自営業の住宅ローン

[１]

自営業は銀行審査が厳しくローンを組みにくいと聞きます。

既にローンを組んだ方のお悩みも含め
アドバイス、相談お願いします

以下は私ですが

【年齢】
30代中頃
【業歴】
5年
【前年売上】
約1200万
【前年所得】
約380万
【借入】
0
【形態・業種】
個人事業・専門サービス
【ローン予定】
2500万（別途頭金1千万有）、事務所併用住宅を来年～再来年に購入したい
【備考】
資格業で元手がいらないのでこれまで
借金をしたことがなく、メインバンクがありません。

特殊な業界で業績は安定しており所得は380万ですが、
サラリーマンの年収700万～くらいの生活感はあると思います。

現在、賃貸マンションと事務所家賃で月17万払っており、
これを事務所兼自宅にしてローンを組めば
月20万位の支払いは無理なくできます。

ただ所得の３～５倍と聞きますし2500万のローンは
難しいでしょうか？返済も月10万位？
まだどこも相談しておらず参考になるご意見頂ければ幸いです

[1: 仲介業者]

・直近3年の所得の平均値を算出して下さい。
それが審査対象の年収になります。
・過去3期、赤字が無い事。
・納税はキッチリしてますか？意外とこれでアウトな方、多いです。
・自己資金は物件価格の2～3割以上＋諸費用。

上記を満たせば、大手都市銀行の住宅ローンがベストです。

欠ける所があれば…
フラット35
↓
地方銀行、信金
↓
スルガ銀行

…ってな流れで借入条件が悪化して、代償に審査基準は緩くなります。

頑張って下さい。

[2: 匿名]

おそらく似たような職業の者です。実行待ちです。
前の方も言っておられる様に、直近3年分が対象みたいでした。
私は周りの人が「ばか正直過ぎだ」という位まじめに申告していました。今となっては良かったです。
ただ、それでも保証会社は冷たかったです。サラリーマンの方より高い保証料(利率上乗せ)だったので、銀行と話し合い、保証会社を変えました。保証料は下がりましたが、最初に一括払いになりました。仕方ないのでしょう。

[3: １]

№１さん
ありがとうございます。
納税や赤字などは問題ありません。

＞・自己資金は物件価格の2～3割以上＋諸費用。

頭金1千万あるので、その点は2500万は問題無いと思います

やはり自営の場合一般論では所得基準ですよね

ただ私の場合、特殊な仕事で
通常のサラリーマンより安定しているのですが
やはり自営業だと一緒くたにされるものでしょうか？
（所得の３～５倍限度など）

ネットではSBIや新生銀行などは自営業の将来性や実態も見て審査してくれると
ありますがあてにならないものでしょうか？

正直2500万くらいなら10年で返せる自信はあるのですが
審査基準が所得になってしまうと厳しいですね・・

２～３年、あえて経費になるものを算入せずに所得をあげることも
できますが、住宅ローンのために事業の足を引っ張るようなことを
するのは馬鹿らしいと思ってます。。

[4: １]

NO2さん

自営にはやはり冷たいのですね・・

差し支えなければどちらの銀行でしょうか？
やはり所得の○倍という見方ですか？

[5: 匿名]

No.2です。
私は田舎の第一地銀です。
私の印象では、保証会社は年収の何倍とか考えていないような気がしました。私、借入は2200万で直近の平均年収は1000万程度でしたが、単純に自営業ということなのか、普通のサラリーマンの保証料よりも0,1か0,2%高い回答でしたから。確かにこの年収が続いてくれるとは私も楽観視してませんが、自営業にはやはり冷たいのでしょう。
保証会社が銀行のグループ会社だったのですが、懇意の銀行の担当が同情してくれ、グループ会社とは別の保証会社を提案してくれました。先に書いたように保証料が普通になる代わりに最初に一括払いになりましたけど。
自営業、頑張りましょう。

[6: １]

ありがとうございます。

年収、ということは法人にして役員報酬を取ってらっしゃるんですね。
年収が1000万ということは所得は700万位？と推測しますが
それで2200万のローンならサラリーマンなら軽く組める額だと思います。
銀行より保証会社の問題もあるんですね。

私の場合個人事業なので年収という概念が無く、
売上から色んなものを引いた所得という見方だけですが
余計厳しそうです。

SBIとか新生銀行を使われた自営の方がいらっしゃれば聞いてみたいです。

[7: 匿名]

No.5です。
適当な文言を使って申し訳ありません。私も個人事業主です。確かに年収ではなく、所得でした。
銀行は、保証会社がOKなら貸しますよみたいな印象でした。その保証会社が自営業ということのみで高い保証料を取ろうとするみたいで。
ネット銀行は確かに気になりました。仕事の関係もあり、断念しましたが。

[8: 匿名さん]

結局銀行や保証会社にとっては何かあった時に回収できるかですから
３期の中で赤字が仮にあった場合でも自己資本が多い会社だったり
資産が多くある会社ですと意外とすんなり借り入れできる場合も多いです。
スレ主さんの場合業績は良さそうですがそのあたりがちょっと弱い気もします。
保証料の上乗せもしくは連帯保証人を付ける必要は出てくるかもしれません。

[9: 匿名さん]

>>1
私も資格業です。

不動産会社によれば、自営業でも一部の資格については
ローン審査の場合に事実上の優遇があるとのことであり、
たまたま私の資格はその対象になるらしいです。

まあ、不動産を売りつけたいがための詭弁かもしれませんが、
ご参考まで。

[10: 匿名さん]

どういう資格ですか。

[11: 匿名さん]

ちょっと業種が違いますが家族経営で取締役をやっているものです。
もうちょっと早ければよかったですね。
フラット３５Sが9月末までの受付です。
1.0パーセント10年の金利優遇は大きかったと思います。（間にあうか？わかりません。）

何年か前に審査した銀行のローンだと過去の決算書3年分だせと言われました。
サラリーマンだと問題ないと言われた額が断られました。
そのときのフラットは金利優遇がなく、かなり割高な感じで選択肢としては下位の部類でした。

今回フラット３５Sで申し込んだら満額回答でOKでした。
決算書も出さず所得証明だけでした。

ただ金利優遇も規模を縮小して続けるようですし、
フラット３５は自営業者にとっては最も借りやすい部類だと思います。

[12: 匿名さん]

社会的にはそれなりの収入があると言われている資格です。
現実的には色々と厳しい面はありますが。

マンションギャラリーを最初に訪問した際に、
自営業の中でも細かい資格を聞かれるのはそのせいかも知れません。

[13: 匿名さん]

法律か会計ですか。

[14: 購入検討中さん]

世帯年収3600万円、
預金はキャッシュで約1億円、
借金4000万円、
現在の住居5000万円の分譲マンション（ローン完済済）
これで土地＋家で1億円位の一戸建て購入目論んでますが、
自営だと怖くてなかなか購入できません。