１０２万の支出アップ。更に住民税が加わると・・・
４年間制度の恩恵を受けていたため財布の紐が緩んでいました。家計管理を見直さないと。

[7: 04]

04です

>>05

申し訳ありません、どこが誤解なのか理解出来ません。
住宅ローン減税を１５年間で申請するとします、
譲渡損失の繰越で残高が残っている間は住宅ローン減税は
適用されているけど課税所得が０なので恩恵を受けることは
ないですよね？それが３年間だったとして、住宅ローン減税の
恩恵を受けるのは１５−３で１２年間ということになりますよね？

なので、譲渡損失の繰越残高が無くなってから１５年間の住宅ローン
減税の適用をスタートさせることが出来たらいいのに・・・・
などという虫の良い話は無いということですよね？

[8: 5]

＞課税所得が０なので恩恵を受けることは
当然のことですが、納めた税金以上は戻りません。
また、災害控除など他に所得から控除できる事案が発生しても
納めた税金以上は返還されません(納めていないのですから)
政府が個人の資産である不動産の損失額を補填してくれるのではないのです。


＞１５−３で１２年間
そうですよ。
トータル額で計算すれば、ローン控除のみよりも返還額が多くなります。
4さんの損失額と、買い替え不動産の借り入れ予定額、所得はおいくらでしょうか？

ちなみにスレ主様のケースでは、年末借入残高の１％よりも納税額が多いので損失控除で返還される金額の方が大きくなりますね。

ローン控除により返還される金額＜損失控除により返還される金額

[9: 04]

誤解というより単に考え方の相違ということでしょうか

>ローン控除により返還される金額＜損失控除により返還される金額
これは理解しています。

単純な話なんですけどね・・・
損失控除の適用期間とローン控除の適用期間が重なるのが損だって
思っているということです。ずらす（ローン控除の適用を遅らせる）
ことが可能であればトータルで免除される所得税の額が大きくなりますよね？

ちなみに、数字は概算ですが
損失額：２３百万円（減価償却額は不明なので含んでいません）
ローン借入額：３３百万円
所得税額：約２３万円（２００６年度分）

[10: ネットでなく本を読みなさい]

ローンの控除の開始をずらしてそこから１５年或いは１０年の控除を受けるのは虫が良すぎます。
居住の用・・と言う言葉に着目しつつ所得税法の法律を良く読んで下さいね。
ネットで意見を求めるのではなく自分で本を読んで調べて下さい。
ネットの回答は何ら保証はありません。そんな回答で危険な掛けをするのでしょうか＞？
自信が無ければ専門知識のある税理士事務所に聞くべきです。
一度縁をつないでおけば何かの時に役に立つと思いますよ。
損して得を取った方があなたのためです。
くれぐれもネットで信用しないようにしてくださいね、。
正直あなたは楽して得したいタイプですよね。
ちゃんと法律の勉強して下さい。
ただで教えてもらおうとしてるあなたは世の中甘く見てます。
では、頑張って・

[11: 02]

＞スレ主さん
但し、翌々年の年収が１３０万円相当だとしますと、家族構成や各種所得控除により税額が出ない可能性もあると思います（従ってローン控除の恩恵は実質無し）。

＞09さん
まあ考え方の違いなのかもしれませんし、ちょっと欲張りかもしれません。まず、基本的にこれらの制度は別々の制度なのです。そして、一つは収入から控除する制度、一つは税金を控除する制度というだけです。
併用できるとか居住用住宅の購入・売却と言う観点からは制度をひとくくりにして考えてしまうのかもしれません。

[12: 匿名さん]

＞10さん
仰るとおりだと思います。実際には、税務署や税理士等専門的な方々にきちんと確認をとり自己責任で申告なり、実行にうつすべきです。

[13: ５]

＞一つは収入から控除する制度、一つは税金を控除する制度というだけです。
2さんに同意いたします。

４さんへ更に詳しく書きますと、所得から相殺できる損失を損益通算といい、損益通産後の額が総所得金額です。
そこから基礎控除・社会保険控除・扶養控除などの所得控除を引いたものが課税所得金額になります。
課税所得金額に税率を掛ければ算出税額が求められ、算出税額から住宅借入金等特別控除、定率減税を引いたものが申告する税額になります。

税法の仕組みを正しく理解できれば、納得できるはずです。
４さん個人がいくら不満があると言っても、それが現行制度で有る以上国民は従わなければなりません。

[14: 匿名さん]

今月初めて譲渡損失の繰越控除の還付（所得税のみ）を受けました。
申請から約３週間です。思ったより早かったです。

税務署に設置してあるパソコンで税務署員に聞きながら悪戦苦闘
３時間もかかりました。ただ苦労した甲斐はあり１年間の所得税が
満額戻ってきました。年度が変わり住民税も満額ではないですが
相当戻ってくるはずです。

