土地利用計画図の強制力？について

[入居済み住民さん]

古い大きな区画を5つに割った開発分譲地の1区画を購入し、今年入居した者です。
地域は神奈川県央です。
中央に5mの開発道路（突き当たり）が一本入るかたちになっています。
5区画全部が建築条件付販売だった為、土地建物含めて全てが同一の売主になってます。

この分譲地の開発許可の書類の写しを以前営業からもらっているのですが、
この中の「土地利用計画図」によると、
分譲地内の新設の電柱に、街灯が一つ設置されることになっているはずなのですが、
実際は、全区画が入居し終わった現時点でも、街灯は設置されていません。
なので、夜間は分譲地内の道路が非常に暗いです。
各戸で玄関灯などを点けていないと、本当に真っ暗です。

売主の営業に妻から再度確認したところ、どうも要領をえない説明だったようですが、
要するに設置の予定は無い・設置する義務は無いといった回答だったそうです。
この問題について、近日、今度は私が担当営業と会って話しをする予定にしていますが
事前に情報を知りたくスレを立てさせて頂きました。

知りたいのは、

1) 土地利用計画図で申請されたものは、そのとおりに施工される必要は無いのか。
　　また、行政はそのように指導していないのか。

2) 今後の交渉で売主がゴネた場合、行政経由での指導は期待出来るか。
　　（これは、1次第かもしれませんが）

3) 開発書類の写しは土地契約の前に購入検討の資料として営業から受け取っています。
　　確かに街灯の件は土地売買の契約時に契約書や重説になんら記載はありませんが、
　　「話しが違う」として強く出ることは不当な要求でしょうか。

です。

もちろん、契約時に確認不足だったことは当方の落ち度と認識しております。
なぜか、全区画終わった後にでも設置するんだろうと勝手に思い込んでしまっており、
無いことをあまり不思議に思いませんでした。
（建築中は夜間に行くこともさほど無かったのであまり意識してませんでしたし。）
というのは、言い訳です。

以上、長くなり申し訳ありませんが、知見のある方のご意見をお聞かせ下さい。
宜しくお願いします。

[2: 匿名さん]

その、5mの開発道路（突き当たり） っていうのは
私道（分譲地内全戸で共有）？
それとも公道（自治体に移管済）？
電灯って、それによっても違ってくる気がするけど。

[3: 不動産業者さん]

結論からいくと（私が営業している行政区ならば、ただし全国一律であるとは思います。ただし前提条件があっていれば）

売主に街灯設置義務はある。

行政は指導する。

強く出たとしても、不動産売買契約解約事由にはならない。損害賠償請求も不可（損害がない・カシに該当しない可能性が高い）。街灯を設置せよと言う判決は取れるが意味はあるのかどうか（裁判費用を考えると自分でつけたほうが安い）。


理由その他事情

都市計画法の開発許可申請による宅地開発ならば街灯の設置まで言われます。ただし行政の指導はそんなに強制的ではないので業者が無視してつけないこともあり得ます。

街灯の設置費はおそらく１台７万から１０万円。

道路はおそらく私道でしょうが、私道上の電柱に街灯を設置した場合その電気料金１ヶ月２０００円～３０００円（はっきり覚えていない）は道路所有者、もしくは設置者に電力会社から請求されます。また電力会社が道路（電柱敷地所有者）に１ヶ月１０００円から１５００円の負担金をいただけます。設置費自体は1回だけのことですが、電気料金は今後永久的に掛かってきます。この費用は言ってみれば道路管理費のようなものですので各宅地所有者が支払う形態のほうが理屈に合っているでしょう。売主業者はつぶれたり解散したりしますから。
また、電気料金を土木事務所が2年目から負担している行政区もあります。

私が売主ならば設置費用は支払う（設置する）が電気使用料を今後永遠に払っていくのは嫌ですね。
売却時に道路維持管理費として重要事項説明に記入します。
幸い私のエリアは1年後は土木事務所が負担する決まりとなっていますから、必要はありませんが。

スレ主さんの場所がどうなのかは該当の市役所・土木事務所にお尋ね下さい。

[4: 01]