家のパソコンでも国税局のＨＰからできますが、自力でやることを
あきらめました。何をどうインプットするのか非常にわかりにくいのです。
何度説明文を読んでもよく理解できませんでした。
（５０歳を超えたおじさんにはきついです）

約１週間、自宅でインプットした書類をプリントアウトし税務署に行き
１から打ち直しました。
自宅パソコンのデータを保存したものはウイルス感染の理由で税務署の
パソコンには使えないということでした。

私も悪戦苦闘しましたが税務署員のかたも説明に苦労されてました。
しきりにこのソフトの不備を訴えられていました。
要は全体像が見えないのです。
山のような？添付書類も中身をすべてインプットしなければなりません。
途中何度も手書きにしようとあきらめかけました。

本当に使えないソフトです。お役所ソフトの典型です。

[15: 匿名さん]

>4さんへ
>損失控除の適用期間とローン控除の適用期間が重なるのが損だって
>思っているということです。ずらす（ローン控除の適用を遅らせる）
>ことが可能であればトータルで免除される所得税の額が大きくなりますよね？

残念ながら不可能なんですよ
居住した年から10年もしくは15年適用されます
ただ、税申告は過去7年遡って申請できますので、
申請漏れがあった場合、例えば4年後に、住宅ローン控除を1年目〜4年目まで4年分まとめて申告する事ができますが、
譲渡損失の繰越控除を受けていて、4年目に住宅ローン減税の申告した場合、4年目の分だけ住宅ローン減税を受けられます
7年目に申告すれば、4年目〜7年目まで受けられます
4年後に申告に行って、4年後が1年目というのは×
必ず居住年が1年目です
購入年と居住年に差があると目に止まりやすく、
税申告した際に、いつから新住所になっているかも明確なので、すぐバレます
また、本当に4年後から住んでいたとしたら、
居住用の住宅ローンが組めないので高利息のローンしか借りれないし、
居住用でない家の固定資産税は高いです
住宅ローン減税の申請の際の利率を記載でばれますし、
居住用でない期間分は、住宅に関わる税金（住宅取得税や固定資産税等）が、
居住用の軽減が適用されないため非常に高いです

2さんのこれ↓違ってますね
>売却した年の収入710万円−2000万円＝−1290万円
>翌年の収入710万円−1290万円＝−580万円
>翌々年収入710万円−580万円＝130万円
>となり、翌々年からローン減税の効果があります
1年目　控除後の所得額 約300万円-1000万円＝△700万円
2年目　控除後の所得額 約300万円-1000万円＝△400万円
3年目　控除後の所得額 約300万円-1000万円＝△100万円

年収 − 売却損失額・・・・×
控除された残りの所得 − (住宅ローンー売却損失額）・・・・○

[16: 匿名さん]

ごめんなさい　間違いました訂正します

>年収 − 売却損失額・・・・×
>控除された残りの所得 − (住宅ローンー売却損失額）・・・・○
ではなくて、
年収 − 売却損失額・・・・×
控除された残りの所得 − 売却損失額・・・・○
です
年収ではなくて、控除後の所得です

>売却した年の収入710万円−2000万円＝−1290万円
>翌年の収入710万円−1290万円＝−580万円
>翌々年収入710万円−580万円＝130万円
>となり、翌々年からローン減税の効果があります
1年目　控除後の所得額 約210万円-2000万円＝△1790万円
2年目　控除後の所得額 約210万円-2000万円＝△1580万円
3年目　控除後の所得額 約210万円-2000万円＝△1370万円
どっちにしても控除しきれませんね

[17: 匿名さん]

15・16さん

4さんの投稿年月日をご覧になってますか？
半年前のレスですよ。

[18: 住まいに詳しい人]

>>15 >>16
古いのはともかくも、何点か間違いがあります。

＜＜申告期限関係＞＞
＞税申告は過去7年遡って申請できますので、
確定申告をしていない場合は、申告期限から５年以内です。
脱税の摘発の方は７年間。

確定申告をしている場合、申告してから又は申告期限から１年以内のどちらか遅い方までです。
この場合は還付申告ではなく、「更正の請求」という手続きになります。
（譲渡損失の適用を受けるためには、確定申告は必要ですね。）
ただし、税務署に嘆願書などを提出して、申告してから１年間以上届けが出来なかった合理的な理由（「知らなかった」などというのは理由になりません。）があってその主張を裏付けするような点が認めてもらえれば、手続きが受けられる場合もあります。

＜＜譲渡損失と住宅ローン控除＞＞
譲渡損失の繰越控除は、所得控除です。
住宅ローン控除は、税額控除です。
給与収入から各種所得控除を引いた残りの金額から、この譲渡損失繰越控除を引きます。
したがって、この譲渡損失控除が残っている間は課税所得金額がゼロとなってしまうため、税額控除する前の課税金額はゼロ。
税額控除が出来ません。

＜＜金額計算＞＞
１投稿では、収入が７１０万円、所得控除の合計額が２１０万円、従って５００万円が譲渡損失繰越控除をする前の課税対象金額。
毎年５００万円づつ繰越控除を取り崩すことになります。
４年間で２０００万円全てを取り崩して、その間の税額控除前の所得税額はゼロ。
税額控除は４年間ゼロ円。

[19: １８]

>>14
＞今月初めて譲渡損失の繰越控除の還付（所得税のみ）を受けました。
＞申請から約３週間です。思ったより早かったです。
何で３月初まで申告に行かなかったのですか？
書類が揃えば、２月１６日以前でも今年になった時点で申告を受け付けてもらえます。
うちは、還付申告となる時はいつも１月末くらいに申告します。
大体２〜３週間で指定口座に入金されます。

住民税の方は、所得税の確定申告をされましたので、申告は不要です。
こちらの方も譲渡損失の繰越控除は行なわれます。
所得控除の金額が所得税と住民税では異なるものもあり、（例えば基礎控除は、所得税では３８万円ですが、住民税では３３万円です。）若干取り崩す金額は異なるはずです。

以前はパソコンで申告書を作成できるのは本通と一部の付表だけでした。
そしてカラー印刷したものだけが、申告書として使えることになっていました。
数年前から白黒印刷でもＯＫとなり、青色申告の決算書や収支明細書なども作成出来るようになりました。
減価償却計算なども、昨年４月以降と３月以前で、大幅に異なりますが、対応しています。
（端数処理の方法が昨年から変更されています。）

手書きの時代から毎年申告してはや４０年近くになります。
給与所得、事業所得、不動産所得、配当所得（現在は非上場株式は小額でも申告が必要）、譲渡所得、医療費など、何かしらが必ずあるため、家族の分も含めて長年申告をしています。
所得の種類と属性や他の要因により、申告した方が得か損かも見極めてからとなるため、ただデータさえ揃えばすぐに作れるわけではありません。
シミュレーションをする上でも、このシステムは有用です。
また慣れると、手書きよりは遥かに楽です。

私も５０代のオヤジです。

[20: 匿名さん]

１年前の　１４です。

譲渡損失の繰越控除の還付手続きを１/２９にしてきました。
今年で２年目です。

去年は２月末に提出したのですが、今年は早く済ませました。
１年目は気が遠くなるほどどっさり難解な帳票がありましたが、
２年目は提出物が少なく、いとも簡単にパソコン操作３０分で
インプットを終えました。
私のところの税務署では還付の確定申告は１月第３週目ぐらい
から相談および受付をしていました。
私も事前に電話で２年目の帳票について聞きましたが、やはり
１年目と同じでこの譲渡損失の件に関しては税務署の人も
正確に把握している人は少ないです。
一発では正解が出てきません、結構たらいまわしされました。

去年、所得税の還付は手続きから３週間後にありましたので、
今年も同じであれば２月中旬ごろ還付されると思います。
１年分が全額もどってきますから大変うれしいです。
住民税は、今年の６月から１年間控除の対象となります。
こちらも大変助かります。
今は１年目の分が適用され今年の５月まで１年間住民税は免除です。
年間、所得税と住民税を合わすとちょっとした臨時ボーナスの額です。
もちろん、損失しているわけですから100％喜べませんが、ないよりは
おおいにましです。住宅ローン減税の比ではありません。
来年は損失がすべてなくなるので、今度は住宅ローン減税で所得税を
取り戻します。

私の周りでは、住宅ローン減税は結構話題になっていますが
この譲渡損失は該当していないのか、知っている人はいません。

[21: 匿名さん]

>>20
譲渡損失、ローン控除の初年度申告済ませました。
去年の１４の内容が大変参考になりました。
パズルを解くような気分でやりましたが、国税庁のソフト？で印刷してもって行きました。
１月２８日に提出で、今お上からのご下問に待機しているところです。
国税庁ＨＰの書類作成の選択で、私が悩ましい思いをしたのが、譲渡損失の所得控除と、住宅ローンの税額控除の申告上の紙の選び方でした。
振り返り鑑みて、欲しかったアドバイスは、「所得控除の作成画面から作業を始めること。」
電子申告の印刷作成画面では、住宅ローンの処理選択で作業を開始すると所得控除に手順に案内されずに困惑します。
所得控除から作業を開始すると税額控除の処理も出来る手順になってました。
ヒントになる方のお役に立つために！去年の１４さんに感謝を込めて。

因みに、譲渡損失は初年度で使い切り。来年以降は住宅ローン控除のお世話になります。

所得税ゼロになるのは驚嘆事項です。住民税も所得割ゼロ見込みで、納税者でなくなることに気後れ感がいたします。
定額給付金が税還付方式だったっら、対象外でした。
税金納めず、給付受けるのって、それなりに考えさせられる立場ダナと思います。
とりあえず、難解なパズルから開放された脱力感が心地良い。あーアココチヨイ！