スレ主です。
02さん03さんありがとうございます。特に03さんの詳細なコメント大変参考になりました。

まだ売主（営業）とも直接話せていない現時点において、すぐに裁判云々というつもりは全くありません。
なので、
> 売主に街灯設置義務はある。
> 行政は指導する。
この2点がわかればまずは十分です。
（少なくとも、こちら側の言い分が理不尽な要求ではないことだけはわかりましたので。）
ありがとうございます。

ちなみに、03さんご推察の通り、道路は私道になります。
5区画それぞれに1/5ずつの持分があります。
なので、もし設置してもらえるとしても、電気代負担の問題は避けられないのかなという気がしていました。
土木事務所が負担してくれる地域かどうかについては、売主、行政に確認してみます。
（ちなみに、対象地域であれば私道でも負担してもらえるのですか？）
あとは、自治会などで負担してくれる場合もあると聞きましたので、そちらも聞いてみようと思ってます。
それもダメなら最悪住民5区画で負担するということになると思いますが、
5区画いずれも子供のいる世帯なので、内容（負担額）によっては皆さん合意してくれそうな気がします。

いずれにせよまずは設置してもらえるかどうかの話し合いを進めたいと思います。
ありがとうございました。

[5: 01]

すみません追加でお伺いしたいのですが、
> 電力会社が道路（電柱敷地所有者）に１ヶ月１０００円から１５００円の負担金をいただけます。
のところ、よく理解出来なかったので教えて下さい。

街灯の電気代とは別に、
１ヶ月１０００円から１５００円の負担金を、電柱のある敷地の所有者が電力会社に払うということですか？

当分譲地の電柱は、分譲地内のある2区画の境界線上に立っています。
上記のとおりだとすると、その2区画の住民が電力会社から請求されることになるのでしょうか？

それと、仮に土木事務所で電気代を負担してくれる地域であっても、この負担金は敷地所有者負担ですか？
あるいは、自治会で電気代を負担してもらえたとしても、この負担金は敷地所有者負担ですか？

[6: 匿名さん]

> 街灯の電気代とは別に、
> １ヶ月１０００円から１５００円の負担金を、電柱のある敷地の所有者が電力会社に払うということですか？

逆ですよ。電力会社は私有地に電柱を”立てさせてもらっている”ので、
敷地の使用料を払ってくれるということ。
今も、その２区画の所有者が按分でもらっているのでは？

[7: 不動産業者さん]

３です。

電柱は6さんの言う通り。街灯の設置に関して追加で

　都市計画法の開発許可と、建築基準法の道路位置指定では設置の必要性が異なることがありますのでご注意下さい。
　私のエリアの場合、道路位置指定の場合土地利用計画図と言う名称の図面は作成しませんし、他の図面にも電柱などは記入しない。また、開発行為の場合道路復員は6ｍ以上となります。
　行政庁によって基準が変わることもありますが、スレ主さんが道路5ｍで土地利用計画図があるというのでどちらのことであるのかわかりません。
　開発許可も道路位置指定もどちらのほうが優れていると言うのはありません、宅地に対する利用と言う趣旨では同じと考えていただいても良いでしょう。


　私が以前、3年ほど前にした開発では、私道ですが1年後から土木事務所が負担してくれました。

[8: 01]

スレ主です。レスが遅くなりすみません。06さん07さんありがとうございます。

電柱の敷地使用料については理解しました。そういえばその話しは以前ほかのスレでもみかけた気がします。
まぁ当該2区画の方に機会がありましたら聞いてみます。
（興味はありますが、あからさまに、お宅もらってるでしょ？いくら？とはさすがに聞けないですね＾＾；）

> 都市計画法の開発許可と、建築基準法の道路位置指定では設置の必要性が異なることがあります
具体的には、どのような違いがあるのでしょうか？

ちなみに、私道は、位置指定道路ではなく「開発道路」である、との説明を受けております。
従って、「都市計画法の開発許可」によるものであることは間違い無さそうです。
幅員6m以上という規定のあるところもあるのですか。私の地域では最小幅員がもっと低い（狭い）のですね。
6mもあればすれ違いも車庫入れも余裕があって良いですね。
（特に我が家は間口が変形なこともあって車庫入れは結構大変です。）